Россияне берут ипотеку в новостройках на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. Несмотря на льготное ипотечное кредитование, средний размер ипотечного кредита вырос на первичном рынке на 43%. Россияне берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Срок кредита – выше в три раза. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 года 10 месяцев. Рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье.
- В 1 кв. 2021 года количество выданных ипотек (418 тыс.) оказалось на четверть выше, чем год назад. Однако в сравнении с прошлым кварталом число выданных кредитов снизилось на треть.
- Смещения спроса в пользу «первички» не произошло: четверть кредитов выданы на жилье в новостройках. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях доля составила 36%. В остальных регионах – 22%.
- За год средний размер ипотечного кредита на первичном рынке вырос в РФ на 19%: с 3,08 млн в 1 кв. 2020 года до 3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года. Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
- Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат. Год назад средний кредит составлял почти 6 годовых зарплат, а займ брали на 19 лет.
- Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис. Среднему россиянину придется сейчас работать на два с половиной года больше, чтобы получить сумму, равную ипотеке, несмотря на снижение ставок.
- За год ипотека на новостройки подешевела на 1,9 п.п. – средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам 1 кв.2021 года 5,91%. Это выше, чем в конце 2020 года (5,82%).
- Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ число ипотек в годовой динамике увеличилось.
- За год задолженность по ипотеке выросла на 23% - до 9,79 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,8%.
Ажиотажа нет: количество ипотек на треть меньше, чем кварталом ранее
В 1 кв. 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в «допандемийных» реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, со «старыми» ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Однако даже снижение ставок не привело к кратному увеличению числа ипотек. В 1 кв. 2021 года в целом по РФ было выдано 418 тысяч ипотек, что всего на четверть (26%) больше, чем в 1 кв.2020 года, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.
Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщики привлекали большие суммы. В 1 кв. 2021 года выдано ипотек на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в 1 кв. «допандемийного» 2020 года (812,7 млрд р.).
Текущие объемы выдачи - не рекордные. В сравнении с предыдущим 4 кв. 2020 года количество выданных ипотек сократилось на 32%, а объемы выдачи – на 27%. Показатели 1 кв.2021 года оказались ниже и 3 кв. 2020 года. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года привела к перераспределению спроса на больший временной отрезок. Кроме того, высокие цены также ограничивают активность потенциальных покупателей.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Число выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Однако основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40,2% сделок. В 1 кв. 2021 года тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотек. Список субъектов с наибольшим число сделок не меняется. В лидерах традиционно – Москва (7,6% от всего рынка, +31% ипотек за год), Московская область (доля 5,9%, +22% ипотек за год), Санкт-Петербург (5% от рынка, +17% за год).
Динамика ипотечных сделок в 1 кв. 2021 года в сравнении с 1 кв. 2020 г.
1 кв.2021 |
1 кв. 2020 |
Динамика за год |
|||
|
|||||
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед. |
418,1 |
332,4 |
26% |
||
Объем выдачи, млрд руб. |
1,163 |
0,812 |
43% |
||
Средняя сумма кредита |
2,780 |
2,520 |
10% |
||
Средняя ставка (в марте) |
5,91 |
7,82 |
-1,91 п.п. |
||
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте) |
244 |
228 |
+16 месяцев |
||
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей |
9,79 |
7,94 |
23% |
||
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Только четверть кредитов выдана на «первичке»: смещение спроса не происходит
Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, как мера поддержки застройщиков, должна была стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась: только четверть ипотек выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году. Смещение спроса в пользу первичного рынка по числу выданных ипотек наблюдалось только во 2-3 кв. 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная же масса покупателей рассматривают для себя уже готовые объекты.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля ипотек, выданных на покупку новостроек (среди всего числа жилищных кредитов) в 1 кв. 2021 года – в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они входят в число лидеров по объему ввода жилья – то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.
Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.
Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100%, в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотек были выданы на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.
В годовой динамике доля ипотек, приходящихся на первичный рынок по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8-9 п.п. в сравнении с прошлым годом). Однако количество сделок в данных субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.
Есть и обратные примеры, когда доля ипотек, выданных на первичном рынке, существенно снизилась за год. От 18 до 25 п.п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии, в последнем регионе ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ.
В Москве доля ипотек, выданных на приобретение новостроек, снизилась за год незначительно с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно: с 44% до 39%.
3 из 4 покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирают готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.
В России берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года против 3,08 млн рублей в 1 кв. 2020 года, когда ипотека выдавалась под 8-9% годовых).
Россияне сегодня берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Однако с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.
Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость – за прошедший год срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа стала сопоставимой с доходами за семь лет вместо шести лет.
Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно – на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное число зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в 1 кв. 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.
Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами – минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая – в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).
Самые большие кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы или более 23 годовых зарплат. В Чечне – 200 месяцев или более 16 лет. В Дагестане – 181 месяц или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки - выше средних по стране (банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов). В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.
В сравнении с прошлым годом (с 1 кв. 2020 г.) в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На 8 зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. Остальных регионах (Воронежская, Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально – до полугода.
В остальных субъектах РФ заемщики стали брать кредит на большее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более в сравнении с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На 2-4 годовые зарплаты больше стал ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (13 месяцев). В Санкт-Петербурге – на полторы (16 месяцев).
Если в среднем по РФ ипотека – это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в большую, так и меньшую стороны. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находятся в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).
И обратная ситуация – менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке – в семи регионах, причем четыре из них – в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.
Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис
Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014-2015 гг.).
В сравнении с 2015 годом текущим заемщикам нужно работать на 2 года и 2 месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 гг. прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 месяцев до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (+6 месяцев за год в сравнении с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020 г. (+13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
«Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет – это реальный расклад, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше - на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить «здесь и сейчас», не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений, что делает стратегию отказа от кредита неэффективной, как минимум в трети крупных городов. Но после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв. 2021 года
Субъект |
Кол-во ипотек (тыс.) 1 кв. 2021 |
Динамика за год ( в сравнении с 1 кв. 2020 г.) |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2020 |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2021 |
На сколько среднемесячных зарплат вырос/снизился ипотечный займ |
Средний срок ипотеки на первичном рынке, месяцев |
Разница: длительность ипотеки / кол-во месяцев (зарплат), эквивалентное сумме займа |
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
418 139 |
26% |
70 |
83 |
13 |
244 |
3,0 |
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
105 171 |
23% |
69 |
84 |
15 |
249 |
3,0 |
Белгородская область |
3 530 |
24% |
86 |
103 |
17 |
243 |
2,3 |
Брянская область |
2 528 |
6% |
84 |
117 |
33 |
237 |
2,0 |
Владимирская область |
3 546 |
22% |
77 |
96 |
19 |
250 |
2,6 |
Воронежская область |
6 409 |
26% |
75 |
73 |
-2 |
241 |
3,3 |
Ивановская область |
2 112 |
22% |
103 |
116 |
14 |
237 |
2,0 |
Калужская область |
2 990 |
13% |
72 |
110 |
38 |
253 |
2,3 |
Костромская область |
1 662 |
16% |
83 |
101 |
19 |
249 |
2,5 |
Курская область |
2 504 |
9% |
95 |
96 |
2 |
241 |
2,5 |
Липецкая область |
2 758 |
29% |
86 |
97 |
10 |
242 |
2,5 |
Московская область |
24 718 |
22% |
85 |
106 |
22 |
251 |
2,4 |
Орловская область |
2 024 |
11% |
79 |
100 |
21 |
237 |
2,4 |
Рязанская область |
3 232 |
14% |
70 |
84 |
14 |
249 |
3,0 |
Смоленская область |
2 309 |
22% |
93 |
107 |
14 |
252 |
2,4 |
Тамбовская область |
2 259 |
19% |
102 |
111 |
9 |
247 |
2,2 |
Тверская область |
3 584 |
31% |
86 |
97 |
11 |
252 |
2,6 |
Тульская область |
3 708 |
16% |
83 |
106 |
23 |
248 |
2,3 |
Ярославская область |
3 284 |
26% |
78 |
87 |
9 |
247 |
2,8 |
г. Москва |
32 014 |
31% |
58 |
71 |
13 |
250 |
3,5 |
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
47 543 |
16% |
59 |
75 |
16 |
249 |
3,3 |
Республика Карелия |
1 814 |
