Россияне берут ипотеку в новостройках на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. Несмотря на льготное ипотечное кредитование, средний размер ипотечного кредита вырос на первичном рынке на 43%. Россияне берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Срок кредита – выше в три раза. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 года 10 месяцев. Рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье.
- В 1 кв. 2021 года количество выданных ипотек (418 тыс.) оказалось на четверть выше, чем год назад. Однако в сравнении с прошлым кварталом число выданных кредитов снизилось на треть.
- Смещения спроса в пользу «первички» не произошло: четверть кредитов выданы на жилье в новостройках. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях доля составила 36%. В остальных регионах – 22%.
- За год средний размер ипотечного кредита на первичном рынке вырос в РФ на 19%: с 3,08 млн в 1 кв. 2020 года до 3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года. Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
- Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат. Год назад средний кредит составлял почти 6 годовых зарплат, а займ брали на 19 лет.
- Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис. Среднему россиянину придется сейчас работать на два с половиной года больше, чтобы получить сумму, равную ипотеке, несмотря на снижение ставок.
- За год ипотека на новостройки подешевела на 1,9 п.п. – средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам 1 кв.2021 года 5,91%. Это выше, чем в конце 2020 года (5,82%).
- Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ число ипотек в годовой динамике увеличилось.
- За год задолженность по ипотеке выросла на 23% - до 9,79 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,8%.
Ажиотажа нет: количество ипотек на треть меньше, чем кварталом ранее
В 1 кв. 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в «допандемийных» реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, со «старыми» ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Однако даже снижение ставок не привело к кратному увеличению числа ипотек. В 1 кв. 2021 года в целом по РФ было выдано 418 тысяч ипотек, что всего на четверть (26%) больше, чем в 1 кв.2020 года, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.
Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщики привлекали большие суммы. В 1 кв. 2021 года выдано ипотек на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в 1 кв. «допандемийного» 2020 года (812,7 млрд р.).
Текущие объемы выдачи - не рекордные. В сравнении с предыдущим 4 кв. 2020 года количество выданных ипотек сократилось на 32%, а объемы выдачи – на 27%. Показатели 1 кв.2021 года оказались ниже и 3 кв. 2020 года. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года привела к перераспределению спроса на больший временной отрезок. Кроме того, высокие цены также ограничивают активность потенциальных покупателей.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Число выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Однако основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40,2% сделок. В 1 кв. 2021 года тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотек. Список субъектов с наибольшим число сделок не меняется. В лидерах традиционно – Москва (7,6% от всего рынка, +31% ипотек за год), Московская область (доля 5,9%, +22% ипотек за год), Санкт-Петербург (5% от рынка, +17% за год).
Динамика ипотечных сделок в 1 кв. 2021 года в сравнении с 1 кв. 2020 г.
|
1 кв.2021 |
1 кв. 2020 |
Динамика за год |
|||
|
|
|||||
|
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед. |
418,1 |
332,4 |
26% |
||
|
Объем выдачи, млрд руб. |
1,163 |
0,812 |
43% |
||
|
Средняя сумма кредита |
2,780 |
2,520 |
10% |
||
|
Средняя ставка (в марте) |
5,91 |
7,82 |
-1,91 п.п. |
||
|
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте) |
244 |
228 |
+16 месяцев |
||
|
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей |
9,79 |
7,94 |
23% |
||
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Только четверть кредитов выдана на «первичке»: смещение спроса не происходит
Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, как мера поддержки застройщиков, должна была стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась: только четверть ипотек выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году. Смещение спроса в пользу первичного рынка по числу выданных ипотек наблюдалось только во 2-3 кв. 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная же масса покупателей рассматривают для себя уже готовые объекты.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля ипотек, выданных на покупку новостроек (среди всего числа жилищных кредитов) в 1 кв. 2021 года – в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они входят в число лидеров по объему ввода жилья – то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.
Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.
Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100%, в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотек были выданы на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.
В годовой динамике доля ипотек, приходящихся на первичный рынок по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8-9 п.п. в сравнении с прошлым годом). Однако количество сделок в данных субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.
Есть и обратные примеры, когда доля ипотек, выданных на первичном рынке, существенно снизилась за год. От 18 до 25 п.п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии, в последнем регионе ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ.
В Москве доля ипотек, выданных на приобретение новостроек, снизилась за год незначительно с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно: с 44% до 39%.
3 из 4 покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирают готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.
В России берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года против 3,08 млн рублей в 1 кв. 2020 года, когда ипотека выдавалась под 8-9% годовых).
Россияне сегодня берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Однако с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.
Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость – за прошедший год срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа стала сопоставимой с доходами за семь лет вместо шести лет.
Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно – на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное число зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в 1 кв. 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.
Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами – минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая – в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).
Самые большие кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы или более 23 годовых зарплат. В Чечне – 200 месяцев или более 16 лет. В Дагестане – 181 месяц или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки - выше средних по стране (банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов). В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.
В сравнении с прошлым годом (с 1 кв. 2020 г.) в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На 8 зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. Остальных регионах (Воронежская, Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально – до полугода.
В остальных субъектах РФ заемщики стали брать кредит на большее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более в сравнении с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На 2-4 годовые зарплаты больше стал ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (13 месяцев). В Санкт-Петербурге – на полторы (16 месяцев).
Если в среднем по РФ ипотека – это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в большую, так и меньшую стороны. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находятся в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).
И обратная ситуация – менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке – в семи регионах, причем четыре из них – в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.
Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис
Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014-2015 гг.).
В сравнении с 2015 годом текущим заемщикам нужно работать на 2 года и 2 месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 гг. прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 месяцев до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (+6 месяцев за год в сравнении с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020 г. (+13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
«Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет – это реальный расклад, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше - на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить «здесь и сейчас», не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений, что делает стратегию отказа от кредита неэффективной, как минимум в трети крупных городов. Но после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв. 2021 года
|
Субъект |
Кол-во ипотек (тыс.) 1 кв. 2021 |
Динамика за год ( в сравнении с 1 кв. 2020 г.) |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2020 |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2021 |
На сколько среднемесячных зарплат вырос/снизился ипотечный займ |
Средний срок ипотеки на первичном рынке, месяцев |
Разница: длительность ипотеки / кол-во месяцев (зарплат), эквивалентное сумме займа |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
418 139 |
26% |
70 |
83 |
13 |
244 |
3,0 |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
105 171 |
23% |
69 |
84 |
15 |
249 |
3,0 |
|
Белгородская область |
3 530 |
24% |
86 |
103 |
17 |
243 |
2,3 |
|
Брянская область |
2 528 |
6% |
84 |
117 |
33 |
237 |
2,0 |
|
Владимирская область |
3 546 |
22% |
77 |
96 |
19 |
250 |
2,6 |
|
Воронежская область |
6 409 |
26% |
75 |
73 |
-2 |
241 |
3,3 |
|
Ивановская область |
2 112 |
22% |
103 |
116 |
14 |
237 |
2,0 |
|
Калужская область |
2 990 |
13% |
72 |
110 |
38 |
253 |
2,3 |
|
Костромская область |
1 662 |
16% |
83 |
101 |
19 |
249 |
2,5 |
|
Курская область |
2 504 |
9% |
95 |
96 |
2 |
241 |
2,5 |
|
Липецкая область |
2 758 |
29% |
86 |
97 |
10 |
242 |
2,5 |
|
Московская область |
24 718 |
22% |
85 |
106 |
22 |
251 |
2,4 |
|
Орловская область |
2 024 |
11% |
79 |
100 |
21 |
237 |
2,4 |
|
Рязанская область |
3 232 |
14% |
70 |
84 |
14 |
249 |
3,0 |
|
Смоленская область |
2 309 |
22% |
93 |
107 |
14 |
252 |
2,4 |
|
Тамбовская область |
2 259 |
19% |
102 |
111 |
9 |
247 |
2,2 |
|
Тверская область |
3 584 |
31% |
86 |
97 |
11 |
252 |
2,6 |
|
Тульская область |
3 708 |
16% |
83 |
106 |
23 |
248 |
2,3 |
|
Ярославская область |
3 284 |
26% |
78 |
87 |
9 |
247 |
2,8 |
|
г. Москва |
32 014 |
31% |
58 |
71 |
13 |
250 |
3,5 |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
47 543 |
16% |
59 |
75 |
16 |
249 |
3,3 |
|
Республика Карелия |
1 814 |
9% |
57 |
77 |
