Цены на элитные и премиальные новостройки в Москве сближаются
Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках Москвы постепенно приближается к уровню цен на новое элитное жилье. Такую тенденцию зафиксировали аналитики «Метриум», проанализировав динамику цен на квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рынка новостроек столицы. За последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное – на 4%.
Цены на элитные и премиальные новостройки постепенно сближаются. В I квартале 2021 года. по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составила чуть более 1 млн рублей, что на 6% больше, чем в IV квартале 2020 года (978 тыс. рублей), и на 11% больше, чем год назад, в I квартале 2020 года, когда новое элитное жилье застройщики продавали в среднем за 930 тыс. рублей за кв.м.
Между тем премиальные новостройки за этот же период выросли в цене заметнее. В I квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в них составила 695 тыс. рублей за кв.м, что на 11% больше, чем в IV квартале 2020 года (623 тыс. рублей за кв.м), и на 17% больше, чем в I квартале 2020 года (594 тыс. рублей за кв.м.).
В целом последние три года цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры и апартаменты от застройщиков, отмечают эксперты «Метриум». Хотя динамика средней стоимости квадратного метра в обоих сегментах волатильная, в среднем тенденция прослеживается четко – премиум-класс дорожает быстрее, сокращая разрыв с элитным. За последние три года «квадрат» новостроек премиум-класса дорожал в среднем на 3,9% в квартал, а в элитных новостройках – на 2,3%.
«Мы наблюдаем процесс постепенного “поглощения” элитного сегмента рынка премиальным, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Элитные проекты становятся всё более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью».
Соответственно, разрыв между стоимостью новостроек в высокобюджетном сегменте рынка сокращался. Если посчитать, сколько квадратных метров в новостройках премиум-класса можно купить по цене одного квадратного метра элитной недвижимости, то можно увидеть, что последние три года премиальные «квадраты» становятся всё менее доступными. В I квартале 2021 года по цене элитного квадратного метра можно было купить только 1,5 премиальных кв.м, в I квартале 2020 года – 1,6 кв.м, в I квартале 2019 года – 1,9 кв.м, в I квартале 2018 года –1,7 кв.м.
«Сокращение ценового разрыва между премиальными и элитными новостройками могут быть связаны со структурой предложения в этих секторах, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение элитных новостроек обновляется гораздо реже, чем премиальных. Новые проекты – сравнительная редкость. В премиальном сегменте другая ситуация – только за первый квартал этого года начались продажи в четырех новых комплексах. Поскольку цены в целом сейчас растут, девелоперы новых премиальных проектов на старте проводят более жесткую ценовую политику, тогда как цены в основном на старые элитные комплексы формируются инерционно. Поэтому разрыв постепенно сокращается».
Источник: «Метриум»
В III квартале 62% всех заключенных в Москве сделок с новостройками пришлись на долю десяти наиболее успешных по продажам застройщиков, подсчитали эксперты «Метриум». Спрос в проектах верхней десятки девелоперов в этот период удвоился по сравнению с показателем II квартала и достиг 575 тыс. кв.м, а суммарная выручка достигла 125 млрд рублей. В целом по активности клиентов III квартал стал лучшим для московских застройщиков с начала года.
В III квартале московские девелоперы заключили порядка 16,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве 924 тыс. кв.м. жилья в «старой» Москве, а общий объем выручки достиг 229 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Таким образом в III квартале застройщики заключили 43% договоров, продали 43% площадей, а также заработали 45% выручки от общего объема этих показателей за 9 месяцев 2020 года. Относительно II квартала, когда действовал режим самоизоляции, эти показатели примерно удвоились.
Однако спрос по-прежнему сконцентрирован в проектах наиболее крупных застройщиков. Успешные девелоперы из верхней десятки заключили в III квартале 59% от всех ДДУ, продали 62% квадратных метров и получили 56% выручки. По сравнению со IIкварталом спрос в проектах топ-10 застройщиков удвоился.
Первое место удерживает ПИК. Эта группа компаний продала в III квартале по договорам долевого участия порядка 172 тыс. кв.м, заключив почти 3,2 тыс. соглашений. Однако по сравнению со II кварталом доля ПИК в продажах снизилась с 20% до 18,6%. Выручка застройщика оценивается в 32,2 млрд рублей. При этом в III квартале девелопер продал на 82% больше площадей, чем во II квартале
Вторую позицию также сохранила за собой компания «Дон-Строй Инвест». В июле-сентябре девелопер реализовал в «старой» Москве 85 тыс. кв.м. и заключил с дольщиками 1,4 тыс. ДДУ. Доля в общем объеме продаж у этого застройщика, как и у лидера рейтинга, за три месяца сократилась с 10% до 9,2%. Компания заработала 22,1 млрд рублей. Общая реализованная площадь за три месяца увеличилась почти в два раза.
Третью строчку рейтинга заняла компания MR Group, которая вновь потеснила своего давнего конкурента за «бронзу» – компанию Ingrad. Причем разрыв с показателями обладателям «серебра» у MR Group небольшой. Суммарно застройщик реализовал в III квартале 42,5 тыс. кв.м и заключил 1,36 тыс. договоров долевого участия. При этом выручка составила 16,3 млрд рублей. Спрос в новостройках компании повысился за три квартала на 64%,
Примечательно, что состав нижних строчек рейтинга заметно поменялся за последние три месяца. Из топа выбыли Группа ЛСР, «Интеко», «РГ-Девелопмент», но вошли «Кортрос», Tekta Group, «Главстрой». При этом спрос в проектах компании «Главстрой» увеличился в 9 раз, у «Центр-Инвеста» – в 3,8 раза, у Tekta Group – 2,5 раза, а у «Эталона» – 2,4 раза. Занявшая пятую строчку компания «Центр-Инвест» заработала больше (11,9 млрд рублей), чем опустившийся на четвертую позицию девелопер Ingrad (8,7 млрд рублей).
«Показатели спроса как в целом по рынку, так и у топовых застройщиков свидетельствуют о восстановлении активности покупателей, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом если компании первого эшелона в основном сохраняют свои позиции, то между застройщиками, на долю которых приходится менее 6% спроса, идет острая конкурентная борьба. Выход из ограничений периода первой волны коронавируса сопровождался стартом большого числа новых проектов. Пик продаж в них придется на ближайшие месяцы, поэтому рейтинг еще будет претерпевать сильные изменения».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
