В первом квартале продажи городских апартаментов в Петербурге выросли на 65%
По итогам первого квартала 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 44,7 тыс. кв. м апартаментов (или 1 466 лотов), что на 65% выше показателя первых трех месяцев 2020 года, когда было продано 27,1 тыс. кв. м (или 1 017 лотов). Основная доля проданных апартаментов традиционно пришлась на проекты сервисного формата – 85% (38 тыс. кв. м).
В то же время, средняя площадь проданных несервисных апартаментов за год выросла почти в два раза (на 94%) и в первом квартале 2021 года достигла 54 кв. м. Такая динамика связана с повышенным спросом на премиальную недвижимость, где средняя площадь реализованных апартаментов выше: 85,5 кв. м в элитном сегменте и 48, 7 кв. м – в бизнес-классе против 35,5 кв. м – в комфорт-классе. В сегменте сервисных апартаментов средняя площадь за год увеличилась на 7% - до 28,3 кв. м.
Наибольший интерес в несервисном формате был зафиксирован в проектах бизнес-класса – они сформировали 60% от количества реализованных лотов данного формата. В сегменте сервисных апартаментов, напротив, превалирующую долю продаж сформировали проекты класса «комфорт» – на них пришлось 85% от количества реализованных лотов.
Что касается цен, по состоянию на конец марта 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов (не включая проекты элитного класса) увеличилась на 29% и достигла 198 тыс. руб./кв. м. Так, в сегменте сервисных апартаментов показатель составил 192 тыс. руб./кв. м (+29% год к году), в сегменте несервисных апартаментов – 220 тыс. руб./кв. м (+34% год к году).
Максимальная динамика наблюдалась в проектах сервисных городских апартаментов комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 40% (до 173 тыс. руб./кв. м). В проектах бизнес-класса прирост стоимости составил 19% (до 227 тыс. руб./кв. м). При этом в сегменте несервисных апартаментов динамика стоимости в классах «комфорт» и «бизнес» составила +24% и +34% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 171,2 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе, и 235,9 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе.
Значительный рост цен экспозиции обусловлен вымыванием предложения за счет высокой покупательской активности, простимулированной повышением привлекательности ипотечных продуктов и снижением интереса к вкладам. Приостановка выхода в продажу новых проектов из-за неопределенности на рынке апартаментов также подогревает интерес покупателей к этому сегменту и ограничивает конкуренцию среди проектов.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года на рынок вышел всего один проект апартаментов – компания Orange Life начала продажи в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» на Большой Московской улице. Тем не менее, в 2021 году мы ожидаем выход на рынок ряда проектов, среди которых – сеть из трех новых апарт-отелей девелопера ПСК под брендом Avenir, а также проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот от компании RBI.
«Переориентация апарт-отелей на долго- и среднесрочный формат проживания позволила инвесторам получить минимальную доходность. Так, по итогам первого квартала 2021 года средний уровень загрузки в комплексах, ориентированных на долгосрочное проживание, оказался на уровне 83-90%. Загрузка части проектов, продолживших функционирование в краткосрочном формате, составила 45-60% и показывает уверенный положительный тренд с начала весны. На фоне снижения турпотока апарт-отели переориентировали как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. При этом, большинство управляющих компаний заключали договоры на долгосрочное размещение до июня, поскольку планируют вернуться к краткосрочному формату аренды с начала туристического сезона», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 519,8 тыс. кв.м и 10,6 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 22,9% площади и на 26,7% лотов за счет выхода новых объемов в уже реализующихся проектах (ЖК Скандинавия (корпуса 14.1 и 14.2), ЖК Прокшино (корпус 4) и ЖК Новые Ватутинки (корпуса 15.1,15.2,15.3). Тем не менее, за год сокращение составило 11,6% площади и 8,8% лотов.
Большая часть предложения в ТиНАО находится на начальной стадии строительной готовности - 50,1% площади (на нулевом цикле – 34,7%, на стадии монтажа первых этажей – 16%), которая выросла за месяц на 17%. На заключительной стадии находится 28,7% площади (на стадии ФОР – 22,2%, благоустройства – 2,9%, введен – 3,6%), которая сократилась на 5% за месяц.
По наличию отделки большая доля приходится на предложение без отделки (49,5% лотов), которая сократилась на 2% за месяц, а его объем вырос на 21,4%. На долю предложения с отделкой приходится 42,9% лотов, которая за месяц выросла на 6%, а его объем - на 47,6%. Доля с предчистовой отделкой сократилась на 3,9% при сокращении объема предложения на 21%. Предложение с мебелью и кухней составило 1,3%, доля которой не изменилась, а объем вырос на 25%.
По итогам апреля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 184,3 тыс. руб., что на 3,2% больше, чем месяц назад, и на 34,7%, чем год назад.
В НАО СВЦ увеличилась на 38,1% за год и на 2,7% - за месяц, достигнув 188,9 тыс. за кв. м. Положительную динамику демонстрируют как комфорт-класс (2,6% за месяц и 37,2% за год) до 189,5 тыс. рублей за кв. м), так и бизнес-класс (0,8% и 25,5% соответственно) до 170,3 тыс. руб. за кв. м.
В ТАО СВЦ составила 95,9 тыс. за кв. м: в комфорт-классе - 91,6 тыс. рублей за кв. м (+1,8% за месяц), в бизнес-классе - 213,6 тыс. рублей за кв. м (-2,3%).
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 203,2 тыс. руб. (+3,6% за месяц, + 41,8% за год) и в поселении Московский – 194,6 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +38,7% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское и Филимонковское – 150,8 тыс. руб. (+3,6% за месяц, +18,9% за год) и 153 тыс. руб. (+4,6% за месяц, +24,3% за год).
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе-марте 2021 года вырос на 4% до 7,2 млрд рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России, опубликованной по итогам I квартала 2021 года.
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п.
«На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке эксперта, реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна (см. Таблицу №1).
«Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица №1. Показатели просроченной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья
|
на 01.04.2021 г. |
|||
|
Динамика с начала года |
Объём, млн руб. |
Доля проблемной ипотеки по ДДУ в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
4% |
7153 |
9% |
|
Томская область |
145% |
27 |
10% |
|
Сахалинская область |
125% |
9 |
5% |
|
Ивановская область |
113% |
81 |
25% |
|
Удмуртская Республика |
77% |
23 |
5% |
|
Орловская область |
55% |
31 |
19% |
|
Республика Крым |
50% |
9 |
15% |
|
Псковская область |
38% |
11 |
6% |
|
Мурманская область |
35% |
31 |
12% |
|
Магаданская область |
25% |
5 |
7% |
|
Хабаровский край |
24% |
26 |
4% |
|
Ростовская область |
23% |
162 |
9% |
|
Курганская область |
22% |
11 |
6% |
|
Архангельская область |
20% |
12 |
5% |
|
Краснодарский край |
17% |
564 |
18% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17% |
14 |
5% |
|
Кировская область |
14% |
42 |
12% |
|
Республика Мордовия |
13% |
9 |
6% |
|
Ленинградская область |
12% |
135 |
17% |
|
Республика Калмыкия |
11% |
10 |
7% |
|
Самарская область |
10% |
95 |
6% |
Источник: ЦБ РФ, Коллекторское агентство «Долговой Консультант»
Полная версия доступна по ссылке.