Новостройки на берегу Москвы-реки в среднем стоят 330 тыс. рублей за кв.м
В старых границах Москвы застройщики реализуют 16 проектов новостроек в непосредственной близости от Москвы-реки, а средняя стоимость квартир в них без учета комплексов элит- и премиум-класса составляет порядка 330 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в наиболее доступных из них по цене жилье можно приобрести за 180-270 тыс. рублей за кв.м.
В старых границах столицы девелоперы строят 16 комплексов комфорт- и бизнес-класса, которые расположены на берегах Москвы-реки. Из них 15 проектов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость составляет 358 тыс. рублей. Между тем средняя стоимость всех новостроек этого сегмента в Москве составляет 322 тыс. рублей, то есть новостройки бизнес-класса у реки обходятся дороже на 11%, отмечают эксперты «Метриум». В этих жилых комплексах застройщики предлагают 3,7 тыс. квартир, что составляет 31% от общего числа квартир в продаже.
Один проект из списка относится к комфорт-классу («Мякинино Парк») и еще два проекта («Level Стрешнево» и «Новоданиловская 8») предполагают строительство апартаментов, а не квартир, хотя принадлежат к бизнес-классу. Разброс цен на новое жилье у воды в Москве широкий, но покупатели могут найти комплексы, которые заметно доступнее других. О пяти самых недорогих проектах такого рода рассказывают эксперты «Метриум».
- «Мякинино Парк»
Самое доступное по цене новое жилье у воды можно приобрести в комплексе «Мякинино Парк». Он реализуется в районе Кунцево, на западе Москвы, за МКАД. Масштабный комплекс возводят на речном полуострове, который омывается водами Живописной бухты, Нижнемякининского и Верхнемякининского затонов, а также Москвы-реки. В среднем квадратный метр покупателям квартир этого комплекса обойдется в 180 тыс. рублей.
Ранее в этих местах берега реки не были благоустроенными. Девелопер проекта (ПИК) построит набережную, которая станет местом отдыха жителей и позволит получить максимум пользы и удовольствия от окружающей природы. По планам застройщика здесь появятся два пляжа, зелёный пешеходный бульвар, игровые площадки для детей всех возрастов, площадки для занятий спортом, а также зоны отдыха для взрослых и детей. Сейчас рядом с будущим комплексом есть старый причал для яхт и катеров, который реконструируют.
- Level Стрешнево
Комплекс апартаментов бизнес-класса Level Стрешнево возводится у места слияния Москвы-реки и реки Сходня на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Три высотных корпуса обращены фасадами к Строгинской пойме и северному берегу Строгинского полуострова. Проект реализует девелоперская компания Level Group, а средний квадратный метр в будущем комплексе она предлагает приобрести за 263 тыс. рублей. При этом из 90% апартаментов открывается вид на воду, а рядом с комплексом будет благоустроена городская набережная в экостиле с велодорожками, зонами для променада, спорта и пляжного отдыха. Выдача ключей в башне Юг (апартаменты без отделки) начнется уже в январе 2022 года, в Башне Запад – в апреле, а в Башне Север (без отделки) – мае следующего года.
- City Bay
Один из самых масштабных проектов у реки – жилой комплекс City Bay возводит компания MR Group по проекту архитектурного бюро Kamen. Комплекс будет расположен на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Новые кварталы вытянуты вдоль реки, но ранее здесь не было благоустроенных берегов, поэтому застройщик решил включить в проект благоустройства новую набережную. Средняя стоимость квадратного метра в City Bay составляет 247 тыс. рублей за кв.м.
Территория комплекса, согласно проекту ландшафтного бюро Arteza, получит единую концепцию внешнего облика. В прибрежной зоне будет сохранен разноуровневый рельеф, появятся тропы, видовые террасы, спуски к открытой воде. В рукотворной части прибрежной зоны будут выстроены площадки с настилами, а также причалы.
