Вопрос цены

За год реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» доступность жилья для рядового россиянина, как это ни парадоксально, снизилась. Не последнюю роль в этом сыграл лавинообразный рост цен, который жители всех крупных городов страны наблюдали в прошлом году. Что, по мнению аналитиков, готовит 2007 год?Существует понятие доступности жилья. Коэффициент доступности вычисляется, исходя из того, за сколько лет семья из трех человек сможет приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра, если будет использовать на эти цели все получаемые доходы. Задача, сформулированная в жилищном нацпроекте, состоит в том, чтобы этот срок был равен 3,2 года. Однако за время реализации национального проекта данный показатель ухудшился. Так, если к концу 2005 года на момент начала активной реализации национального жилищного проекта в Санкт-Петербурге коэффициент доступности составлял 5,4 года, то к началу 2007 года он составляет уже 8,8 года (с учетом роста цен и роста доходов населения).
Ни один аналитик рынка недвижимости не смог в 2006 году предсказать, насколько вырастет цена на жилье. Практически во всех городах России с населением более 500 тысяч человек цена квадратного метра жилья перевалила планку в 00. В Санкт-Петербурге за год и три месяца цена на недвижимость выросла на 129 процентов. Но, как показывают исследования рынка, проводимые региональными центрами по ценообразованию в строительстве, близкая ситуация сложилась повсеместно: в Нижнем Новгороде рост цены за этот период составил 136 процентов, в Екатеринбурге – 127, в Казани – 110, в Волгограде – 102 процента.
Цифры и факты
Как сообщил генеральный директор Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин, наиболее дешевая, а значит, и доступная «первичная» недвижимость в Санкт-Петербурге – это крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома из изделий ЗАО «ДСК-3», дома гатчинских серий. Покупка жилья в таких домах обойдется в среднем в 51,6 тыс. рублей (76) за кв. метр. Далее идут дома модифицированной 137-й серии ДСК «Блок» – 55,7 тыс. рублей (31) за кв. метр. Однако доля таких домов на рынке Петербурга весьма невелика: крупнопанельное домостроение занимает 16-18 процентов рынка. Более 80 процентов первичного рынка жилья – это квартиры в монолитных и кирпичных домах, их стоимость составляет, по данным РЦЦС, 57,45 тыс. рублей (98) и 58,5 тыс. рублей (39) за 1 кв. метр соответственно. Таким образом, средняя цена квадратного метра в петербургской новостройке к марту 2007 года составила 86.
Несколько другие данные у риэлторов и представителей строительных компаний. Так, аналитики корпорации «Строймонтаж» отмечают, что в марте этого года средняя цена «первичной» квартиры находится на уровне 35 за кв. метр, а риэлторы говорят о том, что цена «квадрата» составляет около 00.
Но если разница в оценке сегодняшнего состояния рынка у разных аналитиков есть, то в прогнозах они единодушны. «В Европе цена 2-2,2 тыс. EURO за кв. метр в крупных городах считается нормальной, но и уровень доходов населения в странах Западной Европы несколько иной. Я как специалист, занимающийся этим вопросом, могу ответственно заявить, что никаких реальных предпосылок для того, чтобы цена в нашем городе или в других регионах страны на значительные сроки остановилась или уменьшалась, нет, – высказал общее мнение глава петербургского РЦЦС Павел Горячкин. – Цена будет расти. В каких пределах? Не так, как в прошлом году, но рост цен в Санкт-Петербурге все-таки составит 15-18 процентов – в течение года ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 0,9-1,3 процента. Ожидать снижения в ближайшее время не приходится».
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов, соглашаясь с мнением коллеги, тем не менее, склонен считать, что 15-процентный рост цен на жилье затронет не всякую недвижимость. «Очевидно, что цены будут расти, но на жилье с низкими потребительскими характеристиками либо чем-то обремененное цена будет расти в более замедленном темпе», – считает он.
По состоянию на январь 2006 года разница цен на первичном и вторичном рынке составляла 10-12 процентов в пользу последнего. В июне прошлого года разрыв сократился до 5-7 процентов по разным сегментам рынка недвижимости, но по состоянию на март 2007 года этот разрыв увеличился многократно: квартира на вторичном рынке обойдется покупателю в среднем на 23 процента дороже, чем такая же в строящемся доме. На сегодняшний день стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке приблизительно равна ,6-2,7 тыс. Таким образом, можно было бы сказать, что на первичном рынке сейчас приобретать жилье выгоднее. Но это относится только к тем потенциальным покупателям, которые готовы ждать несколько лет сдачи объекта и затем вкладывать деньги в отделку квартиры – учитывая, что подавляющее большинство жилья возводится в «монолите», не предполагающем внутреннюю отделку на момент сдачи.