20 |
240 |
3,1 |
|
Республика Коми |
2 859 |
22% |
53 |
68 |
15 |
228 |
3,4 |
|
Архангельская область |
3 990 |
21% |
57 |
64 |
8 |
229 |
3,6 |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
124 |
43% |
37 |
57 |
20 |
172 |
3,0 |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3 866 |
21% |
60 |
67 |
7 |
231 |
3,5 |
|
Вологодская область |
3 836 |
5% |
56 |
73 |
16 |
233 |
3,2 |
|
Калининградская область |
2 963 |
15% |
62 |
86 |
23 |
235 |
2,7 |
|
Ленинградская область |
5 949 |
15% |
72 |
91 |
19 |
260 |
2,9 |
|
Мурманская область |
2 193 |
26% |
54 |
61 |
7 |
220 |
3,6 |
|
Новгородская область |
1 538 |
7% |
95 |
106 |
11 |
246 |
2,3 |
|
Псковская область |
1 434 |
19% |
80 |
94 |
13 |
225 |
2,4 |
|
г. Санкт-Петербург |
20 967 |
17% |
53 |
69 |
16 |
255 |
3,7 |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
35 791 |
33% |
70 |
85 |
14 |
246 |
2,9 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
716 |
28% |
82 |
87 |
5 |
240 |
2,8 |
|
Республика Калмыкия |
668 |
23% |
143 |
142 |
-1 |
254 |
1,8 |
|
Республика Крым |
1 696 |
42% |
80 |
96 |
16 |
253 |
2,6 |
|
Краснодарский край |
14 034 |
43% |
61 |
77 |
16 |
248 |
3,2 |
|
Астраханская область |
2 212 |
20% |
91 |
109 |
18 |
253 |
2,3 |
|
Волгоградская область |
5 671 |
20% |
84 |
96 |
12 |
249 |
2,6 |
|
Ростовская область |
10 292 |
29% |
70 |
81 |
12 |
236 |
2,9 |
|
г. Севастополь |
502 |
60% |
82 |
110 |
29 |
251 |
2,3 |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
13 285 |
80% |
97 |
122 |
25 |
250 |
2,0 |
|
Республика Дагестан |
1 923 |
68% |
136 |
181 |
45 |
262 |
1,4 |
|
Республика Ингушетия |
349 |
413% |
120 |
283 |
163 |
170 |
0,6 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
1 166 |
72% |
118 |
129 |
11 |
255 |
2,0 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
744 |
80% |
114 |
118 |
4 |
245 |
2,1 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1 163 |
54% |
104 |
122 |
18 |
246 |
2,0 |
|
Чеченская Республика |
2 564 |
650% |
150 |
200 |
50 |
253 |
1,3 |
|
Ставропольский край |
5 376 |
35% |
79 |
99 |
19 |
246 |
2,5 |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
94 890 |
26% |
77 |
90 |
12 |
239 |
2,7 |
|
Республика Башкортостан |
14 707 |
26% |
74 |
86 |
12 |
230 |
2,7 |
|
Республика Марий Эл |
2 112 |
29% |
73 |
91 |
17 |
238 |
2,6 |
|
Республика Мордовия |
1 863 |
34% |
127 |
129 |
2 |
245 |
1,9 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
14 826 |
24% |
77 |
94 |
17 |
241 |
2,6 |
|
Удмуртская Республика |
6 008 |
44% |
71 |
76 |
5 |
235 |
3,1 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
4 701 |
23% |
81 |
97 |
17 |
246 |
2,5 |
|
Пермский край |
9 273 |
22% |
68 |
86 |
18 |
241 |
2,8 |
|
Кировская область |
4 349 |
24% |
79 |
93 |
14 |
240 |
2,6 |
|
Нижегородская область |
8 240 |
15% |
85 |
108 |
24 |
238 |
2,2 |
|
Оренбургская область |
6 439 |
35% |
76 |
83 |
7 |
231 |
2,8 |
|
Пензенская область |
3 669 |
34% |
86 |
85 |
-1 |
246 |
2,9 |
|
Самарская область |
9 040 |
22% |
76 |
84 |
9 |
239 |
2,8 |
|
Саратовская область |
5 983 |
19% |
91 |
102 |
11 |
245 |
2,4 |
|
Ульяновская область |
3 680 |
32% |
77 |
80 |
3 |
243 |
3,0 |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
46 566 |
31% |
59 |
66 |
7 |
236 |
3,6 |
|
Курганская область |
2 565 |
28% |
86 |
78 |
-8 |
238 |
3,1 |
|
Свердловская область |
14 909 |
32% |
74 |
82 |
8 |
237 |
2,9 |
|
Тюменская область |
17 078 |
28% |
45 |
52 |
7 |
238 |
4,6 |
|
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
8 044 |
32% |
48 |
54 |
7 |
228 |
4,2 |
|
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
2 439 |
18% |
38 |
40 |
2 |
230 |
5,7 |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
6 595 |
28% |
57 |
69 |
12 |
258 |
3,7 |
|
Челябинская область |
12 014 |
33% |
67 |
77 |
10 |
227 |
3,0 |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
52 287 |
27% |
68 |
79 |
11 |
233 |
3,0 |
|
Республика Алтай |
256 |
24% |
67 |
85 |
18 |
221 |
2,6 |
|
Республика Тыва |
614 |
42% |
120 |
104 |
-17 |
269 |
2,6 |
|
Республика Хакасия |
1 419 |
20% |
59 |
76 |
17 |
216 |
2,8 |
|
Алтайский край |
6 732 |
31% |
77 |
87 |
11 |
232 |
2,7 |
|
Красноярский край |
9 667 |
22% |
58 |
68 |
9 |
229 |
3,4 |
|
Иркутская область |
6 409 |
26% |
60 |
79 |
19 |
228 |
2,9 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
7 256 |
28% |
61 |
78 |
16 |
214 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
11 434 |
37% |
75 |
85 |
10 |
240 |
2,8 |
|
Омская область |
