Дома в курортных районах подорожали за год на треть
Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья. Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.
- Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
- За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
- В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
- Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.
1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.
В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.
Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).
2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.
Примечание
В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.
Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.
Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.
Средняя стоимость дома в продаже*
Субъект |
Средняя цена дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней цены за год |
Средняя площадь дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней площади за год |
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
6,63 |
17,9% |
151 |
-0,2% |
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО |
6,81 |
13,0% |
149 |
0,6% |
Москва |
32,00 |
23,1% |
305 |
4,7% |
Московская область |
20,34 |
22,5% |
234 |
3,2% |
Калужская область |
5,76 |
12,5% |
150 |
0,7% |
Тверская область |
5,75 |
7,3% |
142 |
1,2% |
Воронежская область |
5,15 |
9,8% |
134 |
-1,7% |
Тульская область |
5,00 |
4,2% |
137 |
-0,6% |
Белгородская область |
4,90 |
10,9% |
137 |
0,0% |
Ярославская область |
4,88 |
14,0% |
136 |
-2,0% |
Ивановская область |
4,57 |
11,2% |
132 |
1,0% |
Костромская область |
4,30 |
2,4% |
144 |
4,3% |
Курская область |
4,17 |
1,7% |
137 |
0,6% |
Смоленская область |
3,83 |
-4,0% |
143 |
-1,5% |
Липецкая область |
3,91 |
8,3% |
132 |
2,3% |
Орловская область |
3,78 |
4,7% |
132 |
-0,2% |
Владимирская область |
3,80 |
10,1% |
130 |
1,1% |
Тамбовская область |
3,62 |
5,2% |
118 |
-1,5% |
Брянская область |
3,46 |
1,8% |
118 |
-4,2% |
Рязанская область |
3,40 |
1,2% |
122 |
-2,9% |
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО |
9,27 |
16,9% |
167 |
2,7% |
Санкт-Петербург |
28,50 |
21,3% |
290 |
12,9% |
Ленинградская область |
18,00 |
28,6% |
192 |
9,8% |
Калининградская область |
11,33 |
17,7% |
192 |
-0,6% |
Мурманская область |
8,50 |
8,6% |
205 |
0,1% |
Республика Коми |
5,05 |
3,1% |
146 |
5,7% |
Республика Карелия |
4,90 |
-1,2% |
124 |
-12,6% |
Архангельская область |
4,91 |
11,1% |
139 |
1,2% |
Вологодская область |
4,06 |
19,4% |
133 |
0,2% |
Псковская область |
3,81 |
9,5% |
126 |
0,7% |
Новгородская область |
3,60 |
14,3% |
120 |
1,7% |
ЮЖНЫЙ ФО |
9,37 |
22,3% |
157 |
3,2% |
Севастополь |
16,05 |
31,0% |
193 |
8,5% |
Краснодарский край |
18,16 |
47,9% |
191 |
8,3% |
Республика Крым |
12,53 |
17,7% |
167 |
6,0% |
Ростовская область |
5,55 |
-1,8% |
128 |
-4,3% |
Республика Адыгея |
5,00 |
6,4% |
135 |
3,4% |
Астраханская область |
4,40 |
2,3% |
148 |
-0,3% |
Волгоградская область |
3,89 |
2,1% |
135 |
-2,7% |
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО |
6,66 |
5,0% |
174 |
2,3% |
Республика Дагестан |
8,50 |
10,4% |
199 |
3,1% |
Кабардино-Балкарская Республика |
7,02 |
-3,3% |
198 |
17,2% |
Республика Северная Осетия - Алания |
5,89 |
-8,1% |
163 |
-15,5% |
Ставропольский край |
5,23 |
30,8% |
135 |
8,7% |
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО |
4,84 |
7,2% |
141 |
-0,2% |
Республика Татарстан |
6,78 |
15,3% |
152 |
-0,1% |
Самарская область |
6,22 |
7,1% |
164 |
-0,6% |
Нижегородская область |
6,18 |
11,2% |
159 |
3,6% |
Пермский край |
5,52 |
15,7% |
157 |
9,0% |
Ульяновская область |
5,01 |
7,5% |
135 |
-5,6% |
Республика Марий Эл |
4,50 |
-8,0% |
137 |
-3,9% |
Чувашская Республика |
4,81 |
6,4% |
142 |
-0,4% |
Республика Башкортостан |
4,32 |
3,6% |
128 |
-2,4% |
Кировская область |
4,04 |
9,5% |
147 |
0,5% |
Удмуртская Республика |
4,47 |
18,3% |
129 |
5,5% |
Оренбургская область |
4,23 |
3,7% |
136 |
-3,4% |
Саратовская область |
4,10 |
-0,2% |
128 |
-4,4% |
Пензенская область |
4,00 |
4,2% |
135 |
-1,3% |
Республика Мордовия |
3,58 |
3,2% |
130 |
0,1% |
УРАЛЬСКИЙ ФО |
5,24 |
11,9% |
144 |
-0,4% |
Свердловская область |
6,84 |
10,3% |
165 |
1,7% |
Тюменская область |
6,74 |
20,4% |
148 |
3,0% |
Челябинская область |
4,63 |
7,4% |
145 |
-4,4% |
Курганская область |
2,76 |
4,9% |
118 |
-2,4% |
СИБИРСКИЙ ФО |
4,91 |
7,1% |
138 |
-1,2% |
Томская область |
7,03 |
20,6% |
166 |
2,9% |