Если говорить о росте цен по сегментам недвижимости и типам квартир, то надо отметить, что в 2006 году цены на однокомнатные квартиры росли более высокими темпами, чем на остальные, а в начале этого года динамика роста цен на одно- и двухкомнатные квартиры одинакова. Кроме того, рост цен на жилье «эконом-класса» опережает динамику роста на жилье более высоких категорий из-за большей востребованности именно этого сегмента жилой недвижимости.
ИллюзиЯ сверхприбыли?
В цене квадратного метра вновь возводимого здания примерно 50-55 процентов приходится на долю строительных материалов. Несмотря на то, что за прошлый год цены на стройматериалы в абсолютном выражении выросли на 20-25 процентов, по многим позициям, которые являются основными, рост цен оказался значительно выше. Скажем, металлопродукции – в 1 кв. метре «заложено» 45-50 кг условного металла (в прошлом году наблюдался 80-процентный рост цены), цемент – в 1 кв. метре условного цемента примерно 500-600 кг (рост цены за прошлый год – более 30 процентов).
«Самое печальное в том, что по целому ряду позиций строительных материалов образовался устойчивый дефицит, – отмечает Павел Горячкин. – Сегодня не существует федеральной программы развития промышленности строительных материалов. Судя по тем цифрам, которые мы имеем по вновь начинаемым объектам, уже по нашим так называемым спальным районам в цену закладываются очень большие расходы, особенно это касается приобретения земли. Например, в северо-приморской части на кв. метр общей площади только за счет получения прав на застройку приобретения земли доходит до 0-500. И предпосылок к тому, чтобы земля стала для застройщика дешевле, в ближайшее время нет. Очень тревожная ситуация в городе случилась с инженерным обеспечением объектов строительства – затраты застройщиков составляют 0-300 на кв. метр. Если взять только землю и инженерное обеспечение – это уже даже до начала строительства составляет 0-800 на кв. метр. По нашим подсчетам, затраты застройщика к концу текущего года будут составлять около 00-1800 на кв. метр, сейчас этот показатель примерно составляет 00 на кв. метр. При этом я имею в виду дома отнюдь не элитного класса». Павел Горячкин оценивает прибыль петербургских застройщиков на уровне 12-16 процентов.
Застройщики предпринимают усилия, чтобы увеличить свою маржу, а решение этой задачи – в снижении себестоимости. При масштабном подходе этот путь может привести и к снижению цены продажи. Как пояснил директор по экономике и бизнес-процесса холдинга RBI Равиль Камалетдинов, снижение себестоимости напрямую не влияет на цену кв. метра на конкретном объекте, влияние косвенное. «Если у компании снижаются затраты, себестоимость, то, соответственно, снижаются барьеры для того, чтобы начать новое строительство, что дает возможность увеличить предложение, – отметил Равиль Камалетдинов. – Понижение себестоимости в перспективе создает предпосылки для увеличения предложения на первичном рынке жилья. Но прямой связи – понизили себестоимость на конкретном объекте на 0 и сразу на такую же сумму снизили цену продажи – быть не может».
Петербургские
альтернативы
Как известно, основным инструментом реализации жилищного нацпроекта является развитие ипотечного кредитования. По статистике, каждый десятый покупатель в Санкт-Петербурге приобретает жилье с использованием ипотечного кредита. В северной столице ежегодно заключается около 90 тыс. сделок с недвижимостью, примерно 25-30 тыс. квартир реализуется на рынке строящегося жилья. В прошлом году в городе было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов, по предварительной оценке в 2007 году будет выдано уже 15-20 тыс. ипотечных кредитов. Но обеспечение жилищным фондом этих «ипотечных» квартир недостаточное.
В связи с ростом цен на жилье в 2006 году горожане активно обращают внимание на аналогичное жилье в Ленобласти, ближайших пригородах. Однако есть несколько проблем, и одной из главных является плохо развитая транспортная инфраструктура вне зависимости от того, был ли выбран для проживания коттеджный поселок или квартира в одном из городов-спутников Петербурга.

Вероника Шеменева

Российские дороги в цифрах и фактах

Минтранс РФ разработал стратегию транспортного развития, рассчитанную до 2010 года. Предполагается, что к этому сроку будут отремонтированы и построены 15,8 тыс. км дорог, открыты 33 новых взлетно-посадочных полосы в российских аэропортах, а протяженность железнодорожных трасс вырастет на 800 км.На реализацию стратегии потребуется 7 трлн рублей из всех возможных источников. В частности, для решения проблемы ремонта дорог и завершения строительства незаконченных объектов к 2010 году финансирование должно быть увеличено в 3,4 раза. Сейчас на дорожное строительство выделяются средства в объеме 0,95 процента ВВП. К 2010 году эта цифра должна достичь 2,5 процентов ВВП.
