Новостройки на берегу Москвы-реки в среднем стоят 330 тыс. рублей за кв.м
В старых границах Москвы застройщики реализуют 16 проектов новостроек в непосредственной близости от Москвы-реки, а средняя стоимость квартир в них без учета комплексов элит- и премиум-класса составляет порядка 330 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в наиболее доступных из них по цене жилье можно приобрести за 180-270 тыс. рублей за кв.м.
В старых границах столицы девелоперы строят 16 комплексов комфорт- и бизнес-класса, которые расположены на берегах Москвы-реки. Из них 15 проектов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость составляет 358 тыс. рублей. Между тем средняя стоимость всех новостроек этого сегмента в Москве составляет 322 тыс. рублей, то есть новостройки бизнес-класса у реки обходятся дороже на 11%, отмечают эксперты «Метриум». В этих жилых комплексах застройщики предлагают 3,7 тыс. квартир, что составляет 31% от общего числа квартир в продаже.
Один проект из списка относится к комфорт-классу («Мякинино Парк») и еще два проекта («Level Стрешнево» и «Новоданиловская 8») предполагают строительство апартаментов, а не квартир, хотя принадлежат к бизнес-классу. Разброс цен на новое жилье у воды в Москве широкий, но покупатели могут найти комплексы, которые заметно доступнее других. О пяти самых недорогих проектах такого рода рассказывают эксперты «Метриум».
- «Мякинино Парк»
Самое доступное по цене новое жилье у воды можно приобрести в комплексе «Мякинино Парк». Он реализуется в районе Кунцево, на западе Москвы, за МКАД. Масштабный комплекс возводят на речном полуострове, который омывается водами Живописной бухты, Нижнемякининского и Верхнемякининского затонов, а также Москвы-реки. В среднем квадратный метр покупателям квартир этого комплекса обойдется в 180 тыс. рублей.
Ранее в этих местах берега реки не были благоустроенными. Девелопер проекта (ПИК) построит набережную, которая станет местом отдыха жителей и позволит получить максимум пользы и удовольствия от окружающей природы. По планам застройщика здесь появятся два пляжа, зелёный пешеходный бульвар, игровые площадки для детей всех возрастов, площадки для занятий спортом, а также зоны отдыха для взрослых и детей. Сейчас рядом с будущим комплексом есть старый причал для яхт и катеров, который реконструируют.
- Level Стрешнево
Комплекс апартаментов бизнес-класса Level Стрешнево возводится у места слияния Москвы-реки и реки Сходня на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Три высотных корпуса обращены фасадами к Строгинской пойме и северному берегу Строгинского полуострова. Проект реализует девелоперская компания Level Group, а средний квадратный метр в будущем комплексе она предлагает приобрести за 263 тыс. рублей. При этом из 90% апартаментов открывается вид на воду, а рядом с комплексом будет благоустроена городская набережная в экостиле с велодорожками, зонами для променада, спорта и пляжного отдыха. Выдача ключей в башне Юг (апартаменты без отделки) начнется уже в январе 2022 года, в Башне Запад – в апреле, а в Башне Север (без отделки) – мае следующего года.
- City Bay
Один из самых масштабных проектов у реки – жилой комплекс City Bay возводит компания MR Group по проекту архитектурного бюро Kamen. Комплекс будет расположен на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Новые кварталы вытянуты вдоль реки, но ранее здесь не было благоустроенных берегов, поэтому застройщик решил включить в проект благоустройства новую набережную. Средняя стоимость квадратного метра в City Bay составляет 247 тыс. рублей за кв.м.
Территория комплекса, согласно проекту ландшафтного бюро Arteza, получит единую концепцию внешнего облика. В прибрежной зоне будет сохранен разноуровневый рельеф, появятся тропы, видовые террасы, спуски к открытой воде. В рукотворной части прибрежной зоны будут выстроены площадки с настилами, а также причалы.
