Россияне берут ипотеку в новостройках на 20 лет в размере семи годовых зарплат

Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. Несмотря на льготное ипотечное кредитование, средний размер ипотечного кредита вырос на первичном рынке на 43%. Россияне берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Срок кредита – выше в три раза. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 года 10 месяцев.  Рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье.

---

• В 1 кв. 2021 года количество выданных ипотек (418 тыс.) оказалось на четверть выше, чем год назад. Однако в сравнении с прошлым кварталом число выданных кредитов снизилось на треть.
• Смещения спроса в пользу «первички» не произошло: четверть кредитов выданы на жилье в новостройках. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях доля составила 36%. В остальных регионах – 22%.
• За год средний размер ипотечного кредита на первичном рынке вырос в РФ на 19%: с 3,08 млн в 1 кв. 2020 года до 3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года. Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
• Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат. Год назад средний кредит составлял почти 6 годовых зарплат, а займ брали на 19 лет.
• Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис. Среднему россиянину придется сейчас работать на два с половиной года больше, чтобы получить сумму, равную ипотеке, несмотря на снижение ставок.
• За год ипотека на новостройки подешевела на 1,9 п.п. – средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам 1 кв.2021 года 5,91%. Это выше, чем в конце 2020 года (5,82%).
• Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ число ипотек в годовой динамике увеличилось.
• За год задолженность по ипотеке выросла на 23% - до 9,79 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,8%.

Ажиотажа нет: количество ипотек на треть меньше, чем кварталом ранее

В 1 кв. 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в «допандемийных» реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, со «старыми» ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса.  Однако даже снижение ставок не привело к кратному увеличению числа ипотек. В 1 кв. 2021 года в целом по РФ было выдано 418 тысяч ипотек, что всего на четверть (26%) больше, чем в 1 кв.2020 года, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.

Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщики привлекали большие суммы.  В 1 кв. 2021 года выдано ипотек на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в 1 кв. «допандемийного» 2020 года (812,7 млрд р.).

Текущие объемы выдачи - не рекордные. В сравнении с предыдущим 4 кв. 2020 года количество выданных ипотек сократилось на 32%, а объемы выдачи – на 27%. Показатели 1 кв.2021 года оказались ниже и 3 кв. 2020 года. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года привела к перераспределению спроса на больший временной отрезок. Кроме того, высокие цены также ограничивают активность потенциальных покупателей.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Число выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Однако основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40,2% сделок. В 1 кв. 2021 года тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотек. Список субъектов с наибольшим число сделок не меняется. В лидерах традиционно – Москва (7,6% от всего рынка, +31% ипотек за год), Московская область (доля 5,9%, +22% ипотек за год), Санкт-Петербург (5% от рынка, +17% за год).

Динамика ипотечных сделок в 1 кв. 2021 года в сравнении с 1 кв. 2020 г.

	1 кв.2021	1 кв. 2020	Динамика за год
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед.	418,1	332,4	26%
Объем выдачи, млрд руб.	1,163	0,812	43%
Средняя сумма кредита	2,780	2,520	10%
Средняя ставка (в марте)	5,91	7,82	-1,91 п.п.
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте)	244	228	+16 месяцев
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей	9,79	7,94	23%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Только четверть кредитов выдана на «первичке»: смещение спроса не происходит

Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, как мера поддержки застройщиков, должна была стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась: только четверть ипотек выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году. Смещение спроса в пользу первичного рынка по числу выданных ипотек наблюдалось только во 2-3 кв. 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная же масса покупателей рассматривают для себя уже готовые объекты.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотек, выданных на покупку новостроек (среди всего числа жилищных кредитов) в 1 кв. 2021 года – в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они входят в число лидеров по объему ввода жилья – то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.

Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100%, в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотек были выданы на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.

В годовой динамике доля ипотек, приходящихся на первичный рынок по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8-9 п.п. в сравнении с прошлым годом). Однако количество сделок в данных субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.

Есть и обратные примеры, когда доля ипотек, выданных на первичном рынке, существенно снизилась за год. От 18 до 25 п.п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии, в последнем регионе ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ.

В Москве доля ипотек, выданных на приобретение новостроек, снизилась за год незначительно с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно: с 44% до 39%.

3 из 4 покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирают готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.

В России берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат

Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года против 3,08 млн рублей в 1 кв. 2020 года, когда ипотека выдавалась под 8-9% годовых).

Россияне сегодня берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Однако с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев.  Средний срок займа составлял 19 лет.

Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость – за прошедший год срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа стала сопоставимой с доходами за семь лет вместо шести лет.

Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно – на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).

Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное число зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в 1 кв. 2020  и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.

Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами – минимальная средняя заработная плата  отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая – в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).

Самые большие кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы или более 23 годовых зарплат. В Чечне – 200 месяцев или более 16 лет. В Дагестане – 181 месяц или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки - выше средних по стране (банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов). В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.

В сравнении с прошлым годом (с 1 кв. 2020 г.) в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На 8 зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. Остальных регионах (Воронежская, Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально – до полугода.

В остальных субъектах РФ заемщики стали брать кредит на большее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более в сравнении с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На 2-4 годовые зарплаты больше стал ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (13 месяцев). В Санкт-Петербурге – на полторы (16 месяцев).

Если в среднем по РФ ипотека – это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в большую, так и меньшую стороны. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находятся в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).

И обратная ситуация – менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке – в семи регионах, причем четыре из них – в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.

Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис

Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014-2015 гг.).

В сравнении с 2015 годом текущим заемщикам нужно работать на 2 года и 2 месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 гг. прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 месяцев до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (+6 месяцев за год в сравнении с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020 г. (+13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

«Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет – это реальный расклад, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше - на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить «здесь и сейчас», не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений, что делает стратегию отказа от кредита неэффективной, как минимум в трети крупных городов.  Но после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв. 2021 года