9% |
57 |
77 |
20 |
240 |
3,1 |
Республика Коми |
2 859 |
22% |
53 |
68 |
15 |
228 |
3,4 |
Архангельская область |
3 990 |
21% |
57 |
64 |
8 |
229 |
3,6 |
в том числе Ненецкий автономный округ |
124 |
43% |
37 |
57 |
20 |
172 |
3,0 |
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3 866 |
21% |
60 |
67 |
7 |
231 |
3,5 |
Вологодская область |
3 836 |
5% |
56 |
73 |
16 |
233 |
3,2 |
Калининградская область |
2 963 |
15% |
62 |
86 |
23 |
235 |
2,7 |
Ленинградская область |
5 949 |
15% |
72 |
91 |
19 |
260 |
2,9 |
Мурманская область |
2 193 |
26% |
54 |
61 |
7 |
220 |
3,6 |
Новгородская область |
1 538 |
7% |
95 |
106 |
11 |
246 |
2,3 |
Псковская область |
1 434 |
19% |
80 |
94 |
13 |
225 |
2,4 |
г. Санкт-Петербург |
20 967 |
17% |
53 |
69 |
16 |
255 |
3,7 |
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
35 791 |
33% |
70 |
85 |
14 |
246 |
2,9 |
Республика Адыгея (Адыгея) |
716 |
28% |
82 |
87 |
5 |
240 |
2,8 |
Республика Калмыкия |
668 |
23% |
143 |
142 |
-1 |
254 |
1,8 |
Республика Крым |
1 696 |
42% |
80 |
96 |
16 |
253 |
2,6 |
Краснодарский край |
14 034 |
43% |
61 |
77 |
16 |
248 |
3,2 |
Астраханская область |
2 212 |
20% |
91 |
109 |
18 |
253 |
2,3 |
Волгоградская область |
5 671 |
20% |
84 |
96 |
12 |
249 |
2,6 |
Ростовская область |
10 292 |
29% |
70 |
81 |
12 |
236 |
2,9 |
г. Севастополь |
502 |
60% |
82 |
110 |
29 |
251 |
2,3 |
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
13 285 |
80% |
97 |
122 |
25 |
250 |
2,0 |
Республика Дагестан |
1 923 |
68% |
136 |
181 |
45 |
262 |
1,4 |
Республика Ингушетия |
349 |
413% |
120 |
283 |
163 |
170 |
0,6 |
Кабардино-Балкарская Республика |
1 166 |
72% |
118 |
129 |
11 |
255 |
2,0 |
Карачаево-Черкесская Республика |
744 |
80% |
114 |
118 |
4 |
245 |
2,1 |
Республика Северная Осетия - Алания |
1 163 |
54% |
104 |
122 |
18 |
246 |
2,0 |
Чеченская Республика |
2 564 |
650% |
150 |
200 |
50 |
253 |
1,3 |
Ставропольский край |
5 376 |
35% |
79 |
99 |
19 |
246 |
2,5 |
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
94 890 |
26% |
77 |
90 |
12 |
239 |
2,7 |
Республика Башкортостан |
14 707 |
26% |
74 |
86 |
12 |
230 |
2,7 |
Республика Марий Эл |
2 112 |
29% |
73 |
91 |
17 |
238 |
2,6 |
Республика Мордовия |
1 863 |
34% |
127 |
129 |
2 |
245 |
1,9 |
Республика Татарстан (Татарстан) |
14 826 |
24% |
77 |
94 |
17 |
241 |
2,6 |
Удмуртская Республика |
6 008 |
44% |
71 |
76 |
5 |
235 |
3,1 |
Чувашская Республика - Чувашия |
4 701 |
23% |
81 |
97 |
17 |
246 |
2,5 |
Пермский край |
9 273 |
22% |
68 |
86 |
18 |
241 |
2,8 |
Кировская область |
4 349 |
24% |
79 |
93 |
14 |
240 |
2,6 |
Нижегородская область |
8 240 |
15% |
85 |
108 |
24 |
238 |
2,2 |
Оренбургская область |
6 439 |
35% |
76 |
83 |
7 |
231 |
2,8 |
Пензенская область |
3 669 |
34% |
86 |
85 |
-1 |
246 |
2,9 |
Самарская область |
9 040 |
22% |
76 |
84 |
9 |
239 |
2,8 |
Саратовская область |
5 983 |
19% |
91 |
102 |
11 |
245 |
2,4 |
Ульяновская область |
3 680 |
32% |
77 |
80 |
3 |
243 |
3,0 |
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
46 566 |
31% |
59 |
66 |
7 |
236 |
3,6 |
Курганская область |
2 565 |
28% |
86 |
78 |
-8 |
238 |
3,1 |
Свердловская область |
14 909 |
32% |
74 |
82 |
8 |
237 |
2,9 |
Тюменская область |
17 078 |
28% |
45 |
52 |
7 |
238 |
4,6 |
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
8 044 |
32% |
48 |
54 |
7 |
228 |
4,2 |
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
2 439 |
18% |
38 |
40 |
2 |
230 |
5,7 |
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
6 595 |
28% |
57 |
69 |
12 |
258 |
3,7 |
Челябинская область |
12 014 |
33% |
67 |
77 |
10 |
227 |
3,0 |
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
52 287 |
27% |
68 |
79 |
11 |
233 |
3,0 |
Республика Алтай |
256 |
24% |
67 |
85 |
18 |
221 |
2,6 |
Республика Тыва |
614 |
42% |
120 |
104 |
-17 |
269 |
2,6 |
Республика Хакасия |
1 419 |
20% |
59 |
76 |
17 |
216 |
2,8 |
Алтайский край |
6 732 |
31% |
77 |
87 |
11 |
232 |
2,7 |
Красноярский край |
9 667 |
22% |
58 |
68 |
9 |
229 |
3,4 |
Иркутская область |
6 409 |
26% |
60 |
79 |
19 |
228 |
2,9 |
Кемеровская область - Кузбасс |
7 256 |
28% |
61 |
78 |
16 |
214 |
2,8 |
Новосибирская область |
11 434 |
37% |
75 |
85 |
10 |
240 |
2,8 |
Омская область |
