Разница в стоимости квартир в Новой и «старой» Москве достигла минимума
Средняя квартира в массовых новостройках «старой» Москвы на 2,39 млн рублей дороже, чем в Новой Москве. Это самый низкий показатель, как минимум за последние пять лет, по наблюдениям экспертов «Метриум». За 2020 год разница в цене новомосковских и старомосковских квартир сократилась на 37%.
По подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость квартиры на рынке новостроек Новой Москвы составляет 9,37 млн руб. Между тем в «старой» Москве за квартиру застройщики в среднем просят 11,76 млн рублей, то есть на 2,39 млн рублей больше, чем девелоперы в Новой Москве. В относительном выражении стоимость средней новомосковской квартиры составляет 80% от стоимости аналогичной квартиры в старых границах столицы – это самое высокое значение за последние пять лет, то есть разница в ценах сократилась до минимума.
Год назад, в I квартале 2020 года, в Новой Москве средняя квартира продавалась за 7,14 млн руб., а в «старой» – 10,93 млн руб. Денежная разница в стоимости была равна 3,79 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев этот показатель сократился на 37% (с 3,79 до 2,39 млн руб.). Тогда стоимость средней новомосковской квартиры составляла 65% от стоимости похожей квартиры в Новой Москве.
Разница в стоимости новых квартир в ТиНАО и «старой» Москве в 2020 году устойчиво сокращалась. В I квартале новомосковское жилье стоило 65% цены старомосковского, во II квартале – 72%, в III и IV квартале – 77%, наконец, в I квартале 2021 – 80%.
Самый большой разрыв в цене между московскими и новомосковскими новостройками в последний раз наблюдался в конце 2017 года. В IV квартале 2017 года в ТиНАО средняя стоимость квартиры составляла 5,08 млн рублей, а в «старой» Москве – 8,58 млн рублей. Хоть разница в абсолютном значении и равнялась 3,7 млн рублей (что меньше аналогичного значения в I квартале 2020 года), но относительная цена новомосковской квартиры составила всего 58% от цены старомосковской. То есть в конце 2017 года можно было приобрести 1,7 среднестатистических квартир в ТиНАО по цене одной московской, а теперь – только 1,3 квартиры.
Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве также постепенно приближается к расценкам «старой» Москвы. По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2021 года средний «квадрат» в новостройках Новой Москвы продавался за 179,6 тыс. рублей, тогда как в Москве (в феврале) – 219,6 тыс. рублей (разница – 40 тыс. рублей). Таким образом, за квадратный метр новостройки в Новой Москве покупателю придется заплатить 82% от стоимости «квадрата» в «старой» Москве или по цене одного квадратного метра Москвы в Новой Москве можно купить дополнительно всего 0,22 кв.м. Между тем в IV квартале 2017 «квадрат» в Новой Москве стоил 99,5 тыс. рублей, в «старой» – 150,8 тыс. рублей (разница в 51,3 тыс. рублей), а относительная стоимость новомосковской квартиры – 66% или дополнительные 0,52 кв.м в Новой Москве по цене одного «квадрата» в «старой».
«Цены на новостройки в “старой” и Новой Москве в последние годы активно росли, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но быстрее повышалась стоимость жилья в ТиНАО. Это связано со многими причинами – высоким спросом, низкими ипотечными ставками и более привлекательными ценами. Однако сокращение разрыва в ценах можно объяснить тем, что ТиНАО стал намного более развитой локацией. Благодаря государственным программам и активности инвесторов, в Новой Москве была расширена сеть социальных объектов, благоустроены парки, появились рабочие места. Особую роль сыграло строительство метро. Всё это повысило ликвидность местного жилья, а значит, и стоимость. По сути – это отражение сокращения развития в уровне и качестве жизни».
Источник: «Метриум»
С 2017 года количество небоскребов на рынке новостроек Москвы увеличилось более чем в 1,5 раза, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается 47 проектов, в которых как минимум один корпус (или весь комплекс) выше 100 метров. При этом на долю высотных новостроек приходится 19% от всех квартир и апартаментов в продаже на столичном рынке «старой» Москвы.
По подсчетам экспертов «Метриум», на рынке новостроек Москвы (без учета Новой Москвы) застройщики реализуют 347 проектов комплексов апартаментов или квартир. В 47 проектах (13,5% от общего числа) предусмотрено строительство небоскребов – зданий выше 100 м. Такой высоты может достигать как один из корпусов, так и весь комплекс. Ста метрам соответствуют примерно 30 этажей и выше, хотя в списке небоскребов учитывается архитектурная высота здания (до верхней отметки, к примеру, до окончания шпиля, а не до последнего этажа).
В 2017 году на рынке столичных новостроек насчитывался 31 комплекс с небоскребами. За три последующих года их число выросло до 47. Сейчас в высотных корпусах порядка 6,8 тыс. квартир или апартаментов, тогда как всего застройщики реализуют в «старой» Москве 35,6 тыс. квартир. Таким образом, 19% предложения нового жилья в Москве сосредоточено в проектах с высотными домами.