5 712 |
15% |
89 |
105 |
16 |
253 |
2,4 |
|
Томская область |
2 788 |
19% |
100 |
100 |
0 |
249 |
2,5 |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
22 606 |
18% |
68 |
81 |
13 |
234 |
2,9 |
|
Республика Бурятия |
2 032 |
6% |
73 |
89 |
16 |
245 |
2,7 |
|
Республика Саха (Якутия) |
3 202 |
0% |
57 |
72 |
15 |
237 |
3,3 |
|
Забайкальский край |
2 319 |
19% |
73 |
88 |
16 |
227 |
2,6 |
|
Камчатский край |
1 035 |
34% |
47 |
60 |
13 |
236 |
3,9 |
|
Приморский край |
5 304 |
22% |
84 |
101 |
18 |
231 |
2,3 |
|
Хабаровский край |
4 017 |
25% |
79 |
89 |
10 |
242 |
2,7 |
|
Амурская область |
2 158 |
23% |
78 |
92 |
15 |
243 |
2,6 |
|
Магаданская область |
690 |
52% |
43 |
48 |
5 |
211 |
4,4 |
|
Сахалинская область |
1 389 |
25% |
56 |
57 |
1 |
228 |
4,0 |
|
Еврейская автономная область |
301 |
3% |
80 |
81 |
1 |
214 |
2,6 |
|
Чукотский автономный округ |
159 |
94% |
41 |
37 |
-4 |
187 |
5,1 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги I квартала 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы.
Новое предложение
В первом квартале 2021 года объем ввода в эксплуатацию торговых площадей составил 41,5 тыс. кв. м. Новое предложение сформировано двумя объектами – ТРЦ «Гравитация» и ТРЦ «Флотилия». Согласно заявленным планам девелоперов, в 2021 году ожидается открытие около 400 тыс. кв. м торговых площадей. Среди знаковых проектов можно отметить ТЦР «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а крупнейшим в 2021 году станет ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м).
Ввод в эксплуатацию и уровень вакантных помещений
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Уровень вакантных площадей
По итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы составил 9,9%, увеличившись за первые три месяца 2021 года на 0,6 п. п. Темп роста показателя замедлился по сравнению с третьим и четвертым кварталами 2020 года, когда прирост показателя в среднем составлял 1,5 п. п.
Рост объема свободных площадей связан одновременно как с открытиями новых объектов, так и с закрытием торговых точек в существующих ТЦ.
Наиболее уязвимыми с точки зрения воздействия пандемии оказались небольшие арендаторы — представители малого и среднего бизнеса, занимающие, как правило, до 300 кв. м. Согласно данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства число таких предприятий в Москве за год (с марта 2020 года по март 2021 года) сократилось на 2% или на 16 тыс..
Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не профиля, к которому он относится.
Международные бренды
В I кв. 2021 года свои первые розничные магазины стандартного формата в России открыли 3 международных бренда: Ecco Kids (ТЦ «Ривьера») , Shikkosa (ул. Арбат, 39). После длительного отсутствия в России перезапустился Accessories в ТРЦ «Европарк». Низкий уровень активности в части новых открытий в первом квартале является характерным для последних двух лет.
В 2020 году в России открыли свои первые розничные магазины 18 международных брендов, что на 10% ниже относительно 2019 года. Влияние пандемии отразится на динамике выхода международных брендов на итоговом показателе 2021 года и последующих нескольких лет. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
В I кв. 2021 года покинули рынок бренды Bath & Body Works и Topshop. Также, в 2020 году заявили о прекращении своей деятельности на российском рынке бренды Longchamp, Lefties и сеть кинотеатров CJ CGV.
Динамика выхода международных брендов в I кв. по годам (в штуках)
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Динамика выхода и ухода международных брендов по годам (в штуках)
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Аналитики Циан подвели итоги продаж на вторичном рынке недвижимости по новым данным Росреестра (количество зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи). Спрос в 2020 году увеличился на 2%. Порядка 6% семей в среднем по России взяли жилье на вторичном рынке в 2020 году.
- Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%: зарегистрировано 3,596 млн прав собственности на основании ДКП. «Дальневосточная» ипотека привела к существенному приросту сделок (+11% в Дальневосточном ФО).
- Чечня и Дагестан - в лидерах по приросту сделок на “вторичке”
- Среди регионов с самым большим числом сделок сильнейшее падение спроса зафиксировано для Ленинградской и Иркутской областей (13-15%). Наибольший рост – в Нижегородской, Самарской и Свердловской областях (15-19%).