Большой разрыв
Пока же, по мнению экспертов, разрыв между темпами роста автомобилизации и развитием дорожной сети в стране не преодолен. Мобильность российских граждан в 2,5 раза ниже, чем в развитых странах мира. Около 50 тысяч населенных пунктов не имеют круглогодичной связи с системой наземных транспортных коммуникаций.
Как рассказал руководитель Росавтодора Олег Белозеров, выступая на Всероссийской научно-практической конференции, посвященной работе Федерального дорожного агентства в 2006 году и планам на перспективу, в минувшем году дорожное ведомство получило из федерального бюджета 136 млрд рублей. По сравнению с 2005 годом объем финансирования вырос в сопоставимых ценах всего на 5 процентов (по сравнению с 2004 годом, на 20 процентов). (Объем расходов на дорожное хозяйство в 2007 году увеличен на 28 процентов). По итогам года в эксплуатацию после строительства и реконструкции было введено 2,4 тыс. км автомобильных дорог и 21 тыс. погонных метров искусственных сооружений.
«Самым крупным объектом стал участок первой очереди строящейся КАД вокруг Санкт-Петербурга протяженностью 35 км. Ввод его в строй позволил обеспечить сквозное движение по всему протяжению Восточного полукольца от Приозерского шоссе до автомобильной дороги «Россия». Начато строительство Западного полукольца Кольцевой дороги от автомобильной дороги «Россия» до станции «Бронка», оно должно завершиться по первой очереди в 2008 году», – сообщил Олег Белозеров.
По его словам, также довольно крупным достижением дорожников можно назвать ввод в строй обхода города Выборга и автодороги между пограничными автомобильными пунктами пропуска Брусничное и Нуйямаа (Финляндия) на дороге М-10 «Скандинавия».
ПолнаЯ диагностика
Для эффективного планирования дорожных работ в 2006 году эксперты Росавтодора впервые провели полную диагностику транспортно-эксплуатационного состояния федеральных автомобильных дорог. «Диагностика показала, что доля дорог, соответствующих нормативным требованиям по транспортно-эксплуатационному состоянию, составляет только 37,8 процентов. А доля дорог, обслуживающих движение в режиме перегрузки, составляет 28,6 процента», – говорит Олег Белозеров. По его словам, снижение количества дорожно-транспортных происшествий на 1000 автомобилей из-за сопутствующих дорожных условий по сравнению с 2002 годом составило 9 процентов, при задании, утвержденном на уровне 3 процентов. «Мы связываем улучшение показателей с тем, что были оптимизированы бюджетные расходы в дорожной сфере. Было проведено более 9 тысяч конкурсов на размещение заказов и заключены контракты на общую сумму 87,6 млрд рублей. Сокращение расходования средств федерального бюджета за счет проведения конкурсов составило 2,3 млрд рублей», – говорит Олег Белозеров.
Важную роль, по словам главы Росавтодора, сыграло подписание соглашения о сотрудничестве между ФАС и дорожным ведомством, направленное на взаимодействие по совершенствованию государственного контроля за соблюдением законодательства.
«Должен отметить возросшее качество работы наших управлений дорог на местах при реализации полномочий заказчика – как на этапе размещения государственного заказа, так и при контроле и координации работы подрядчиков», – подчеркнул Олег Белозеров.
Законодательные углы
По словам главы транспортного ведомства, много проблем работе дорожников создают нестыковки в существующем законодательстве. В частности, по его словам, в начале 2007 года вступили в силу поправки к Закону об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, по которым необходимо наряду с заключением главгосэкспертизы получать заключение об экономической целесообразности объемов затрат, указанных в проектной документации. «Согласен, дело нужное. Но введение такой поправки может блокировать выполнение всей программы капитальных вложений в стране. Дело в том, что, вступив в силу спустя месяц после принятия, без переходного периода, не делая исключений для ранее сданных проектов, которые прошли экспертизу и утверждены, поправка дает возможность полностью прекратить финансирование работ, не прошедших такого рода экономическую экспертизу. Знаю, что Министерство экономического развития уже сделало правильные выводы и соответствующие изменения в законодательство подготовлены. В скором времени вопрос будет решен», – сообщил Олег Белозеров.