Из 47 проектов большая часть относится к бизнес-классу (24 проекта), как и три года назад, когда новостройки этого сегмента составляли половину предложения высоток. В два раза увеличилось число небоскребов комфорт-класса: сейчас 14 таких проектов против семи в 2017 году. В продаже также есть шесть небоскребов премиум-класса (в 2017 году – четыре) и три проекта элитного сегмента (в 2017 году – пять).
Высотные новостройки при этом ненамного дороже других жилых комплексов Москвы. Средняя стоимость квадратного метра в небоскребах составляет 348 тыс. кв.м, тогда как средняя цена в других проектах – 342 тыс. рублей. Однако средняя стоимость квартиры заметно больше – 26,9 млн рублей против 23,7 млн рублей, то есть квартира или апартамент в небоскребе в среднем обойдутся дороже на 13,5%.
Самым высоким небоскребом на рынке новостроек Москвы, как и три года назад, остается башня «Восток» комплекса «Федерация» (374 метра). Однако здесь самые дорогие варианты высотного жилья – в среднем апартаменты в этом комплексе элитного класса в Пресненском районе Москвы обойдутся в 959 тыс. рублей за кв.м.
Второе место также сохранил за собой небоскреб «Око» в «Москва-Сити» (354 м в высоту). Апартаменты здесь можно приобрести в среднем за 704 тыс. рублей за кв.м. За ним следует элитный комплекс апартаментов Neva Towers (336,9 м) со средней ценой квадрата 531 тыс. рублей.
Новым высоким небоскребом стал комплекс Capital Towers (272 м). В этом проекте квартир премиум-класса, расположенном, как и здания «Москва-Сити» в Пресненском районе Москвы, жилье можно приобрести в среднем за 766 тыс. рублей. Он занимает четвертую позицию рейтинга.
На пятом и шестом местах старые проекты высоток бизнес-класса – Wellton Tower (Хорошёво-Мнёвники) и «Триколор» (Ростокино), которые достигают в высоту соответственно 200 м и 192 м, а «квадрат» в них можно приобрести в среднем за 344 тыс. и 200 тыс. рублей.
Седьмую строчку занимает новый проект бизнес-класса в Тимирязевском районе D1 (191 м) со средней ценой 269 тыс. рублей за кв.м; восьмую – комплекс бизнес-класса City Bay (177 м) в районе Покровское-Стрешнево (212 тыс. рублей за кв.м); девятую – проект бизнес-класса в Раменках «Небо» высотой до 176 м (336 тыс. рублей за кв.м); десятую – ЖК бизнес-класса Headliner (175 м) за 268 тыс. рублей за кв.м.
«За последние три года строительство высотных жилых зданий стало более распространенным в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики идут по пути максимизации прибыль при недостатке земельного ресурса. Именно поэтому по-прежнему много небоскребов можно найти в бизнес-классе и заметно чаще такой архитектурный формат зданий встречается в проектах комфорт-класса. Также следует обратить внимание на то, что среди высотных проектов апартаменты сейчас в меньшинстве, и стали преобладать квартиры. Всё это свидетельствует о том, что Москва и дальше будет “расти” ввысь».
Самые высокие новостройки Москвы*
|
|
Проект |
Макс. высота корпуса, м** |
Район |
Класс |
Тип |
Средняя стоимость кв.м, тыс. руб.*** |
|
1 |
Башня Федерация (Восток) |
374,0 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
959 |
|
2 |
ОКО |
354,0 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
704 |
|
3 |
Neva Towers |
336,9 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
531 |
|
4 |
Capital Towers |
272,0 |
Пресненский |
премиум |
квартира |
766 |
|
5 |
Wellton Towers |
200,0 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
344 |
|
6 |
Триколор |
192,0 |
Ростокино |
бизнес |
квартира |
200 |
|
7 |
D1 |
191,0 |
Тимирязевский |
бизнес |
квартира |
269 |
|
8 |
City Bay |
177,0 |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
квартира |
212 |
|
9 |
Небо |
176,0 |
Раменки |
бизнес |
квартира |
336 |
|
10 |
Headliner |
175,4 |
Пресненский |
бизнес |
квартира |
268 |
|
11 |
Архитектор |
169,2 |
Обручевский |
бизнес |
квартира |
278 |
|
12 |
Alcon Tower |
168,1 |
Беговой |
бизнес |
апартамент |
375 |
|
13 |
Павелецкая Сити |
164,8 |
Даниловский |
бизнес |
квартира |
312 |
|
14 |
Пресня Сити |
156,0 |
Пресненский |
бизнес |
квартира |
400 |
|
15 |
Савеловский Сити |
155,6 |
Бутырский |
комфорт |
квартира и апартамент |
235 |
|
16 |
Загорье |
152,7 |
Бирюлёво Восточное |
комфорт |
квартира |
165 |
|
17 |
Hide |
151,7 |
Раменки |
