Рейтинг районов Москвы по стоимости жилья на вторичном рынке
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам по итогам апреля 2021 года и выявил районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные в плане цены районы города.
С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 17% и по итогам апреля 2021 года составила 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м без учета Зеленограда и Новой Москвы.
Топ-10 дорогих районов остались практически без изменений, немного поменявшись местами. Хамовники - самый дорогой район Москвы со средней стоимостью квадратного метра 740 412 руб. Далее следуют Арбат и Якиманка, где средняя стоимость квадратного метра 645 113 и 609 149 руб. соответственно. Выбыли районы Басманный и Таганский, которые на начало 2021 года занимали 9 и 10 места. Вместо них в Топ-10 вошли районы Сокол и Дорогомилово.
Топ-10 самых дорогих районов
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
Хамовники |
740 112 |
Арбат |
645 113 |
Якиманка |
609 149 |
Тверской |
492 075 |
Замоскворечье |
489 192 |
Пресненский |
484 725 |
Раменки |
481 044 |
Сокол |
465 671 |
Мещанский |
427 054 |
Дорогомилово |
420 123 |
Традиционно в 10-ку самых бюджетных районов вошли наименее благоприятные районы у МКАД или за кольцевой дорогой. Капотня (170 480 руб./кв. м) и Некрасовка (173 951 руб./кв. м) остаются лидерами по наименьшей средней стоимости квадратного метра. Третье место занимает Южное Бутово вместо Бирюлево Западное. Выбыли из списка район Дмитровский и Бибирево. При этом появились районы Ростокино и Лосиноостровский.
Топ-10 самых дешевых районов
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
Капотня |
170 480 |
Некрасовка |
173 951 |
Южное Бутово |
182 182 |
Ростокино |
182 380 |
Бирюлево Западное |
182 765 |
Новокосино |
186 463 |
Ярославский |
187 559 |
Лосиноостровский |
188 168 |
Ново-Переделкино |
191 616 |
Бирюлево Восточное |
191 804 |
В связи со всеми событиями за последние 1,5 года цены поменялись во всех районах «старой» Москвы. Изменение средней стоимости во всех районах выше 1%. Если раньше в 10-20 районов наблюдалась динамика цен от 0% до 1%, то сейчас таких районов не осталось. Самыми стабильными районами можно считать Пресненский (+1,02%), Лосиноостровский (+1,4%), Марьина Роща (+1,6%) и Очаково-Матвеевское (+1,7%). В остальных районах изменение цен составило от 2% и более процентов.
Показатель средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья уменьшился только в четырех районах: Крылатское (-13,7%), Сокольники (-5,0%), Северное Тушино (-2,2%) и Ростокино (-2,0%).
«В среднем с начала 2020 года стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 17%, что является рекордным значением за последние 5 лет. Рост цен наблюдался в абсолютном большинстве районов города (112 районов). Больше всего стоимость квадратного метра выросла в таких районах, как Левобережный (+36,6%), Северный (33,5%) и Сокол (29,6%). Также в среднем на 27% увеличилась стоимость в районах Преображенское, Рязанский, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное, Западное Дегунино, Нагатинский Затон и Чертаново Южное», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).
Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.
Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.
По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).
Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.
До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).
«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
В I квартале 2021 года в Новой Москве 30% всех проданных площадей пришлись на долю только одного девелопера – группы компаний «А101», подсчитали аналитики «Метриум». Между тем в Новой Москве работают более 20 застройщиков, которые за первые три месяца 2021 года реализовали 325 тыс. кв.м. жилья по договорам долевого участия и выручили порядка 54 млрд рублей.
Около 80% договоров долевого участия (ДДУ) в I квартале 2021 года в Новой Москве заключили с покупателями всего пять застройщиков, работающих на местном рынке новостроек, по данным «Метриум». Девелоперы суммарно выручили с начала этого года 54,3 млрд рублей, заключив с дольщиками 6,8 тыс. договоров участия в строительстве 325 тыс. кв.м жилья.
Наиболее успешные показатели у группы «А101», которая реализовала 99,2 тыс. кв.м. за три месяца, что равно 30% от общей площади проданного жилья за три месяца в Новой Москве. Всего девелопер заключил более 2 тыс. договоров долевого участия, выручив порядка 17,7 млрд рублей в Новой Москве. Самыми успешными проектами «А101» в I квартале стали ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Прокшино», которые вошли в топ-15 самых продаваемых новостроек Новой Москвы по версии «Метриум».
«Результат отражает степень востребованности качественных проектов с разнообразной визуальной средой и живой инфраструктурой, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК«Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Мы используем особенности рельефа для создания интересных общественных пространств, привлекаем в свои проекты операторов востребованных сервисов, создаём точки притяжения для работы и отдыха. Кроме того, важным было сохранить разнообразие продукта для основной целевой аудитории. Порядка 55% предложения у нас приходится на двух- и трехкомнатные квартиры различной площади, чтобы семьи с детьми могли выбрать подходящий вариант, исходя из своих возможностей».
На вторую строчку опустился предыдущий лидер рейтинга – группа компаний «ПИК». Крупнейший федеральный застройщик продал в I квартале 70,9 тыс. кв.м, то есть около 22% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. Покупатели заключили с девелопером почти 1,4 тыс. ДДУ на сумму 11 млрд рублей. Самыми востребованными новостройками группы «ПИК» стали ЖК «Саларьево Парк», «Бунинские луга» и «Середневский лес».
На третьей позиции – «Инвесттраст». За квартал застройщик нашел покупателей для 34,4 тыс. кв.м. жилья, что составило 11% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. «Инвесттраст» заключил более 740 ДДУ и заработал 4,8 млрд рублей. Все это стало возможным благодаря успешным продажам в единственном, но масштабном проекте Новые Ватутинки (микрорайоны Центральный и Десна), который стал самым продаваемым в I квартале 2021 года в Новой Москве.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в I квартале 2021 года*
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручено денег, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
1 |
▲ |
А101 |
99,2 |
2 056 |
17,7 |
30% |
2 |
▼ |
ГК ПИК |
70,9 |
1 393 |
11,0 |
22% |
3 |
▲ |
Инвесттраст |
34,4 |
742 |
4,8 |
11% |
4 |
▬ |
ГК Самолет |
30,4 |
699 |
5,1 |
9% |
5 |
▼ |
ГК Абсолют |
27,7 |
441 |
4,8 |
9% |
6 |
▲ |
Центр-Инвест |
13,0 |
318 |
2,3 |
4% |
7 |
▼ |
LEXION Development |
12,6 |
253 |
2,4 |
4% |
8 |
▼ |
ГК МИЦ |
12,0 |
335 |
2,1 |
4% |
9 |
▲ |
PPF Real Estate Russia |
5,6 |
111 |
1,1 |
2% |
10 |
▼ |
Sezar Group |
4,6 |
70 |
0,9 |
1% |
* По площади зарегистрированных ДДУ на имя физических лиц, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«Примечательно, что проекты лидирующего по продажам девелопера нельзя отнести к наиболее доступным в ценовом отношении, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И тем не менее, это не мешает застройщику поставить внушительный рекорд продаж, реализовав почти треть всех площадей в регионе за прошедший квартал. Это говорит о том, что несмотря на повышение цен, которое в Новой Москве было очень заметным, покупатели по-прежнему делают выбор в пользу качественного жилья с развитой транспортной инфраструктурой, автономного и современного городского пространства, которое создается именно в крупных комплексах в Новой Москве. Вся инфраструктура – от образовательных комплексов и магазинов на первых этажах до коворокингов и благоустроенных территорий – часть проектов этого девелопера, которая привлекает покупателей и инвесторов».