Цены на элитные и премиальные новостройки в Москве сближаются
Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках Москвы постепенно приближается к уровню цен на новое элитное жилье. Такую тенденцию зафиксировали аналитики «Метриум», проанализировав динамику цен на квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рынка новостроек столицы. За последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное – на 4%.
Цены на элитные и премиальные новостройки постепенно сближаются. В I квартале 2021 года. по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составила чуть более 1 млн рублей, что на 6% больше, чем в IV квартале 2020 года (978 тыс. рублей), и на 11% больше, чем год назад, в I квартале 2020 года, когда новое элитное жилье застройщики продавали в среднем за 930 тыс. рублей за кв.м.
Между тем премиальные новостройки за этот же период выросли в цене заметнее. В I квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в них составила 695 тыс. рублей за кв.м, что на 11% больше, чем в IV квартале 2020 года (623 тыс. рублей за кв.м), и на 17% больше, чем в I квартале 2020 года (594 тыс. рублей за кв.м.).
В целом последние три года цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры и апартаменты от застройщиков, отмечают эксперты «Метриум». Хотя динамика средней стоимости квадратного метра в обоих сегментах волатильная, в среднем тенденция прослеживается четко – премиум-класс дорожает быстрее, сокращая разрыв с элитным. За последние три года «квадрат» новостроек премиум-класса дорожал в среднем на 3,9% в квартал, а в элитных новостройках – на 2,3%.
«Мы наблюдаем процесс постепенного “поглощения” элитного сегмента рынка премиальным, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Элитные проекты становятся всё более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью».
Соответственно, разрыв между стоимостью новостроек в высокобюджетном сегменте рынка сокращался. Если посчитать, сколько квадратных метров в новостройках премиум-класса можно купить по цене одного квадратного метра элитной недвижимости, то можно увидеть, что последние три года премиальные «квадраты» становятся всё менее доступными. В I квартале 2021 года по цене элитного квадратного метра можно было купить только 1,5 премиальных кв.м, в I квартале 2020 года – 1,6 кв.м, в I квартале 2019 года – 1,9 кв.м, в I квартале 2018 года –1,7 кв.м.
«Сокращение ценового разрыва между премиальными и элитными новостройками могут быть связаны со структурой предложения в этих секторах, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение элитных новостроек обновляется гораздо реже, чем премиальных. Новые проекты – сравнительная редкость. В премиальном сегменте другая ситуация – только за первый квартал этого года начались продажи в четырех новых комплексах. Поскольку цены в целом сейчас растут, девелоперы новых премиальных проектов на старте проводят более жесткую ценовую политику, тогда как цены в основном на старые элитные комплексы формируются инерционно. Поэтому разрыв постепенно сокращается».
Источник: «Метриум»
В I квартале 2021 года спрос на жилую недвижимость в Москве продолжал повышение. По подсчетам аналитиков «Метриум» на основе свежих данных московского управления Росреестра, в наибольшей мере увеличилось число сделок с новостройками – на 18%. Количество зарегистрированных ипотечных кредитов выросло на 7%, а договоров купли-продажи – на 3%.
В I квартале 2021 года на рынке новостроек столицы специалисты Росреестра Москвы зарегистрировали 20,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ). Это на 18% больше, чем в аналогичный период 2020 года, когда были зафиксированы 17,7 тыс. соглашений между дольщиками и застройщиками. С начала года наблюдается положительная динамика сделок. В марте число заключенных ДДУ выросло на 4% относительно февраля и на 51% по сравнению с январем.
Для рынка новостроек Москвы I квартал 2021 года отмечен наибольшим числом сделок по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Предыдущий рекорд был зафиксирован в I квартале 2019 года, когда девелоперы и покупатели строящегося жилья в столице заключили 19,8 тыс. договоров долевого участия.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«С начала года мы ощущаем высокую активность покупателей новостроек, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Высокий спрос на новое жилье во многом по-прежнему обусловлен программой субсидирования ипотеки, однако теперь клиенты спешат успеть получить кредит и заключить договор долевого участия как можно раньше, ведь субсидии перестанут действовать в июне. Соответственно мы ожидаем, что число сделок со стороны покупателей, привлекающих кредит, будет повышаться».
В I квартале 2021 года продолжался рост ипотечного кредитования в Москве. В январе-марте банки выдали 26,5 тыс. ипотечных сделок на покупку строящегося и готового жилья, а также на приобретение квартир на вторичном рынке. Это на 7% больше, чем в I квартале 2020 года, когда были зарегистрированы 24,9 тыс. ипотечных сделок в Москве.