- «Ривер Парк»
В отличие от предыдущих проектов, в жилом комплексе «Ривер Парк» собственная набережная уже появилась. Она находится на берегу Нагатинского затона, на юге Москвы. Также этот комплекс ближе других находится к центру Москвы, куда добраться можно всего за 15 минут. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартирах комплекса от Aeon Corporation и «Ферро-Строй» составляет 285 тыс. рублей (цена квадратного метра апартаментов 233 тыс. рублей).
Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года при личном участии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство выполнил застройщик за свой счет, вложивший в работы порядка 110 млн рублей. В основе идеи благоустройства набережной лежит морская тематика. На протяжении всего маршрута установлены фонари – «паруса», создающие курортное настроение, на четырехметровых опорах вращаются яркие декоративные флюгеры в форме корабля, фигурки капитана и рыб, окрашенные в цвета фасадов соседних домов.
Территория разделена на две зоны. Один участок предназначен для спокойных прогулок вдоль реки. На протяжении всего маршрута установлены лавочки, высажены декоративные кустарники, устроена альпийская горка. Предусмотрены и обзорные площадки в виде рыбацких мостиков с подсветкой. Второй участок благоустроен для активного отдыха – велопрогулок, катания на скейтах, роликах, самокатах и пр. Работает инновационная спортивная площадка Punto fit с видеоуроками для тренировок. Помимо этого, на набережной есть амфитеатр с рисунком осьминога и трибунами, где проводятся мероприятия для жителей и гостей квартала.
Сейчас заканчивается строительство второго участка набережной протяженностью 350 метров вдоль трех строящихся корпусов бизнес-класса. Объем инвестиций в строительство второго участка составит 150 млн рублей. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – будут оборудованы места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
«Мы рады участвовать в развитии прибрежных зон Москвы-реки, так как это серьезный экологический и рекреационный ресурс столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Освоение этих территорий позволит повысить доступность для москвичей и жителей новых районов современных зон отдыха, спорта, прогулок с детьми, творческого развития. Сегодня это крайне важно не только в контексте коммерческих целей девелоперского проекта, но и для градостроительной и социальной политики городских властей».
- «Новоданиловская 8»
Комплекс апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская» строят в центре лофт-квартала «Даниловская мануфактура» в Донском районе Москвы. Из трёх высотных башен открывается вид на исторические окрестности и на Москву-реку, которая протекает к востоку от будущего комплекса. До Новоданиловской набережной можно добраться за пару минут. Также поблизости есть немало благоустроенных территорий: Парк «Тюфелева роща» и «Бекет», Набережная Шагала на противоположном берегу реки. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе «Новоданиловская 8» составляет 301 тыс. рублей.
Жилые комплексы рядом с Москвой-рекой
|
Проект |
Район |
Ближайшая набережная |
Класс |
Тип |
Средняя стоимость[1] кв.м, руб/кв.м |
Срок сдачи |
Девелопер |
|
Мякинино Парк |
Кунцево |
Новая набережная комплекса "Мякинино Парк" |
Комфорт |
Квартиры |
176,6 |
3 кв.2021 – 2 кв. 2022 |
ГК ПИК |
|
Level Стрешнево |
Покровское-Стрешнево |
Новая благоустроенная набережная реки Сходня |
Бизнес |
Апартаменты |
263,1 |
1–2 кв. 2022 |
Level Group |
|
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
Новая набережная комплекса City Bay |
Бизнес |
Квартиры |
245,6 |
4 кв. 2022 – 3 кв. 2023 |
MR Group |
|
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
Набережная в Нагатинском затоне |
Бизнес |
Квартиры/ Апартаменты |
285 (квартиры) |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2022 |
AEON Corporation/ Ферро-Строй |
|
Новоданиловская 8 |
Донской |
Новоданиловская набережная |
Бизнес |
Апартаменты |
301 |
3 кв. 2022 |
ГК Самолет |
|
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
Набережная в затоне Новинки |
Бизнес |
Квартиры |
320 |
4 кв. 2021 |
Tekta Group |
|
Резиденции композиторов |
Даниловский |
Павелецкая набережная |
Бизнес |
Квартиры / Апартаменты |
351 (квартиры) |
2 кв. 2021 |
AFI Development |
|
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
Шелепихинская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
351,8 |
1 кв. 2023 |
Level Group |
|
Западный порт |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
355,8 |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2023 |
ГК ПИК |
|
Зиларт |
Даниловский |
Набережная Марка Шагала |
Бизнес |
Квартиры |
375 |
2 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Группа ЛСР |
|
Foriver |
Даниловский |
Симоновская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
381,8 |
4 кв. 2023 |
INGRAD |
|
Aquatoria |
Левобережный |
Новая набережная комплекса Aquatoria и бизнес-парка River City |
Бизнес |
Квартиры |
384,2 |
4 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Wainbridge |
|
Остров |
Хорошево-Мневники |
Мнёвниковская пойма |
Бизнес / Премиум |
Квартиры |
392,5 (бизнес) |
4 кв. 2023 |
ДОНСТРОЙ |
|
RiverSky |
Даниловский |
Крутицкая набережная |
Бизнес |
Квартиры |
399,7 |
4 кв. 2021 |
INGRAD |
|
Береговой |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
518,7 |
3 кв. 2025 |
ГК Главстрой |
*Стартовая средняя цена комплекса. В н.в. квартиры на переоценке, планируется повышение цен.