Новосибирская область |
6,27 |
4,5% |
152 |
-1,0% |
Красноярский край |
5,37 |
-4,1% |
146 |
-4,0% |
Республика Алтай |
5,03 |
21,5% |
120 |
0,0% |
Иркутская область |
5,10 |
1,4% |
136 |
-3,2% |
Алтайский край |
4,29 |
9,7% |
131 |
3,3% |
Омская область |
3,99 |
0,3% |
134 |
-3,9% |
Республика Хакасия |
3,67 |
1,4% |
131 |
-0,9% |
Кемеровская область |
3,48 |
9,4% |
123 |
-3,8% |
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО |
6,17 |
5,3% |
140 |
-0,2% |
Приморский край |
9,21 |
-0,8% |
150 |
-3,4% |
Хабаровский край |
7,49 |
7,2% |
168 |
2,5% |
Республика Саха (Якутия) |
6,69 |
0,8% |
132 |
-8,3% |
Амурская область |
5,81 |
4,3% |
139 |
-3,1% |
Забайкальский край |
4,14 |
16,9% |
135 |
6,5% |
Республика Бурятия |
3,70 |
17,5% |
119 |
7,1% |
Источник: Аналитический центр Циан
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.
3. Спрос на земельные участки растет
2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.
По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).
Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.
Источник: Аналитический центр Циан
4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть
В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.
В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.
Источник: Аналитический центр Циан
“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”
В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.
В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв. м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв. м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв. м. Спекулятивным является только последний из этих объектов.
Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв. м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв. м (или 90% запланированного ввода), на класс В – 34 100 кв. м.
Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв. м, склад площадью 48 975 кв. м в индустриальном парке «РУСИЧ – Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв. м.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
Название склада |
Адрес |
Направление |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Вид склада |
Тип склада |
Лента |
Тосненский район |
Юг |
А |
70 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
РУСИЧ - Шушары |
Московское ш. |
Юг |
А |
48 975,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
Осиновая роща |
Горское ш. |
Север |
А |
25 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Тродекс Логистик |
Пос. Шушары, Московское ш. |
Юг |
А |
23 100,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
Ahlers |
Волхонское ш. |
Юг |
А |
21 332,0 |
Сухой |
Спекулятивный/ |
ПСК «Новоселье 2» |
Красносельское ш. |
Юг |
В |
18 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Юклид |
Московское ш. |
Юг |
А |
17 998,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
СDEK |
Софийская ул. |
Юг |
А |
17 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
Grando |
Почтовая ул. |
Юг |
А |
16 500,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
Октавиан |
Токсовское ш. |
Север |
А |
15 800,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Reforma Парнас |
2-й Верхний переулок |
Север |
В |
9 720,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв. м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв. м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв. м).
Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей – 2,1%, в классе В – 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.
Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города – 64 520 кв. м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв. м), на северное – 17% (23 560 кв. м).
По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится – до 140 тыс. кв. м.
Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В – 276 руб./кв. м/мес. (также triple net).
Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв. м в классе А и 9 420 кв. м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление – 2 890 «квадратов».
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В – на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв. м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 – 2 500 кв. м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков – «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить еще более 150 тыс. кв. м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв. м».
В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга