Россияне берут ипотеку в новостройках на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. Несмотря на льготное ипотечное кредитование, средний размер ипотечного кредита вырос на первичном рынке на 43%. Россияне берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Срок кредита – выше в три раза. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 года 10 месяцев. Рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье.
- В 1 кв. 2021 года количество выданных ипотек (418 тыс.) оказалось на четверть выше, чем год назад. Однако в сравнении с прошлым кварталом число выданных кредитов снизилось на треть.
- Смещения спроса в пользу «первички» не произошло: четверть кредитов выданы на жилье в новостройках. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях доля составила 36%. В остальных регионах – 22%.
- За год средний размер ипотечного кредита на первичном рынке вырос в РФ на 19%: с 3,08 млн в 1 кв. 2020 года до 3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года. Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
- Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат. Год назад средний кредит составлял почти 6 годовых зарплат, а займ брали на 19 лет.
- Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис. Среднему россиянину придется сейчас работать на два с половиной года больше, чтобы получить сумму, равную ипотеке, несмотря на снижение ставок.
- За год ипотека на новостройки подешевела на 1,9 п.п. – средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам 1 кв.2021 года 5,91%. Это выше, чем в конце 2020 года (5,82%).
- Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ число ипотек в годовой динамике увеличилось.
- За год задолженность по ипотеке выросла на 23% - до 9,79 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,8%.
Ажиотажа нет: количество ипотек на треть меньше, чем кварталом ранее
В 1 кв. 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в «допандемийных» реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, со «старыми» ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Однако даже снижение ставок не привело к кратному увеличению числа ипотек. В 1 кв. 2021 года в целом по РФ было выдано 418 тысяч ипотек, что всего на четверть (26%) больше, чем в 1 кв.2020 года, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.
Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщики привлекали большие суммы. В 1 кв. 2021 года выдано ипотек на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в 1 кв. «допандемийного» 2020 года (812,7 млрд р.).
Текущие объемы выдачи - не рекордные. В сравнении с предыдущим 4 кв. 2020 года количество выданных ипотек сократилось на 32%, а объемы выдачи – на 27%. Показатели 1 кв.2021 года оказались ниже и 3 кв. 2020 года. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года привела к перераспределению спроса на больший временной отрезок. Кроме того, высокие цены также ограничивают активность потенциальных покупателей.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Число выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Однако основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40,2% сделок. В 1 кв. 2021 года тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотек. Список субъектов с наибольшим число сделок не меняется. В лидерах традиционно – Москва (7,6% от всего рынка, +31% ипотек за год), Московская область (доля 5,9%, +22% ипотек за год), Санкт-Петербург (5% от рынка, +17% за год).
Динамика ипотечных сделок в 1 кв. 2021 года в сравнении с 1 кв. 2020 г.
|
1 кв.2021 |
1 кв. 2020 |
Динамика за год |
|||
|
|
|||||
|
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед. |
418,1 |
332,4 |
26% |
||
|
Объем выдачи, млрд руб. |
1,163 |
0,812 |
43% |
||
|
Средняя сумма кредита |
2,780 |
2,520 |
10% |
||
|
Средняя ставка (в марте) |
5,91 |
7,82 |
-1,91 п.п. |
||
|
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте) |
244 |
228 |
+16 месяцев |
||
|
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей |
9,79 |
7,94 |
23% |
||
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Только четверть кредитов выдана на «первичке»: смещение спроса не происходит
Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, как мера поддержки застройщиков, должна была стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась: только четверть ипотек выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году. Смещение спроса в пользу первичного рынка по числу выданных ипотек наблюдалось только во 2-3 кв. 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная же масса покупателей рассматривают для себя уже готовые объекты.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля ипотек, выданных на покупку новостроек (среди всего числа жилищных кредитов) в 1 кв. 2021 года – в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они входят в число лидеров по объему ввода жилья – то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.
Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.
Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100%, в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотек были выданы на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.
В годовой динамике доля ипотек, приходящихся на первичный рынок по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8-9 п.п. в сравнении с прошлым годом). Однако количество сделок в данных субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.