- В среднем 6% российских семей купили жилье на вторичном рынке. В Москве – наименьший показатель (всего 3% семей совершили покупку). Наибольшее число переходов прав собственности на тысячу человек – в Ингушетии и Тюменской области (14% и 12% семей соответственно).
- 14% прав собственности регистрируются за счет сданных новостроек. Самая большая доля – в Москве и Санкт-Петербурге.
- Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%
Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки и был вынужден «выживать» самостоятельно. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто «выйти в ноль» по числу сделок, но даже показать минимальный прирост.
Согласно данным Росреестра, в 2020 году в целом по России зарегистрировано 3,596 млн прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены). В 2019 году показатель был чуть ниже – 3,533 млн прав. Таким образом, спрос по итогам 2020 года, несмотря на провальный второй квартал, оказался выше на 2%, чем в допандемийном 2019 году.
Наибольший прирост зарегистрированных прав собственности отмечен для Северо-Кавказского ФО (11,7%), в котором преобладает индивидуальное строительство. Рост в 2020 году объясняется эффектом низкой базы – даже несмотря на увеличение числа сделок, доля округа и его общий вклад по РФ минимален – на уровне 4% по числу сделок.
Существенный прирост по числу переходов прав собственности зафиксирован и на Дальнем Востоке, где действует «дальневосточная ипотека», доступная в том числе на объекты вторичного рынка, а не только в сегменте новостроек. Напомним, программа действует с декабря 2019 года, то есть именно по итогам 2020 года можно судить о ее эффективности. Дальневосточный ФО даже при наличии субсидии вносит минимальный вклад в общее число сделок – на уровне 5%. Для сравнения – по итогам 2019 года доля округа также составляла 5%.
Прирост по числу зарегистрированных прав собственности также отмечен в Уральском, Приволжском и Северо-Западному ФО. Одновременно в Центральном округе, на который приходится наибольшее число сделок (23% от общего кол-ва), спрос снизился на 2,6%: по итогам 2020 года количество зарегистрированных прав оказалось ниже на 21 тыс. Падение более чем на 10% отмечено во Владимирской, Курской, Рязанской и Тверской областях.
Несмотря на закрытые границы и высокий потенциальный спрос на недвижимость российских курортов, число переходов прав собственности в Южном ФО снизилось на 7,8%, что связано с рекордным ростом цен. В Сочи за год прирост составил 9,1%. В Краснодаре – 8,7%. Одновременно число зарегистрированных прав собственности на основе ДДУ в Южном ФО увеличилось в 2020 году на 9% - то есть покупатели регистрируют права собственности в новостройках. Краснодарский край входит в число лидеров по вводу жилья.
Распределение и динамика зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи
|
Округ |
Число зарегистрированных прав собственности, тыс. на основе ДКП |
Доля округа от всего числа зарегистрированных прав |
Динамика спроса в сравнении с 2019 годом (по числу зарегистрированных прав) |
|
Северо-Кавказский ФО |
160,7 |
4% |
11,7% |
|
Дальневосточный ФО |
195,3 |
5% |
11,2% |
|
Уральский ФО |
383,4 |
11% |
8,6% |
|
Приволжский ФО |
823,9 |
23% |
7,3% |
|
Северо-Западный ФО |
363,0 |
10% |
3,9% |
|
Центральный ФО |
788,3 |
22% |
-2,6% |
|
Сибирский ФО |
467,0 |
13% |
-3,7% |
|
Южный ФО |
414,3 |
12% |
-7,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Чечня и Дагестан - в лидерах по приросту сделок на “вторичке”
В Москве количество переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены) увеличилось по итогам 2020 года на 2,3% - на столицу приходится 4% от общего числа сделок в РФ, как и в 2019 году. В Санкт-Петербурге спрос оказался чуть выше: +5,8% по итогам 2020 года. Для сравнения – количество договоров долевого участия по итогам 2020 года в Москве увеличилось на 5,7%, в Санкт-Петербурге – наоборот, снизилось на 18%, что объясняется невысокой девелоперской активностью.