5 712 |
15% |
89 |
105 |
16 |
253 |
2,4 |
Томская область |
2 788 |
19% |
100 |
100 |
0 |
249 |
2,5 |
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
22 606 |
18% |
68 |
81 |
13 |
234 |
2,9 |
Республика Бурятия |
2 032 |
6% |
73 |
89 |
16 |
245 |
2,7 |
Республика Саха (Якутия) |
3 202 |
0% |
57 |
72 |
15 |
237 |
3,3 |
Забайкальский край |
2 319 |
19% |
73 |
88 |
16 |
227 |
2,6 |
Камчатский край |
1 035 |
34% |
47 |
60 |
13 |
236 |
3,9 |
Приморский край |
5 304 |
22% |
84 |
101 |
18 |
231 |
2,3 |
Хабаровский край |
4 017 |
25% |
79 |
89 |
10 |
242 |
2,7 |
Амурская область |
2 158 |
23% |
78 |
92 |
15 |
243 |
2,6 |
Магаданская область |
690 |
52% |
43 |
48 |
5 |
211 |
4,4 |
Сахалинская область |
1 389 |
25% |
56 |
57 |
1 |
228 |
4,0 |
Еврейская автономная область |
301 |
3% |
80 |
81 |
1 |
214 |
2,6 |
Чукотский автономный округ |
159 |
94% |
41 |
37 |
-4 |
187 |
5,1 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги I кв. 2021 года на региональном рынке торговой недвижимости.
По данным отчёта, в I кв. 2021 года объем ввода новых торговых площадей составил 86 892 кв. м, открылись ТРЦ «Макси» в Кирове (GLA 45 000 кв. м), ТРЦ «Рандеву» в Нефтеюганске (GLA 29 750 кв. м) , ТРЦ «Солис» в Домодедово (GLA 11 942 кв. м).
Ожидается открытие 364 394 кв. м. торговых площадей до конца 2021 года, что сопоставимо с уровнем 2017-2019 годов, но в 2 раза ниже, чем в 2014-2016 годах, когда объем нового ввода в среднем был на уровне около 1 млн кв. м в год.
Заявленные открытия в 2021 году на 70% представлены объектами с перенесенной датой открытия с 2020 года.
Объем ввода торговых площадей по годам, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
ТЦ в региональных городах, открытые в I кв. и заявленные к открытию до конца 2021 года.
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
ТЦ, открытые в I кв. 2021 г. |
||||
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53/2 |
45 000 |
I кв. |
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. |
Домодедово |
Солис |
Каширское ш., 114 |
11 942 |
I кв. |
ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162Б |
83 000 |
II кв. |
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т, 108 |
76 000 |
II кв. |
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
II кв. |
Грозный |
Грозный Молл |
Хусейна Исаева пр-т |
56 000 |
III кв. |
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
31 876 |
III кв. |
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
12 968 |
II кв. |
Королев |
Мой Молл |
Подмосковная ул., 37 |
10 500 |
IV кв. |
Истра |
Estate Mall |
Новорижское ш., 28 км |
10 400 |
II кв. |
Кемерово |
Проспект |
Ленина пр-т, 33/1 |
8 400 |
II кв. |
Хабаровск |
Макси Молл , 2 фаза |
Ленинградская ул., 28И |
7 250 |
III кв. |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Девелоперская активность по-прежнему сконцентрирована в крупных городах с численностью населения более 1 миллиона человек: Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург, где последние крупные торговые центры были открыты в 2015-2016 годах, ожидаемый объем ввода составит около 191 тыс. кв. м до конца 2021 года.
Средняя площадь торговых центров составит около 35 тыс. кв. м по итогам 2021 года, что также указывает на активность девелоперов в городах-миллионниках, где есть потребность в строительстве новых торговых центров.
Наблюдается и растущий интерес к городам с численностью населения 100-300 тыс. человек, где прогнозируемый объем ввода к концу 2021 года составляет 144 тыс. кв. м, что на 33% выше среднего показателя 2015-2016 годов.
Средняя площадь новых ТЦ*, кв. м
*За исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Объем ввода торговых площадей в региональных городах, заявленных к открытию до конца 2021 года, по численности населения, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE, комментирует:
«В отличие от прошлого кризисного года, когда до конца третьего квартала не было открыто ни одного нового объекта, начало 2021 стало очень активным.
Большинство крупных объектов, анонсированных на 2021 год, будут открыты в заявленные сроки, а это означает, что объем ввода будет сопоставим с показателем 2019 года».
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»