В марте спрос на ипотеку увеличился на 24% по сравнению с февралем и на 92% относительно января 2021 года. В целом число зарегистрированных ипотечных сделок в I квартале оказалось самым большим за всю историю рынка. Последний рекорд в такой же период был установлен в 2020 году.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Скромный рост показал рынок вторичного и готового нового жилья. В I квартале в Москве было зарегистрировано 35 тыс. сделок купли-продажи, что на 3% больше, чем в I квартале 2020 года, когда Росреестр Москвы зафиксировал 34 тыс. таких соглашений. По этому показателю I квартал не стал рекордным. В 2014 году в Москве приобрели 38,5 тыс. квартир, а в тот же период 2019 года – 35,2 тыс. В марте в столице заключили 15,3 тыс. сделок, что на 27% больше, чем в феврале, и в два раза больше, чем в январе.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Положительная динамика спроса в I квартале 2021 года сохранилась, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Несмотря на рост цен на жилье, который составил порядка 20% за прошедший год, население продолжает вкладываться в недвижимость. По-видимому, пока работает программа субсидирования ипотеки, активность на рынке жилья будет сохраняться на высоком уровне, стимулируя продажи не только новостроек, но и вторичного жилья. Вместе с тем есть риск резкого снижения спроса, если субсидирование ипотеки не будет продолжено».
Эксперты портала Urbanus.ru совместно с аналитиками платформы bnMAP.pro изучили ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чтобы установить в какой мере рынки зависят от банковского финансирования, направляемого на покупку жилья. В последнем квартале прошлого года влияние ипотечных программ на уровень спроса заметно уменьшился. Однако этот тренд оказался краткосрочным.
В июне прошлого года мощности ипотечного стимулирования вышли на максимальные показатели. Три четверти (75,7%) всех объектов недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга покупались на заемные средства. Кредитная «лихорадка» продолжалась все лето, но уже осенью доля ипотечных лотов начала снижаться. В ноябре индикатор опустился до 64,8%, а накануне Нового года – уже до 63,7%. Однако в первом квартале 2021-го спрос на кредиты вновь активизировался. В январе удельный вес квартир и апартаментов, на покупку которых было получено банковское финансирование, достиг 68,1%, к началу весны – 71,7%. В целом по сравнению с началом прошлого года сектор ипотечных лотов в структуре розничных сделок расширился на 14 процентных пунктов (до 69,6%).
Важно учитывать, что подъем кредитования происходит на фоне снижения покупательной способности целевой аудитории. За год квадратный метр прибавил в цене 27,4%. При этом, согласно официальной статистике, уровень реальных доходов жителей Санкт-Петербурга остался таким же, как в 2019 г. Это означает, что нагрузка ипотечных выплат на семейные бюджеты стала ощущаться намного сильнее. В сложившихся обстоятельствах уменьшить тяжесть ежемесячных платежей представляется возможным только при увеличении срока кредитования. Расчеты bnMAP.pro подтверждают эту тенденцию. По состоянию на январь-февраль 2020 г. покупатель жилья в «северной столице» брал кредит в среднем на 17 лет и 5 месяцев. В 2021-м этот период увеличился на 23 месяца. Как правило, ипотечные обязательства растягиваются на 20 лет (38% случаев) или еще дольше (26% случаев). Краткосрочные программы по кредитованию (до 10 лет включительно) задействуются относительно редко – в 15% случаев.
По количеству профинансированных сделок первое место занимает Сбербанк. Его выбирает свыше трети всех ипотечных заемщиков (37,57%). Группа ВТБ серьезно отстает по этому показателю. Ее представительство ограничивается 19,13%. Тройку крупнейших залогодержателей по местной традиции замыкает «Банк Санкт-Петербург». К его услугам обращаются без малого 13% ипотечников. Среди значимых «миноритариев» нужно выделить «Альфа-Банк» (доля 6,80%) и «Промсвязьбанк» (5,08%).
На рынке Ленинградской области зафиксированы схожие процессы. В регионе также наметился рост интереса к ипотечным продуктам. Здесь, как и в Санкт-Петербурге, зависимость спроса от банковских кредитов начала ослабевать осенью. Доля ипотечных сделок понизилась до 67,7% в ноябре. Затем последовал предновогодний всплеск (70,2%). В январе рынок вновь вернулся к показателям конца осени. Но в феврале-марте ипотечная составляющая в структуре розничных сделок достигла 72,7-74,2%.
Покупатель жилья в Ленинградской области также вынужден мириться с увеличением срока обременения. За последний год этот показатель вырос на 19 месяцев – до 18 лет и 10 месяцев.
Гегемония Сбербанка в области проявляется намного сильнее, чем в Санкт-Петербурге. Под его контролем находится больше половины (53,05%) рынка ипотечного кредитования. Лишь 13,34% тех, кто нуждается в займе, предпочитают ВТБ и менее 9% – «Банк Санкт-Петербург». Также в топ-5 нашлось место для «Россельхозбанка», на счету которого 4,13% выданных кредитов. Он смог потеснить «Альфа-Банк», сектор которого чуть меньше – 4,09%.