- «Ривер Парк»
В отличие от предыдущих проектов, в жилом комплексе «Ривер Парк» собственная набережная уже появилась. Она находится на берегу Нагатинского затона, на юге Москвы. Также этот комплекс ближе других находится к центру Москвы, куда добраться можно всего за 15 минут. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартирах комплекса от Aeon Corporation и «Ферро-Строй» составляет 285 тыс. рублей (цена квадратного метра апартаментов 233 тыс. рублей).
Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года при личном участии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство выполнил застройщик за свой счет, вложивший в работы порядка 110 млн рублей. В основе идеи благоустройства набережной лежит морская тематика. На протяжении всего маршрута установлены фонари – «паруса», создающие курортное настроение, на четырехметровых опорах вращаются яркие декоративные флюгеры в форме корабля, фигурки капитана и рыб, окрашенные в цвета фасадов соседних домов.
Территория разделена на две зоны. Один участок предназначен для спокойных прогулок вдоль реки. На протяжении всего маршрута установлены лавочки, высажены декоративные кустарники, устроена альпийская горка. Предусмотрены и обзорные площадки в виде рыбацких мостиков с подсветкой. Второй участок благоустроен для активного отдыха – велопрогулок, катания на скейтах, роликах, самокатах и пр. Работает инновационная спортивная площадка Punto fit с видеоуроками для тренировок. Помимо этого, на набережной есть амфитеатр с рисунком осьминога и трибунами, где проводятся мероприятия для жителей и гостей квартала.
Сейчас заканчивается строительство второго участка набережной протяженностью 350 метров вдоль трех строящихся корпусов бизнес-класса. Объем инвестиций в строительство второго участка составит 150 млн рублей. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – будут оборудованы места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
«Мы рады участвовать в развитии прибрежных зон Москвы-реки, так как это серьезный экологический и рекреационный ресурс столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Освоение этих территорий позволит повысить доступность для москвичей и жителей новых районов современных зон отдыха, спорта, прогулок с детьми, творческого развития. Сегодня это крайне важно не только в контексте коммерческих целей девелоперского проекта, но и для градостроительной и социальной политики городских властей».
- «Новоданиловская 8»
Комплекс апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская» строят в центре лофт-квартала «Даниловская мануфактура» в Донском районе Москвы. Из трёх высотных башен открывается вид на исторические окрестности и на Москву-реку, которая протекает к востоку от будущего комплекса. До Новоданиловской набережной можно добраться за пару минут. Также поблизости есть немало благоустроенных территорий: Парк «Тюфелева роща» и «Бекет», Набережная Шагала на противоположном берегу реки. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе «Новоданиловская 8» составляет 301 тыс. рублей.
Жилые комплексы рядом с Москвой-рекой
|
Проект |
Район |
Ближайшая набережная |
Класс |
Тип |
Средняя стоимость[1] кв.м, руб/кв.м |
Срок сдачи |
Девелопер |
|
Мякинино Парк |
Кунцево |
Новая набережная комплекса "Мякинино Парк" |
Комфорт |
Квартиры |
176,6 |
3 кв.2021 – 2 кв. 2022 |
ГК ПИК |
|
Level Стрешнево |
Покровское-Стрешнево |
Новая благоустроенная набережная реки Сходня |
Бизнес |
Апартаменты |
263,1 |
1–2 кв. 2022 |
Level Group |
|
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
Новая набережная комплекса City Bay |
Бизнес |
Квартиры |
245,6 |
4 кв. 2022 – 3 кв. 2023 |
MR Group |
|
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
Набережная в Нагатинском затоне |
Бизнес |
Квартиры/ Апартаменты |
285 (квартиры) |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2022 |
AEON Corporation/ Ферро-Строй |
|
Новоданиловская 8 |
Донской |
Новоданиловская набережная |
Бизнес |
Апартаменты |
301 |
3 кв. 2022 |
ГК Самолет |
|
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
Набережная в затоне Новинки |
Бизнес |
Квартиры |
320 |
4 кв. 2021 |
Tekta Group |
|
Резиденции композиторов |
Даниловский |
Павелецкая набережная |
Бизнес |
Квартиры / Апартаменты |