премиум |
квартира |
367 |
|
18 |
ЗИЛАРТ |
150,0 |
Даниловский |
бизнес |
квартира |
328 |
|
19 |
Prime Park |
147,0 |
Хорошёвский |
премиум |
квартира |
432 |
|
20 |
Долина Сетунь |
144,9 |
Раменки |
премиум |
квартира |
401 |
|
21 |
Fili City |
144,3 |
Филевский парк |
бизнес |
квартира |
304 |
|
22 |
Крылья |
137,0 |
Раменки |
бизнес |
квартира |
283 |
|
23 |
FREEDOM |
132,5 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
305 |
|
24 |
Сердце столицы |
131,6 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
298 |
|
25 |
Level Амурская |
130,0 |
Гольяново |
комфорт |
квартира |
268 |
|
26 |
Поклонная 9 |
128,5 |
Дорогомилово |
премиум |
апартамент |
543 |
|
27 |
Фестиваль Парк |
127,6 |
Левобережный |
бизнес |
квартира |
217 |
|
28 |
Селигер Сити |
127,5 |
Западное Дегунино |
комфорт |
квартира |
238 |
|
29 |
Огни |
122,0 |
Раменки |
комфорт |
квартира |
295 |
|
30 |
Маяковский |
120,0 |
Войковский |
бизнес |
квартира |
245 |
|
31 |
Невский |
119,9 |
Войковский |
бизнес |
квартира и апартамент |
283 |
|
32 |
ILOVE |
119,8 |
Останкинский |
бизнес |
квартира |
251 |
|
33 |
Алые паруса |
113,9 |
Щукино |
премиум |
квартира |
205 |
|
34 |
Level Причальный |
109,9 |
Хорошево-Мневники |
бизнес |
квартира |
302 |
|
35 |
ONYX Deluxe |
109,8 |
Черёмушки |
бизнес |
квартира |
319 |
|
36 |
The MID |
108,0 |
Обручевский |
бизнес |
квартира |
303 |
|
37 |
Утесов |
105,0 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
206 |
|
38 |
Discovery Park |
100,0 |
Ховрино |
комфорт |
квартира |
253 |
|
39 |
Амурский парк |
99,9 |
Гольяново |
комфорт |
квартира |
189 |
|
40 |
КутузовGRAD II |
99,8 |
Можайский |
бизнес |
квартира |
247 |
|
41 |
PROFIT |
99,8 |
Нижегородский |
комфорт |
квартира |
221 |
|
42 |
Бусиновский парк |
99,8 |
Западное Дегунино |
комфорт |
квартира |
159 |
|
43 |
Сигнальный 16 |
99,8 |
Отрадное |
комфорт |
квартира |
207 |
|
44 |
Discovery |
99,7 |
Ховрино |
комфорт |
квартира |
260 |
|
45 |
Руставели 14 |
99,6 |
Бутырский |
комфорт |
квартира |
219 |
|
46 |
Fresh**** |
99,5 |
Зябликово |
комфорт |
квартира |
- |
|
47 |
Дмитровский парк |
99,5 |
Дмитровский |
комфорт |
квартира |
193 |
*Учитывались проекты новостроек, в которых минимум один корпус имеет высоту более 99,5 м
**Указана высота самого высокого корпуса по данным разрешений на строительство
***Средняя стоимость по всем высотным корпусам комплекса (от 30 этажей и выше ≈ 100 м)
****Продажи завершены
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 165,8 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир, продемонстрировав по сравнению с предыдущим месяцем рост на 2,5% площади и 1,1% лотов соответственно. В годовом выражении объем предложения сократился на 25% площади.
Большая часть предложения квартир премиум-класса (90%) приходится на два округа: ЗАО (55%) и ЦАО (35%).
Почти половина предложения квартир премиум-класса находится на начальной стадии строительной готовности (41,6%) и на завершающей стадии (44,3%), из которой большая часть экспозиции находится на этапе фасадно-отделочных работ - 22,6% пощади. Больше всего за месяц вырос объем предложения на стадии благоустройства (в 2 раза) и на стадии введения (на 15%), что говорит о большей реализации на начальных этапах строительства.
Большая доля предложения (78,1%) приходится на квартиры евро-формата: 3е (30,8%), 4е (24,7%) и 2е (22,6%). Средняя площадь совокупного предложения выросла на 1,3% за месяц и на 10% за год и составила 115,2 кв. м.
Все больше растет предложение с отделкой, на долю которой приходится 54%, которая за месяц увеличилась на 2%, а ее объем – на 5%. Без отделки реализуется 43% экспозиции, доля которой сократилась на 2,6%, а ее объем – на 4,7%. На долю предчистовой отделки приходится всего 3%.
По итогам ноября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 627,4 тыс. руб., что на 0,9% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 18,7%.
Средняя цена квартир премиум-класса в ноябре составила 72,2 млн руб., показав рост на 2,4% или на 1,7 млн руб. Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является ЮАО с ценой лота 43,8 млн руб. (+8,8% за месяц), самым дорогим - ЦАО, в котором средняя цена квартиры находится на уровне 79,1 млн руб. (-0,5% за месяц).
Рейтинг округов по средней цене квартиры, млн руб.