Субъект	Кол-во ипотек (тыс.) 1 кв. 2021	Динамика за год ( в сравнении с 1 кв. 2020 г.)	Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2020	Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2021	На сколько среднемесячных зарплат вырос/снизился ипотечный займ	Средний срок ипотеки на первичном рынке, месяцев	Разница: длительность ипотеки / кол-во месяцев (зарплат), эквивалентное сумме займа
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	418 139	26%	70	83	13	244	3,0
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	105 171	23%	69	84	15	249	3,0
Белгородская область	3 530	24%	86	103	17	243	2,3
Брянская область	2 528	6%	84	117	33	237	2,0
Владимирская область	3 546	22%	77	96	19	250	2,6
Воронежская область	6 409	26%	75	73	-2	241	3,3
Ивановская область	2 112	22%	103	116	14	237	2,0
Калужская область	2 990	13%	72	110	38	253	2,3
Костромская область	1 662	16%	83	101	19	249	2,5
Курская область	2 504	9%	95	96	2	241	2,5
Липецкая область	2 758	29%	86	97	10	242	2,5
Московская область	24 718	22%	85	106	22	251	2,4
Орловская область	2 024	11%	79	100	21	237	2,4
Рязанская область	3 232	14%	70	84	14	249	3,0
Смоленская область	2 309	22%	93	107	14	252	2,4
Тамбовская область	2 259	19%	102	111	9	247	2,2
Тверская область	3 584	31%	86	97	11	252	2,6
Тульская область	3 708	16%	83	106	23	248	2,3
Ярославская область	3 284	26%	78	87	9	247	2,8
г. Москва	32 014	31%	58	71	13	250	3,5
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	47 543	16%	59	75	16	249	3,3
Республика Карелия	1 814	9%	57	77	20	240	3,1
Республика Коми	2 859	22%	53	68	15	228	3,4
Архангельская область	3 990	21%	57	64	8	229	3,6
в том числе Ненецкий автономный округ	124	43%	37	57	20	172	3,0
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу	3 866	21%	60	67	7	231	3,5
Вологодская область	3 836	5%	56	73	16	233	3,2
Калининградская область	2 963	15%	62	86	23	235	2,7
Ленинградская область	5 949	15%	72	91	19	260	2,9
Мурманская область	2 193	26%	54	61	7	220	3,6
Новгородская область	1 538	7%	95	106	11	246	2,3
Псковская область	1 434	19%	80	94	13	225	2,4
г. Санкт-Петербург	20 967	17%	53	69	16	255	3,7
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	35 791	33%	70	85	14	246	2,9
Республика Адыгея (Адыгея)	716	28%	82	87	5	240	2,8
Республика Калмыкия	668	23%	143	142	-1	254	1,8
Республика Крым	1 696	42%	80	96	16	253	2,6
Краснодарский край	14 034	43%	61	77	16	248	3,2
Астраханская область	2 212	20%	91	109	18	253	2,3
Волгоградская область	5 671	20%	84	96	12	249	2,6
Ростовская область	10 292	29%	70	81	12	236	2,9
г. Севастополь	502	60%	82	110	29	251	2,3
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	13 285	80%	97	122	25	250	2,0
Республика Дагестан	1 923	68%	136	181	45	262	1,4
Республика Ингушетия	349	413%	120	283	163	170	0,6
Кабардино-Балкарская Республика	1 166	72%	118	129	11	255	2,0
Карачаево-Черкесская Республика	744	80%	114	118	4	245	2,1
Республика Северная Осетия - Алания	1 163	54%	104	122	18	246	2,0
Чеченская Республика	2 564	650%	150	200	50	253	1,3
Ставропольский край	5 376	35%	79	99	19	246	2,5
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	94 890	26%	77	90	12	239	2,7
Республика Башкортостан	14 707	26%	74	86	12	230	2,7
Республика Марий Эл	2 112	29%	73	91	17	238	2,6
Республика Мордовия	1 863	34%	127	129	2	245	1,9
Республика Татарстан (Татарстан)	14 826	24%	77	94	17	241	2,6
Удмуртская Республика	6 008	44%	71	76	5	235	3,1
Чувашская Республика - Чувашия	4 701	23%	81	97	17	246	2,5
Пермский край	9 273	22%	68	86	18	241	2,8
Кировская область	4 349	24%	79	93	14	240	2,6
Нижегородская область	8 240	15%	85	108	24	238	2,2
Оренбургская область	6 439	35%	76	83	7	231	2,8
Пензенская область	3 669	34%	86	85	-1	246	2,9
Самарская область	9 040	22%	76	84	9	239	2,8
Саратовская область	5 983	19%	91	102	11	245	2,4
Ульяновская область	3 680	32%	77	80	3	243	3,0
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	46 566	31%	59	66	7	236	3,6
Курганская область	2 565	28%	86	78	-8	238	3,1
Свердловская область	14 909	32%	74	82	8	237	2,9
Тюменская область	17 078	28%	45	52	7	238	4,6
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	8 044	32%	48	54	7	228	4,2
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ	2 439	18%	38	40	2	230	5,7
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу	6 595	28%	57	69	12	258	3,7
Челябинская область	12 014	33%	67	77	10	227	3,0
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	52 287	27%	68	79	11	233	3,0
Республика Алтай	256	24%	67	85	18	221	2,6
Республика Тыва	614	42%	120	104	-17	269	2,6
Республика Хакасия	1 419	20%	59	76	17	216	2,8
Алтайский край	6 732	31%	77	87	11	232	2,7
Красноярский край	9 667	22%	58	68	9	229	3,4
Иркутская область	6 409	26%	60	79	19	228	2,9
Кемеровская область - Кузбасс	7 256	28%	61	78	16	214	2,8
Новосибирская область	11 434	37%	75	85	10	240	2,8
Омская область	5 712	15%	89	105	16	253	2,4
Томская область	2 788	19%	100	100	0	249	2,5
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	22 606	18%	68	81	13	234	2,9
Республика Бурятия	2 032	6%	73	89	16	245	2,7
Республика Саха (Якутия)	3 202	0%	57	72	15	237	3,3
Забайкальский край	2 319	19%	73	88	16	227	2,6
Камчатский край	1 035	34%	47	60	13	236	3,9
Приморский край	5 304	22%	84	101	18	231	2,3
Хабаровский край	4 017	25%	79	89	10	242	2,7
Амурская область	2 158	23%	78	92	15	243	2,6
Магаданская область	690	52%	43	48	5	211	4,4
Сахалинская область	1 389	25%	56	57	1	228	4,0
Еврейская автономная область	301	3%	80	81	1	214	2,6
Чукотский автономный округ	159	94%	41	37	-4	187	5,1

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