Среди всех регионов РФ наибольшее снижение по числу переходов прав собственности на основании ДКП отмечено в Карачаево-Черкесии, Калмыкии и Астраханской области. В Калмыкии, к примеру, проходило менее 500 сделок в месяц. Наибольший прирост по их числу отмечен в Чечне и Дагестане (более чем в два раза). Однако свою роль снова сыграл эффект низкой базы – даже несмотря на двукратный прирост, общее ежемесячное число сделок в среднем в Чечне составило всего 1,3 тыс.
|
Топ-5 регионов по снижению регистраций прав |
Топ-5 регионов по росту регистраций прав |
||
|
Регион |
Динамика за год |
Регион |
Динамика за год |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
-33,9% |
Чеченская Республика |
148,7% |
|
Республика Калмыкия |
-29,5% |
Республика Дагестан |
102,4% |
|
Астраханская область |
-26,1% |
Якутия |
64,4% |
|
Республика Крым |
-22,1% |
Пензенская область |
45,5% |
|
Чувашская Республика |
-19,8% |
Архангельская область |
39,1% |
Источник: Аналитический центр Циан
Всего же по итогам 2020 года в России можно выделить 21 субъект, в которых было заключено значительное число сделок – как минимум от 5 тыс. в среднем в месяц по региону. Среди них наибольшее падение зафиксировано для Ленинградской и Иркутской областей (13-15%). Наибольший рост – в Нижегородской, Самарской и Свердловской областях (15-19%).
В 2019 году в России насчитывалось 22 региона с ежемесячный числом сделок от 5 тыс. За прошедший год из списка выбыл Ставропольский край и Волгоградская область. Их заменила Саратовская область.
- Всего 3% семей в Москве приобрели жилье на вторичном рынке
При оценке спроса на вторичном рынке стоит ориентироваться не только на абсолютное число сделок по региону, но и количество его жителей. К примеру, в Москве зарегистрировано не намного больше сделок, чем в Свердловской области или Татарстане, однако в пересчете на каждого жителя ситуация кардинально меняется.
Аналитики Циан посчитали, какая доля семей приобрела недвижимость на вторичном рынке. В 2020 году примерно 6% домохозяйств приобрели жилье. В 2019 году таких был 5%.
А аутсайдерах Москва – всего 3% семей совершили сделку. Несмотря на то, что по количеству сделок столица входит в число лидеров, активность покупателей недвижимости одна из самых низких по стране с учетом произошедшего роста цен на 15% за год. Большое число сделок объясняется именно численностью населения. Почти такой же низкий показатель в Брянской, Рязанской, Астраханской областях, а также Приморье и Чукотском АО (4% семей совершили сделку в 2020 году).
Более 10% семей приобрели квартиру в 2020 году в Ингушетии (14%), ставшей лидером из-за небольшого количества семей (чуть более 70 тысяч из 54 млн по РФ).
В Тюменской области показатель равен 12%, регион также входит в число с наибольшими объемами ипотечных сделок, а также - Ханты-Мансийский АО (10%), который можно назвать одним из самых богатых регионов.
В разрезе федеральных округов наибольшая доля семей, совершивших сделки, отмечена в Южном, Уральском и Дальневосточном ФО (8% семей в данных ФО приобрели в 2020 году квартиру). Южный округ оказался востребован из-за закрытых границ и перехода многих сотрудников на “удаленку”, что позволило рассматривать приобретение жилья ближе к морю. В Дальневосточном ФО действует “дальневосточная ипотека”, что также способствует росту активности на рынке. Наименьшее число семей купили жилье на вторичном рынке в Центральном ФО (5% семей).
В пересчете на тысячу человек в 2020 году в целом по РФ было заключено 25 сделок. В 2019 году – 24 сделки. Количество регистраций прав собственности на карте
- 14% прав собственности регистрируются за счет сданных новостроек
Все чаще собственниками квартиры покупатели становятся не на основании договоров купли-продажи, а за счет регистрации прав на основании договора долевого участия (то есть в результате приобретения новостройки). Оформить собственность в новостройке можно только после ее ввода в эксплуатацию и открытии регистрации квартир в конкретном доме. То есть покупка квартиры в строящемся корпусе не позволяет пока еще оформить собственность, необходимо ждать завершения строительства. Именно по этой причине число зарегистрированных ДДУ не равно числу регистраций прав собственности на основании ДДУ.
В 2020 на долю регистрации прав собственности на основании ДДУ приходится 14% от общего числа прав (ДДУ+ДКП). Санкт-Петербург является лидером по числу регистрации прав на основе ДДУ (35%). Москва – на втором месте (27%). Столичные покупатели проявляют высокий интерес к первичному рынку, с чем и связана высокая доля оформленных прав на основе ДДУ. Также более четверти регистраций собственности приходится на новостройки в Ленинградской, Рязанской, Калининградской областей, а также - Чувашии.
«Несмотря на льготное ипотечное кредитование, далеко не каждому подходит такой формат, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Все же готовые объекты – это отсутствие рисков недостроя, возможность переезда сразу после регистрации сделки, жизнь в уже сложившемся районе с давно созданной и работающей инфраструктурой. Не зря в целом по РФ было заключено 764 тыс. ДДУ против 3,6 млн регистраций прав собственности на основе ДКП. То есть примерно в 80% случаев жилищный вопрос решается за счет уже готовых объектов. С учетом предстоящего сворачивания программы льготного кредитования и рекордного роста цен на новостройки, спрос в дальнейшем еще больше сместится в пользу уже готовых объектов».