Источник: «Метриум»
«Развитие набережных в Москве помогает застройщикам создавать новые жилые комплексы максимально автономными, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Крупные девелоперские проекты часто реализуются в бывших промзонах, где недостаточно зон отдыха. Ездить в благоустроенные городские парки непросто, так как они могут быть удалены. Поэтому крайне важно создавать новые территории для отдыха, социальной активности и спорта рядом с жилыми комплексами. Берег реки – особенно удачная площадка для такого развития, именно поэтому новостройки на берегу в среднем дороже, хотя есть примеры и доступных проектов».
[1] На конец I квартала 2021 года.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Кризисные явления 2020 года существенным образом повлияли на реализацию планов девелоперов по строительству новых офисных центров. В конце 2019 года мы ожидали появление в 2020 году 165 000 кв.м новых объектов, но по итогам года эта цифра была скорректирована на 110 000 кв. м – на рынок вышло 55 000 кв.м новых площадей.
Объем спекулятивного предложения по итогам 2020 года остается на уровне 2,7 млн. кв. м.
Всего в течение 2020 года в эксплуатацию было введено 6 проектов спекулятивной направленности, половина из которых – это проекты, введенные после реконструкции.
Кроме этого, разрешение на ввод в эксплуатацию получило здание второй очереди «Лахта Центра».
Перспективное предложение
Мы ожидаем восстановления девелоперской активности к 3 кварталу 2021 года. До этого момента, по нашим оценкам, большинство игроков рынка будет находиться в выжидательной позиции: уровень активности по реализации новых проектов в сегменте офисной недвижимости напрямую зависит от уровня спроса, который будет постепенно восстанавливаться в течение 2021 года.
Мы прогнозируем, что в 2021 году на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга может выйти 90 000 кв. м новых офисных площадей.
Прогнозируемый прирост будет обеспечен в основном за счет завершения строительства объектов, ввод в эксплуатацию которых притормозили последствия пандемии COVID-19.
Спрос
Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2020 года составило, по нашим оценкам, 97 000 кв.м. В ситуации приостановленных переговоров по аренде новых площадей со стороны крупных арендаторов драйвером спроса со второй половины 2020 года выступили компании, арендующие рабочие места в коворкингах и гибких рабочих пространствах.
Важной тенденцией 2020 года с точки зрения спроса является значительно возросший интерес к приобретению офисных площадей в собственность со стороны конечных пользователей. Таким образом, на наш взгляд, компании стараются снизить риски, связанные с сократившимся горизонтом планирования операционных и капитальных расходов.
Достигнутый уровень поглощения в 2020 году оказался ниже уровня предыдущих лет, что обусловлено не только влиянием пандемии, но и другими факторами. Во-первых, привычный драйвер спроса на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга – ПАО «Газпром» и его структуры – завершили активную экспансию в Санкт-Петербург. Во-вторых, привычно активный сектор IT приостановил переговоры по аренде офисных площадей, поскольку как минимум до конца январских праздников порядка 90% сотрудников крупнейших IT-компаний останется на удаленной работе.
Восстановление поглощения до привычного уровня в 120 000 – 150 000 кв.м, по нашим оценкам, произойдет уже в 2021 году, в частности, за счет того, что продолжится рост сегмента коворкингов, которые выступают арендаторами площадей в офисных центрах.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 2020 года находится на уровне 9,4%. В сравнении с уровнем вакансии 2019 года рост составил 3,5 пп.
К концу 2020 года укрепилась тенденция, наметившаяся летом 2020 года: компании малого бизнеса, которые занимали площади до 200 кв. м, были вынуждены отказаться от офисов в период первой волны, после периода самоизоляции постепенно возвращаются на рынок, но уже в статусе арендаторов коворкингов, которые предлагают своим клиентом выделенные гибкие рабочие зоны.
Уровень вакансии в классе А существенно не изменился и составляет 9%, уровень вакансии в классе В/В+ снизился за счет нескольких сделок и составляет 9,5%.
По итогам 2020 года, средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
На фоне текущего сокращения спроса рынок реагирует сдержано и ставки аренды не снижаются. Это подтверждает ожидания собственников в отношении восстановления спроса в 2021 году.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на гостиничном рынке Москвы.
Загрузка
Как отмечают аналитики CBRE, загрузка столичных отелей по итогам 2020 года составила 37%, что на 40 п.п. (или на 52%) ниже показателя загрузки 2019 года.
Ослабление ограничений, которое мы наблюдали в сентябре 2020 года, сразу позволило гостиницам нарастить загрузку, что позволяет делать вывод, что с отменой ограничений деловой поток и MICE сегмент будут постепенно возвращаться и достигнут докризисных показателей в 2022 году.
Четвертый квартал 2020 года на московском гостиничном рынке продемонстрировал стабилизацию уровня загрузки. Проведение мероприятий в отелях, активизация внутреннего туризма, возобновление деловой активности позволили рынку стабилизироваться на уровне 40-45%.
Средний тариф
Несмотря на рост загрузки в гостиницах Москвы в IV квартале 2020 года, средний тариф наоборот демонстрирует нисходящий тренд. Спрос на рынке перераспределяется, выбирая более низкие ценовые сегменты.
Доходность
В среднем за 2020 год доходность на номер по каждому из сегментов сократилась на 61-67%. В первом квартале снижение доходности составило 15,5%, во втором – минус 87%. В третьем – минус 64%, четвертый квартал – минус 54%, что привело к снижению на 63% в целом по году. Максимальное снижение на уровне 67% наблюдается в сегменте люкс.
Помесячная динамика гостиничного рынка Москвы, 2019-2020 гг.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Предложение
Рынок брендированных гостиниц вырос в 2020 году всего на 270 номеров. В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow на 154 номера, в декабре открылся Holiday Inn Express Moscow - Khimki Go Park на 116 номеров.
Открытие нескольких гостиничных проектов было перенесено на 2021 год.
Гостиничные проекты, планируемые к открытию в 2021 году.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Новые объекты в сегменте люкс ожидаются не ранее 2022 года.
Прогноз
Аналитики CBRE EMEA прогнозируют, что процесс восстановления гостиничных рынков европейских городов до показателей 2019 года займет три года.
При этом российский рынок, по мнению аналитиков компании CBRE, имеет все шансы восстановиться быстрее европейского – за полтора-два года (при условии снятия всех ограничений, открытия границ, возврата авиасообщения), этому будут способствовать несколько факторов: развитие внутреннего туризма, электронная виза, ограниченный объем будущего предложения.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, комментирует:
«2020 год стал вызовом для многих, и гостиничную отрасль можно назвать одной из самых пострадавших. Ограничения, закрытые границы, отсутствие авиасообщения привели к критическому снижению показателей работы гостиниц. При этом 2020 год для многих стал годом открытия для себя внутренних направлений. Начавшаяся в январе 2021 года вакцинация, а также текущая эпидемиологическая ситуация внушают некоторый оптимизм и позволяют рассчитывать на стабилизацию ситуации к середине 2021 года».