351 (квартиры) |
2 кв. 2021 |
AFI Development |
|
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
Шелепихинская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
351,8 |
1 кв. 2023 |
Level Group |
|
Западный порт |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
355,8 |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2023 |
ГК ПИК |
|
Зиларт |
Даниловский |
Набережная Марка Шагала |
Бизнес |
Квартиры |
375 |
2 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Группа ЛСР |
|
Foriver |
Даниловский |
Симоновская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
381,8 |
4 кв. 2023 |
INGRAD |
|
Aquatoria |
Левобережный |
Новая набережная комплекса Aquatoria и бизнес-парка River City |
Бизнес |
Квартиры |
384,2 |
4 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Wainbridge |
|
Остров |
Хорошево-Мневники |
Мнёвниковская пойма |
Бизнес / Премиум |
Квартиры |
392,5 (бизнес) |
4 кв. 2023 |
ДОНСТРОЙ |
|
RiverSky |
Даниловский |
Крутицкая набережная |
Бизнес |
Квартиры |
399,7 |
4 кв. 2021 |
INGRAD |
|
Береговой |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
518,7 |
3 кв. 2025 |
ГК Главстрой |
*Стартовая средняя цена комплекса. В н.в. квартиры на переоценке, планируется повышение цен.
Источник: «Метриум»
«Развитие набережных в Москве помогает застройщикам создавать новые жилые комплексы максимально автономными, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Крупные девелоперские проекты часто реализуются в бывших промзонах, где недостаточно зон отдыха. Ездить в благоустроенные городские парки непросто, так как они могут быть удалены. Поэтому крайне важно создавать новые территории для отдыха, социальной активности и спорта рядом с жилыми комплексами. Берег реки – особенно удачная площадка для такого развития, именно поэтому новостройки на берегу в среднем дороже, хотя есть примеры и доступных проектов».
[1] На конец I квартала 2021 года.
В I квартале 2021 года в Новой Москве 30% всех проданных площадей пришлись на долю только одного девелопера – группы компаний «А101», подсчитали аналитики «Метриум». Между тем в Новой Москве работают более 20 застройщиков, которые за первые три месяца 2021 года реализовали 325 тыс. кв.м. жилья по договорам долевого участия и выручили порядка 54 млрд рублей.
Около 80% договоров долевого участия (ДДУ) в I квартале 2021 года в Новой Москве заключили с покупателями всего пять застройщиков, работающих на местном рынке новостроек, по данным «Метриум». Девелоперы суммарно выручили с начала этого года 54,3 млрд рублей, заключив с дольщиками 6,8 тыс. договоров участия в строительстве 325 тыс. кв.м жилья.
Наиболее успешные показатели у группы «А101», которая реализовала 99,2 тыс. кв.м. за три месяца, что равно 30% от общей площади проданного жилья за три месяца в Новой Москве. Всего девелопер заключил более 2 тыс. договоров долевого участия, выручив порядка 17,7 млрд рублей в Новой Москве. Самыми успешными проектами «А101» в I квартале стали ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Прокшино», которые вошли в топ-15 самых продаваемых новостроек Новой Москвы по версии «Метриум».
«Результат отражает степень востребованности качественных проектов с разнообразной визуальной средой и живой инфраструктурой, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК«Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Мы используем особенности рельефа для создания интересных общественных пространств, привлекаем в свои проекты операторов востребованных сервисов, создаём точки притяжения для работы и отдыха. Кроме того, важным было сохранить разнообразие продукта для основной целевой аудитории. Порядка 55% предложения у нас приходится на двух- и трехкомнатные квартиры различной площади, чтобы семьи с детьми могли выбрать подходящий вариант, исходя из своих возможностей».
На вторую строчку опустился предыдущий лидер рейтинга – группа компаний «ПИК». Крупнейший федеральный застройщик продал в I квартале 70,9 тыс. кв.м, то есть около 22% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. Покупатели заключили с девелопером почти 1,4 тыс. ДДУ на сумму 11 млрд рублей. Самыми востребованными новостройками группы «ПИК» стали ЖК «Саларьево Парк», «Бунинские луга» и «Середневский лес».
На третьей позиции – «Инвесттраст». За квартал застройщик нашел покупателей для 34,4 тыс. кв.м. жилья, что составило 11% от общей реализованной новомосковскими застройщиками площади. «Инвесттраст» заключил более 740 ДДУ и заработал 4,8 млрд рублей. Все это стало возможным благодаря успешным продажам в единственном, но масштабном проекте Новые Ватутинки (микрорайоны Центральный и Десна), который стал самым продаваемым в I квартале 2021 года в Новой Москве.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в I квартале 2021 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручено денег, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
А101 |
99,2 |
2 056 |
17,7 |
30% |
|
2 |
▼ |
ГК ПИК |
70,9 |
1 393 |
11,0 |
22% |
|
3 |
▲ |
Инвесттраст |
34,4 |
742 |
4,8 |
11% |
|
4 |
▬ |
ГК Самолет |
30,4 |
699 |
5,1 |
9% |
|
5 |
▼ |
ГК Абсолют |
27,7 |
441 |
4,8 |
9% |
|
6 |
▲ |
Центр-Инвест |
13,0 |
318 |
2,3 |
4% |
|
7 |
▼ |
LEXION Development |
12,6 |
253 |
2,4 |
4% |
|
8 |
▼ |
ГК МИЦ |
12,0 |
335 |
2,1 |
4% |
|
9 |
▲ |
PPF Real Estate Russia |
5,6 |
111 |
1,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
Sezar Group |
4,6 |
70 |
0,9 |
1% |
* По площади зарегистрированных ДДУ на имя физических лиц, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«Примечательно, что проекты лидирующего по продажам девелопера нельзя отнести к наиболее доступным в ценовом отношении, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – И тем не менее, это не мешает застройщику поставить внушительный рекорд продаж, реализовав почти треть всех площадей в регионе за прошедший квартал. Это говорит о том, что несмотря на повышение цен, которое в Новой Москве было очень заметным, покупатели по-прежнему делают выбор в пользу качественного жилья с развитой транспортной инфраструктурой, автономного и современного городского пространства, которое создается именно в крупных комплексах в Новой Москве. Вся инфраструктура – от образовательных комплексов и магазинов на первых этажах до коворокингов и благоустроенных территорий – часть проектов этого девелопера, которая привлекает покупателей и инвесторов».
По итогам I квартала 2021 г. было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объём в I квартале 2020 г.). Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. м².
Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 г.) дают основание полагать, что годовые объёмы ввода будут на уровне итогов 2020 г. (около 300 тыc. м²)
С большой долей вероятности можно предположить, что замедлится темп строительства в сегменте спекулятивного строительства – совокупный запланированный ввод на 22% ниже итогов 2020 г. При этом в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних нескольких лет, когда девелоперы не торопятся выводить объекты на рынок без якорного арендатора.
Необходимо отметить постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. м²), так и крупных индустриальных площадок.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. м² подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit».
За первые три месяца 2021 г. было введено около 26,2 тыс. м² производств. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» - 15,0 тыс. м², расположенный в Гатчинском районе области. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2021 г. составил около 75 тыс. м², это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 г., однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в I квартале 2021 г. стали логистические и дистрибьюторские компании – 27% и 25% соответственно.
В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 г. примерно на 20–25% (300–340 тыс. м²) в связи с ограниченным предложением свободных площадей.
По итогам марта 2021 г. суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 г. и достигла 65,1 тыс. м² (класс А – 36,1 тыс. м², класс В – 29,0 тыс. м²). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 г. составила: в классе А –1,3%, в классе В – 2,1%, снизившись за январь-март 2021 г. на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно.
В течение 2021 г. будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1,0 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.
По итогам марта 2021 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A увеличилась на 2%, достигнув 576 руб./м2/мес.*, в классе B – 439 руб./м2/мес.*, уменьшилась на 5% в сравнении с итогами 2020 г.