Динамика сделок на вторичном рынке (регистрации права собственности) на основании ДКП
|
Город |
Кол-во зарегистрированных прав собственности на основании ДКП (мены), тыс. |
Динамика за год |
Доля семей, купивших жилье, 2020 год |
Доля семей, купивших жилье, 2019 год |
Количество зарегистрированных прав собственности на основании ДДУ |
|
Вся Россия |
3 595,80 |
1,80% |
6% |
5% |
13,70% |
|
Центральный ФО |
|||||
|
Всего по Центральному федеральному округу |
788,3 |
-2,60% |
5% |
5% |
15,90% |
|
Московская область |
197,3 |
-6,80% |
7% |
8% |
13,00% |
|
Москва |
144 |
2,30% |
3% |
3% |
27,40% |
|
Воронежская область |
68 |
-2,90% |
7% |
7% |
18,50% |
|
Владимирская область |
37,2 |
-11,40% |
6% |
7% |
10,90% |
|
Ярославская область |
35,2 |
4,70% |
7% |
6% |
13,20% |
|
Белгородская область |
34,7 |
3,30% |
6% |
6% |
3,50% |
|
Тульская область |
33,5 |
-0,10% |
5% |
5% |
8,50% |
|
Тверская область |
29,8 |
-11,40% |
5% |
6% |
10,80% |
|
Липецкая область |
26,7 |
7,20% |
6% |
5% |
8,50% |
|
Калужская область |
25,5 |
-7,00% |
6% |
7% |
16,60% |
|
Тамбовская область |
23,2 |
2,30% |
5% |
5% |
9,50% |
|
Курская область |
22,3 |
-14,80% |
5% |
6% |
6,30% |
|
Ивановская область |
21,2 |
19,70% |
5% |
4% |
6,80% |
|
Смоленская область |
21 |
6,20% |
5% |
5% |
10,70% |
|
Рязанская область |
20,1 |
-13,60% |
4% |
5% |
24,90% |
|
Брянская область |
18,3 |
-7,60% |
4% |
4% |
19,10% |
|
Орловская область |
15,6 |
6,10% |
5% |
5% |
16,10% |
|
Костромская область |
14,7 |
4,00% |
5% |
5% |
13,70% |
|
Северо-Западный ФО |
|||||
|
Всего по Северо-Западному федеральному округу |
363 |
3,90% |
7% |
6% |
23% |
|
Санкт-Петербург |
114,6 |
5,80% |
6% |
5% |
35,00% |
|
Ленинградская область |
60,5 |
-13,50% |
9% |
10% |
24,50% |
|
Вологодская область |
38,5 |
18,90% |
8% |
7% |
9,90% |
|
Калининградская область |
31,4 |
6,30% |
9% |
8% |
26,20% |
|
Архангельская область |
24,8 |
39,10% |
5% |
4% |
9,30% |
|
Республика Коми |
22,5 |
-0,80% |
6% |
6% |
9,10% |
|
Новгородская область |
19,9 |
16,60% |
7% |
6% |
7,60% |
|
Мурманская область |
18,2 |
-1,90% |
5% |
5% |
0,00% |
|
Республика Карелия |
16,5 |
3,10% |
6% |
6% |
11,50% |
|
Псковская область |
15,5 |
-5,90% |
5% |
6% |
10,50% |
|
Ненецкий автономный округ |
0,7 |
22,70% |
5% |
4% |
3,00% |
|
Южный ФО |
|||||
|
Всего по Южному федеральному округу |
414,3 |
-7,80% |
8% |
9% |
16% |
|
Краснодарский край |
176,1 |
1,60% |
9% |
9% |
21,60% |
|
Ростовская область |
95,2 |
-4,90% |
6% |
6% |
16,00% |
|
Волгоградская область |
52,3 |
-15,70% |
5% |
6% |
8,50% |
|
Республика Крым |
44,6 |
-22,10% |
#Н/Д |
4,60% |
|
|
Астраханская область |
15,5 |
-26,10% |
4% |
6% |
7,60% |
|
Севастополь |
13,1 |
-10,30% |
#Н/Д |
10,40% |
|
|
Республика Адыгея |
12,4 |
-11,00% |
8% |
9% |
11,10% |
|
Республика Калмыкия |
5,1 |
-29,50% |
6% |
8% |
5,00% |
|
Северо-Кавказский ФО |
|||||
|
Всего по Северо-Кавказскому федеральному округу |
160,7 |
11,70% |
6% |
6% |
5,80% |
|
Ставропольский край |
58,2 |
-12,40% |
6% |
7% |
10,90% |
|
Республика Дагестан |
33,9 |
102,40% |
5% |
2% |
1,60% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
17,9 |
0,80% |
9% |
9% |
7,10% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17,9 |
5,90% |
8% |
7% |
1,10% |
|
Чеченская Республика |
15,7 |
148,70% |
6% |
2% |
1,20% |
|
Республика Ингушетия |
9,4 |
17,80% |
14% |
12% |
3,50% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
7,7 |
-33,90% |
6% |
9% |
2,10% |
|
Приволжский ФО |
|||||
|
Всего по Приволжскому федеральному округу |
823,9 |
7,30% |
7% |
7% |
11,80% |
|
Республика Татарстан |
120,3 |
11,30% |
9% |
8% |
10,30% |
|
Республика Башкортостан |
107,3 |
6,70% |
7% |
7% |
13,60% |
|
Самарская область |
97,2 |
19,30% |
8% |
6% |
9,70% |
|
Нижегородская область |
92,5 |
15,30% |
7% |
6% |
10,40% |
|
Пермский край |
77,7 |
-3,00% |
7% |
8% |
11,90% |
|
Саратовская область |
63,3 |
8,20% |
6% |
6% |
3,80% |
|
Оренбургская область |
62,8 |
-4,20% |
8% |
8% |
10,20% |
|
Удмуртская Республика |
39 |
-0,30% |
7% |
7% |
15,00% |
|
Пензенская область |
35,9 |
45,50% |
7% |
4% |
15,20% |
|
Кировская область |
34,3 |
6,20% |
6% |
6% |
13,10% |
|
Ульяновская область |
31,9 |
5,50% |
6% |
6% |
13,90% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
26,7 |
-19,80% |
6% |
7% |
26,50% |
|
Республика Мордовия |
19,6 |
10,80% |
6% |
5% |
8,00% |
|
Республика Марий Эл |
15,4 |
-4,40% |
6% |
6% |
18,80% |
|
Уральский ФО |
|||||
|
Всего по Уральскому федеральному округу |
383,4 |
8,60% |
8% |
7% |
9,60% |
|
Свердловская область |
133,1 |
17,00% |
8% |
7% |
10,30% |
|
Челябинская область |
101,5 |
6,50% |
7% |
7% |
8,20% |
|
Тюменская область |
58,9 |
6,20% |
12% |
11% |
16,00% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
52,5 |
-2,40% |
10% |
10% |
6,10% |
|
Курганская область |
24 |
6,40% |
6% |
6% |
4,60% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
13,3 |
10,90% |
7% |
6% |
3,60% |
|
Сибирский ФО |
|||||
|
Всего по Сибирскому федеральному округу |
467 |
-3,70% |
6% |
7% |
10,70% |
|
Красноярский край |
88,2 |
6,50% |
8% |
7% |
12,60% |
|
Новосибирская область |
72,5 |
-9,00% |
7% |
8% |
22,20% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
71,8 |
-4,70% |
7% |
7% |
6,80% |
|
Иркутская область |
63 |
-15,60% |
7% |
8% |
9,90% |
|
Омская область |
61,6 |
1,80% |
8% |
8% |
3,10% |
|
Алтайский край |
46 |
-11,70% |
5% |
5% |
12,40% |
|
Томская область |
37,8 |
11,60% |
9% |
8% |
1,30% |
|
Республика Хакасия |
15,1 |
5,50% |
7% |
7% |
8,30% |
|
Республика Тыва |
5,6 |
0,00% |
6% |
6% |
0,00% |
|
Республика Алтай |
5,4 |
-10,20% |
7% |
8% |
3,80% |
|
Дальневосточный ФО |
|||||
|
Всего по Дальневосточному федеральному округу |
195,3 |
11,20% |
8% |
7% |
8,90% |
|
Хабаровский край |
39,6 |
9,40% |
7% |
7% |
9,10% |
|
Приморский край |
30,4 |
15,70% |
4% |
3% |
13,90% |
|
Забайкальский край |
27 |
13,40% |
7% |
6% |
4,60% |
|
Республика Саха (Якутия) |
24,5 |
64,40% |
7% |
5% |
16,90% |
|
Республика Бурятия |
22,3 |
-18,50% |
7% |
8% |
5,80% |
|
Амурская область |
20,9 |
2,90% |
6% |
6% |
3,90% |
|
Сахалинская область |
11,3 |
11,60% |
6% |
5% |
12,90% |
|
Камчатский край |
8,3 |
7,40% |
6% |
6% |
0,00% |
|
Еврейская автономная область |
5,7 |
30,20% |
8% |
6% |
0,04% |
|
Магаданская область |
4,6 |
15,00% |
7% |
6% |
0,00% |
|
Чукотский автономный округ |
0,9 |
17,20% |
4% |
4% |
0,00% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра