Дайджест развития Новой Москвы: социальные объекты, рабочие места и жильё
Первый квартал отмечен активным вводом в эксплуатацию многих жилых домов, детских садов, коммерческих объектов в Новой Москве. Среди них – дом культуры с музыкальной школой, ледовый центр, агрокластер и еще свыше 400 тыс. квадратных метров недвижимости. Аналитики «Метриум» подвели итоги развития Троицкого и Новомосковского административных округов в I квартале 2021 года.
По данным Департамента развития новых территорий столицы, в январе-феврале в Новой Москве построили более 400 тыс. кв.м. различных типов недвижимости. Из них на долю социальных и промышленных объектов приходятся 65 тыс. кв.м, а на жилые – 62 тыс. кв.м. Начало года всегда отличается от других периодов высокими показателями ввода, и I квартал 2021 года не стал исключением.
I. Социальные объекты
Детские сады
В начале года в Новой Москве построили много детских садов. Так, в ЖК «Рассказово» появился детский сад с английским уклоном на 300 воспитанников. Его особенность – ежедневная игровая и образовательная деятельность на английском языке. Для детей от полутора до семи лет в садике предусмотрены игровые комнаты, помещения для кружков, музыкальный и физкультурный залы, кабинеты логопеда, психолога и другое.
В ЖК «Ново-Никольское» завершено строительство детсада с компьютерным классом на 150 мест. В трехэтажном здании есть помещения на семь групп для детей от полутора до семи лет. Дети смогут заниматься в физкультурном и музыкальном залах с кладовыми для хранения инвентаря, компьютерном классе, комнатах для индивидуальных занятий.
Также был построен детский сад в жилом комплексе «Саларьево Парк» – трехэтажное здание рассчитано на 220 воспитанников. Здесь предусмотрены спальные и игровые комнаты, отделенные передвижными перегородками для трансформации пространства и активных игр. Новое дошкольное учреждение появилось в поселение Сосенское. Детский сад в Коммунарке сможет принимать до 200 воспитанников.
Также началось строительство детского сада для 350 малышей в ЖК «Новые Ватутинки». Трехэтажное здание появится в микрорайоне Центральный (поселение Десёновское). Для каждой группы будут обустроены собственные спальни, раздевалки, зона для игр, а также буфет и туалет. Помимо этого, в детском садике появятся музыкальный и спортивный залы, комнаты для занятий, медицинские и процедурные кабинеты, прачечная.
Образовательные комплексы
В Новой Москве строят крупные образовательные комплексы, которые объединяют учреждения разных уровней. В частности, ГК «А101» завершает строительство такого комплекса, получившего название «Формула» в ЖК «Белые ночи» в Коммунарке. В нем будут размещены школа на 550 учеников и детский сад на 150 воспитанников. В образовательном классе дети смогут посещать не только стандартные классы, но будут учиться обращаться с новейшим оборудованием, конструировать роботов, осваивать азы искусств, ремёсел и промышленного дизайна, записывать музыкальные треки и снимать собственные фильмы. Для этого в школе появятся центр прототипирования с возможностью производства различных предметов и деталей на 3D-принтере, класс робототехники, артблок с гончарной мастерской и медиалаборатория. Обычный класс информатики здесь заменит IT-полигон, а для юных спортсменов откроется профессионально оборудованный спортзал. Центром активности в образовательном комплексе станет амфитеатр-трансформер.
Еще один образовательный комплекс ГК «А101» начала строить в южной части жилого комплекса «Скандинавия» (Сосенское поселение, Коммунарка). Он получил название «Холст», что отражает основную его идею – дать ученикам пространство для творческого самовыражения. Площадь здания составит 14,8 тыс. кв. метров. Здесь предусмотрены помещения для занятий живописью и скульптурой, медиалаборатория с профессиональным звукозаписывающим и съемочным оборудованием, а также компьютерный класс, где ребят научат работе с компьютерной графикой и программами верстки. В образовательном комплексе можно получить не только основное, но и дополнительное творческое образование.
«Качественные школы и детские сады с широкими возможностями для получения дополнительных знаний и навыков повышают престижность локации, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Проекты школ и образовательных центров, которые мы создаём в ТиНАО, уникальны как по архитектурно-планировочным решениям, так и по оснащению и специализации. Они учитывают как новейшие тренды в образовании, так и современную школьную программу. Дети сегодня выполняют много совместных проектов, у них появились такие дисциплины, как конструирование, прототипирование, информационные технологии, биотехнологии, робототехника и медицина. Все они требуют дополнительных площадей, инженерных мощностей и специального оборудования. Полагаю, за крупными и многопрофильными образовательными центрами будущее инфраструктуры знаний в Новой Москве».
По принципу организации образовательного комплекса будет реконструирована и действующая школа «Летово». В ее составе создают общественно-образовательный кластер, а число мест для учеников увеличится на 250.
Учреждения культуры и спорта
В I квартале 2021 на карте Новой Москвы появились новые точки культурного притяжения. В Троицком округе Новой Москвы построен Дом культуры с музыкальной школой. Здание площадью 7,2 тыс. кв.м возвели в поселке Киевский. В состав Дома культуры входят музыкальная школа на 150 учеников, студия изобразительного искусства и школа хореографии. Поклонники чтения смогут обратиться к услугам библиотеки с читальным залом. Для проведения концертов и представлений оборудован концертный зал на 400 человек.
Новым спортивным учреждением в Новой Москве станет ледовый центр «Снегирь». Ледовый тренировочный центр появился в поселении Марушкинское. В трехэтажном здании площадью 6,7 тыс. кв. есть два искусственных катка, а также универсальные и тренажерные залы. В «Снегире» будут проводить тренировки и соревнования в ледовых видах спорта, к примеру, хоккей с шайбой или фигурное катание, а также в летних видах спорта – волейбол, баскетбол, сквош. Когда площадки будут свободны от соревнований и тренировок, жители Новой Москвы смогут покататься здесь на коньках.
Здравоохранение
Власти Новой Москвы продолжают масштабную программу строительства медучреждений. Они возводятся по новым стандартам и оборудуются современной техникой. Одно из таких учреждений – поликлиника для взрослых и детей – открывается в Щербинке. Предполагается, что здание площадью 11,7 тыс. кв.м в смену смогут посещать 520 взрослых и 230 детей, причем для каждого отделения есть отдельные входы. В детском отделении есть кабинеты медпрофилкатики «Здоровое детство», доврачебного приема, функциональной диагностики, педиатрический, хирургический, физиотерапевтический блоки, а также дневной стационар. Поликлиника будет работать как часть комплекса с основным учреждением – Щербинской городской больницей. Примечательно, что поликлиника готова к приему больных с коронавирусом и другими инфекционными заболеваниями: для них предусмотрены специальные приемно-смотровые боксы.
Еще одна поликлиника открылась в поселении Щаповское. Здесь ввели в эксплуатацию амбулаторию для детей и взрослых на 110 посещений в смену. Как и вышеупомянутая клиника, это здание было построено за бюджетное средства. У специалистов можно будет получить консультацию, провести диагностику, пройти восстановительные и лечебные процедуры. Медучреждение оснащено современным оборудованием. Созданы комфортные условия для людей с ограниченными возможностями. На первом этаже находится детское отделение, зоной комфортного пребывания и регистратурой. Обустроен вестибюль и пункт выдачи молочных продуктов. Во взрослом отделении есть кабинеты функциональной диагностики, дневной стационар и лечебно-профилактическое подразделение.
Также амбулаторная поликлиника появилась в поселке Курилово (ТАО). Она рассчитана на 110 посещений в смену. Амбулатория оснащена современным оборудованием, в здании предусмотрена безбарьерная среда. В клинике работают кабинеты функциональной диагностики, лечебных и восстановительных процедур.
II. Коммерция и рабочие места
По данным Департамента развития новых территорий столицы количество рабочих мест в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) к концу 2020 года превысило 255 тысяч. Всего же на территории Новой Москвы живут 554 тыс. человек. По опросам ВЦИОМ, почти 65% жителей Новой Москвы работают в границах ТиНАО. Больше всего рабочих мест создано в сфере потребительского рынка и услуг, чуть меньше – в логистике и связи, примерно столько же – в топливно-энергетическом комплексе и строительстве. В I квартале 2020 года в Новой Москве появились новые коммерческие и производственные объекты, которые увеличат число рабочих мест в ТиНАО.
Так в районе деревни Мамыри введен в эксплуатацию складской терминал «Фуд Сити». Шестиэтажный комплекс достигает в площади 143 тыс. кв.м. Здесь появятся склады готовой продукции агрокластера, а также офисы. Еще один логистический комплекс построили в деревне Саларьево. Здание предназначено для приема, хранения, сборки, комплектации и отправки продовольственных и непродовольственных товаров. Его площадь превышает 24 тысяч «квадратов». Также предусмотрена парковка на 95 машин. Завершилось строительство логистического центра Марушкинском. В дополнение к пяти административно складских корпусам появилось здание площадью 62 тыс. кв.м., инженерные объекты и парковка на 112 машин.
В поселении Марушкиное начался второй этап строительства завода по производству квартирных модулей. Технополис модульного домостроения пополнится экспериментальным заводом, предназначенным для производства сверхкрупных квартирных модулей. В год здесь будут производить около 1200 модулей. Фактически на площадке полиса будут изготовлять комплекты готовых домов – от каркаса до фасадов с отделкой и инженерными системами.
III. Жилье
Первый квартал отмечен высокой активностью девелоперов. В эксплуатацию введены десятки тысяч квадратных метров жилья и тысячи дольщиков получили ключи от квартир.
В частности, ГК «А101» ввела в эксплуатацию шесть корпусов во втором районе ЖК «Испанские кварталы». Их общая площадь составила 67 тыс. кв.м, из которых 51 тыс. кв.м. – это квартиры, а остальные – коммерческие помещения на первых этажах. Корпуса формируют два закрытых квартала, во внутренних дворах которых размещены детские площадки, зоны для отдыха и занятий спортом.
«В этих корпусах мы применили новый подход к выработке планировочных решений, – комментирует Анна Боим. – Главная особенность квартир – широкие возможности для формирования своего жизненного пространства в соответствии с принципом «концентрической приватности». Планировочные решения помогают отделить зоны, подходящие для встречи гостей от тех мест в квартире, куда заходить могут только члены семьи».
Крупная стройка завершилась в рамках проекта «Остафьево». Получено разрешение на ввод шести корпусов с 2,4 тыс. квартир. Примечательно, что все помещения передаются покупателям с чистовой отделкой.
Крупный корпус ввели в эксплуатацию в ЖК «Румянцево Парк». Жилой дом переменной этажности (13-22 этажа) рассчитан на 1792 квартиры. Первые этажи отдадут под помещения общественного назначения площадью 2,2 тыс. квадратных метров.
Очередной корпус достроили в масштабном жилом комплексе «Южное Бунино», в котором ранее в этом квартале возвели еще четыре корпуса на 1600 квартир.
Большой дом построили в жилом комплексе «Москвичка». Корпус на 1,3 тыс. квартир появился вблизи деревни Столбово в Сосенском поселении. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения, а в подземном этаже – паркинг на 623 машины и кладовые помещения.
Застройщик сдал в эксплуатацию два корпуса ЖК «Саларьево-Парк». В двух 16-этажных зданиях предусмотрены 356 квартир. Ранее в I квартале более 2400 ключей получили дольщики еще пяти корпусов этого комплекса.
Завершилось строительство нового корпуса в ЖК «Кленовые аллеи», где дольщики получили ключи от 352 квартир.
Корпус с подземным паркингом ввели в эксплуатацию в жилом комплексе «Дубровка». Покупатели получили ключи от 112 квартир. При этом подземный паркинг рассчитан на 49 машин.
Введен в эксплуатацию корпус жилом комплексе «Новая звезда». Площадь новостройки составляет 23,8 тыс. кв. метров. В 21-этажном доме насчитывается 340 квартир.
В ЖК «Рассказово» ввели жилой дом на 137 квартир. Корпус переменной этажности находится рядом с набережной лесного озера, на которой завершился первый этап благоустройства.
Наконец, достроены еще три корпуса проблемного ЖК «Марьино Град». Площадь трех объектов превышает 20 тыс. кв. метров, в них предусмотрены порядка 240 квартир.
«Новая Москва с каждым годом становится всё более автономной городской локацией, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам I квартала видно, что в ТиНАО растет население, появляются новые социальные и экономические объекты, развивается инфраструктура культуры, спорта и здоровья. Мы видим, что пандемия и экономическая нестабильность прошлого года принципиально не повлияли на темпы развития Новой Москвы».
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.