Он также отметил, что в этом году приняты долгожданные поправки, отменяющие плату за перевод лесных земель в земли транспорта. «Но возник целый ряд дополнительных проблем. В частности, появилось требование, что дорога, как объект капитального строительства, не может проходить через лесопарки и зеленые зоны. Но многие наши проекты были ранее согласованы и утверждены без учета этого требования. Их доработка будет стоить государству дополнительных средств. А дорожники становятся заложниками данной ситуации, не имея возможности нормально работать. Этот закон также нужно пересматривать», – заявил глава Росавтодора.
Третья большая законодательная проблема состоит в том, что второй год в режиме согласования с заинтересованными министерствами находится вопрос о введении сезонных ограничений движения автотранспорта по федеральным дорогам. «Это – острая проблема, связанная с обеспечением сохранности дорог и дорожных конструкций в весенний период», – пояснил Олег Белозеров. По его словам, в марте прошлого года было издано соответствующее постановление Правительства «Тем не менее, похоже, 2007 год будет третьим годом, когда обеспечить введение сезонных ограничений мы не сможем. А это особенно актуально сейчас, когда большинство регионов выходят из зимнего режима работы», – заключил глава Росавтодора.
О платных дорогах
Как отметил Олег Белозеров, «в минувшем году Росавтодору пришлось столкнуться с целым рядом совершенно новых задач». «Мы вплотную подошли к реализации инвестиционных проектов создания платных автомобильных дорог по новому закону о концессиях и положению об Инвестиционном фонде Российской Федерации. По итогам года Правительством утверждены паспорта и графики финансирования первоочередных объектов – головного участка новой платной дороги Москва–Санкт-Петербург, головного участка дороги М-1 – северного обхода города Одинцово, Западного скоростного диаметра и Орловского тоннеля в Санкт-Петербурге. Это абсолютно новое направление нашей деятельности и мы смогли сформировать заявку и зарезервировать средства Инвестфонда для софинансирования создания этих объектов. Объем выделенных средств составил 78 млрд рублей», – отметил Олег Белозеров. По его словам, «важно и то, что это – дополнительные объемы, помимо тех, которые направлены на реализацию федеральной целевой программы. «Это значит, что могут быть созданы дополнительные объекты инфраструктуры, облегчающие жизнь пользователям и улучшающие экономическую обстановку», – отметил он. К сожалению, по словам главы Росавтодора, имеющиеся нестыковки концессионного законодательства и законодательства об Инвестиционном фонде привели к тому, что до настоящего времени не открыто финансирование. «Но мы пытаемся снять противоречия», – сообщил Олег Белозеров. По его словам, по первому из упомянутых проектов – Западному скоростному диаметру в Санкт-Петербурге – объявлен концессионный конкурс. «Недавно конкурсная комиссия вскрыла конверт с предложениями соискателей. У нас были опасения, что иностранные компании не придут на конкурс. Они оказались напрасными. На конкурс поступило сразу три заявки от крупных иностранных консорциумов», – заявил глава Росавтодора.
Технологии и материалы
Важным элементом работы ведомства, по словам Олега Белозерова, является использование новых технологий и инновационных подходов при планировании и осуществлении дорожных работ. «При строительстве и реконструкции магистральных дорог мы смогли повысить прочность их «одежд» так, что они выдерживают автомобили с нагрузкой на ось в 11,5 тонн. Мы применяем новые, более долговечные типы асфальтобетона, а также материалы с более высокими по отношению к ГОСТу характеристиками. В первую очередь это относится к битуму и щебню», – говорит Олег Белозеров. По его словам, сделан акцент и на таких мероприятиях по повышению безопасности, как строительство пешеходных переходов. «В прошлые годы они были редкостью на внегородских дорогах. Но в 2006 году мы построили 15 таких переходов. А всего необходимо в ближайшие годы устроить не менее 160 таких пешеходных переходов», – отметил Олег Белозеров.
По его словам, также резко увеличены объемы строительства освещения федеральных дорог. «Только на федеральных дорогах в 2006 году введено в эксплуатацию 162 км линий освещения. В дальнейшем стоит задача обеспечить освещение дорог на подходах ко всем крупным городам», – отметил глава Росавтодора.
В заключение он отметил, что задача Росавтодора на 2007 год – разработать новую Федеральную целевую программу на 2010-2015 годы, которая станет преемницей программы «Модернизация транспортной системы до 2010 года». «Новая программа должна быть основана на изучении тенденций развития мирового автомобилестроения и прогнозах изменения потребностей перевозчиков. Она должна учитывать современные транспортные нагрузки, потребность в усиленных ограждениях дорог, задачи по совершенствованию конфигурации дорожной сети», – отметил Олег Белозеров и призвал регионы активно включаться в процесс подготовки этой программы.

Наталья Ковтун