Есть и обратные примеры, когда доля ипотек, выданных на первичном рынке, существенно снизилась за год. От 18 до 25 п.п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии, в последнем регионе ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ.
В Москве доля ипотек, выданных на приобретение новостроек, снизилась за год незначительно с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно: с 44% до 39%.
3 из 4 покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирают готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.
В России берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года против 3,08 млн рублей в 1 кв. 2020 года, когда ипотека выдавалась под 8-9% годовых).
Россияне сегодня берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Однако с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.
Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость – за прошедший год срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа стала сопоставимой с доходами за семь лет вместо шести лет.
Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно – на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).
Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное число зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в 1 кв. 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.
Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами – минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая – в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).
Самые большие кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы или более 23 годовых зарплат. В Чечне – 200 месяцев или более 16 лет. В Дагестане – 181 месяц или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки - выше средних по стране (банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов). В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.
В сравнении с прошлым годом (с 1 кв. 2020 г.) в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На 8 зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. Остальных регионах (Воронежская, Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально – до полугода.
В остальных субъектах РФ заемщики стали брать кредит на большее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более в сравнении с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На 2-4 годовые зарплаты больше стал ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (13 месяцев). В Санкт-Петербурге – на полторы (16 месяцев).
Если в среднем по РФ ипотека – это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в большую, так и меньшую стороны. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находятся в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).
И обратная ситуация – менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке – в семи регионах, причем четыре из них – в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.
Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис
Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014-2015 гг.).
В сравнении с 2015 годом текущим заемщикам нужно работать на 2 года и 2 месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 гг. прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 месяцев до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (+6 месяцев за год в сравнении с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020 г. (+13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
«Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет – это реальный расклад, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше - на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить «здесь и сейчас», не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений, что делает стратегию отказа от кредита неэффективной, как минимум в трети крупных городов. Но после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв. 2021 года
|
Субъект |
Кол-во ипотек (тыс.) 1 кв. 2021 |
Динамика за год ( в сравнении с 1 кв. 2020 г.) |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2020 |
Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2021 |
На сколько среднемесячных зарплат вырос/снизился ипотечный займ |
Средний срок ипотеки на первичном рынке, месяцев |
Разница: длительность ипотеки / кол-во месяцев (зарплат), эквивалентное сумме займа |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
418 139 |
26% |
70 |
83 |
13 |
244 |
3,0 |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
105 171 |
23% |
69 |
84 |
15 |
249 |
3,0 |
|
Белгородская область |
3 530 |
24% |
86 |
103 |
17 |
243 |
2,3 |
|
Брянская область |
2 528 |
6% |
84 |
117 |
33 |
237 |
2,0 |
|
Владимирская область |
3 546 |
22% |
77 |
96 |
19 |
250 |
2,6 |
|
Воронежская область |
6 409 |
26% |
75 |
73 |
-2 |
241 |
3,3 |
|
Ивановская область |
2 112 |
22% |
103 |
116 |
14 |
237 |
2,0 |
|
Калужская область |
2 990 |
13% |
72 |
110 |
38 |
253 |
2,3 |
|
Костромская область |
1 662 |
16% |
83 |
101 |
19 |
249 |
2,5 |
|
Курская область |
2 504 |
9% |
95 |
96 |
2 |
241 |
2,5 |
|
Липецкая область |
2 758 |
29% |
86 |
97 |
10 |
242 |
2,5 |
|
Московская область |
24 718 |
22% |
85 |
106 |
22 |
251 |
2,4 |
|
Орловская область |
2 024 |
11% |
79 |
100 |
21 |
237 |
2,4 |
|
Рязанская область |
3 232 |
14% |
70 |
84 |
14 |
249 |
3,0 |
|
Смоленская область |
2 309 |
22% |
93 |
107 |
14 |
252 |
2,4 |
|
Тамбовская область |
2 259 |
19% |
102 |
111 |
9 |
247 |
2,2 |
|
Тверская область |
3 584 |
31% |
86 |
97 |
11 |
252 |
2,6 |
|
Тульская область |
3 708 |
16% |
83 |
106 |
23 |
248 |
2,3 |
|
Ярославская область |
3 284 |
26% |
78 |
87 |
9 |
247 |
2,8 |
|
г. Москва |
32 014 |
31% |
58 |
71 |
13 |
250 |
3,5 |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
47 543 |
16% |
59 |
75 |
16 |
249 |
3,3 |
|
Республика Карелия |
1 814 |
9% |
57 |
77 |
20 |
240 |
3,1 |
|
Республика Коми |
2 859 |
22% |
53 |
68 |
15 |
228 |
3,4 |
|
Архангельская область |
3 990 |
21% |
57 |
64 |
8 |
229 |
3,6 |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
124 |
43% |
37 |
57 |
20 |
172 |
3,0 |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3 866 |
21% |
60 |
67 |
7 |
231 |
3,5 |
|
Вологодская область |
3 836 |
5% |
56 |
73 |
16 |
233 |
3,2 |
|
Калининградская область |
2 963 |
15% |
62 |
86 |
23 |
235 |
2,7 |
|
Ленинградская область |
5 949 |
15% |
72 |
91 |
19 |
260 |
2,9 |
|
Мурманская область |
2 193 |
26% |
54 |
61 |
7 |
220 |
3,6 |
|
Новгородская область |
1 538 |
7% |
95 |
106 |
11 |
246 |
2,3 |
|
Псковская область |
1 434 |
19% |
80 |
94 |
13 |
225 |
2,4 |
|
г. Санкт-Петербург |
20 967 |
17% |
53 |
69 |
16 |
255 |
3,7 |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
35 791 |
33% |
70 |
85 |
14 |
246 |
2,9 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
716 |
28% |
82 |
87 |
5 |
240 |
2,8 |
|
Республика Калмыкия |
668 |
23% |
143 |
142 |
-1 |
254 |
1,8 |
|
Республика Крым |
1 696 |
42% |
80 |
96 |
16 |
253 |
2,6 |
|
Краснодарский край |
14 034 |
43% |
61 |
77 |
16 |
248 |
3,2 |
|
Астраханская область |
2 212 |
20% |
91 |
109 |
18 |
253 |
2,3 |
|
Волгоградская область |
5 671 |
20% |
84 |
96 |
12 |
249 |
2,6 |
|
Ростовская область |
10 292 |
29% |
70 |
81 |
12 |
236 |
2,9 |
|
г. Севастополь |
502 |
60% |
82 |
110 |
29 |
251 |
2,3 |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
13 285 |
80% |
97 |
122 |
25 |
250 |
2,0 |
|
Республика Дагестан |
1 923 |
68% |
136 |
181 |
45 |
262 |
1,4 |
|
Республика Ингушетия |
349 |
413% |
120 |
283 |
163 |
170 |
0,6 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
1 166 |
72% |
118 |
129 |
11 |
255 |
2,0 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
744 |
80% |
114 |
118 |
4 |
245 |
2,1 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1 163 |
54% |
104 |
122 |
18 |
246 |
2,0 |
|
Чеченская Республика |
2 564 |
650% |
150 |
200 |
50 |
253 |
1,3 |
|
Ставропольский край |
5 376 |
35% |
79 |
99 |
19 |
246 |
2,5 |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
94 890 |
26% |
77 |
90 |
12 |
239 |
2,7 |
|
Республика Башкортостан |
14 707 |
26% |
74 |
86 |
12 |
230 |
2,7 |
|
Республика Марий Эл |
2 112 |
29% |
73 |
91 |
17 |
238 |
2,6 |
|
Республика Мордовия |
1 863 |
34% |
127 |
129 |
2 |
245 |
1,9 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
14 826 |
24% |
77 |
94 |
17 |
241 |
2,6 |
|
Удмуртская Республика |
6 008 |
44% |
71 |
76 |
5 |
235 |
3,1 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
4 701 |
23% |
81 |
97 |
17 |
246 |
2,5 |
|
Пермский край |
9 273 |
22% |
68 |
86 |
18 |
241 |
2,8 |
|
Кировская область |
4 349 |
24% |
79 |
93 |
14 |
240 |
2,6 |
|
Нижегородская область |
8 240 |
15% |
85 |
108 |
24 |
238 |
2,2 |
|
Оренбургская область |
6 439 |
35% |
76 |
83 |
7 |
231 |
2,8 |
|
Пензенская область |
3 669 |
34% |
86 |
85 |
-1 |
246 |
2,9 |
|
Самарская область |
9 040 |
22% |
76 |
84 |
9 |
239 |
2,8 |
|
Саратовская область |
5 983 |
19% |
91 |
102 |
11 |
245 |
2,4 |
|
Ульяновская область |
3 680 |
32% |
77 |
80 |
3 |
243 |
3,0 |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
46 566 |
31% |
59 |
66 |
7 |
236 |
3,6 |
|
Курганская область |
2 565 |
28% |
86 |
78 |
-8 |
238 |
3,1 |
|
Свердловская область |
14 909 |
32% |
74 |
82 |
8 |
237 |
2,9 |
|
Тюменская область |
17 078 |
28% |
45 |
52 |
7 |
238 |
4,6 |
|
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
8 044 |
32% |
48 |
54 |
7 |
228 |
4,2 |
|
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
2 439 |
18% |
38 |
40 |
2 |
230 |
5,7 |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
6 595 |
28% |
57 |
69 |
12 |
258 |
3,7 |
|
Челябинская область |
12 014 |
33% |
67 |
77 |
10 |
227 |
3,0 |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
52 287 |
27% |
68 |
79 |
11 |
233 |
3,0 |
|
Республика Алтай |
256 |
24% |
67 |
85 |
18 |
221 |
2,6 |
|
Республика Тыва |
614 |
42% |
120 |
104 |
-17 |
269 |
2,6 |
|
Республика Хакасия |
1 419 |
20% |
59 |
76 |
17 |
216 |
2,8 |
|
Алтайский край |
6 732 |
31% |
77 |
87 |
11 |
232 |
2,7 |
|
Красноярский край |
9 667 |
22% |
58 |
68 |
9 |
229 |
3,4 |
|
Иркутская область |
6 409 |
26% |
60 |
79 |
19 |
228 |
2,9 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
7 256 |
28% |
61 |
78 |
16 |
214 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
11 434 |
37% |
75 |
85 |
10 |
240 |
2,8 |
|
Омская область |
5 712 |
15% |
89 |
105 |
16 |
253 |
2,4 |
|
Томская область |
2 788 |
19% |
100 |
100 |
0 |
249 |
2,5 |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
22 606 |
18% |
68 |
81 |
13 |
234 |
2,9 |
|
Республика Бурятия |
2 032 |
6% |
73 |
89 |
16 |
245 |
2,7 |
|
Республика Саха (Якутия) |
3 202 |
0% |
57 |
72 |
15 |
237 |
3,3 |
|
Забайкальский край |
2 319 |
19% |
73 |
88 |
16 |
227 |
2,6 |
|
Камчатский край |
1 035 |
34% |
47 |
60 |
13 |
236 |
3,9 |
|
Приморский край |
5 304 |
22% |
84 |
101 |
18 |
231 |
2,3 |
|
Хабаровский край |
4 017 |
25% |
79 |
89 |
10 |
242 |
2,7 |
|
Амурская область |
2 158 |
23% |
78 |
92 |
15 |
243 |
2,6 |
|
Магаданская область |
690 |
52% |
43 |
48 |
5 |
211 |
4,4 |
|
Сахалинская область |
1 389 |
25% |
56 |
57 |
1 |
228 |
4,0 |
|
Еврейская автономная область |
301 |
3% |
80 |
81 |
1 |
214 |
2,6 |
|
Чукотский автономный округ |
159 |
94% |
41 |
37 |
-4 |
187 |
5,1 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.
По мнению экспертов, не менее трети торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции в связи с изменением потребностей горожан.
Ряд петербургских торговых центров в настоящее время проходит стадию реконцепции. Их собственники считают действующую модель работы комплексов несколько устаревшей и готовы преобразовать ее. Причем выбирают совершенно разные варианты новой концепции своих объектов.
Бизнес-центр для избранных
До конца текущего года ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте будет переформатирован в бизнес-центр премиум-класса. Такое решение было принято ГК «БестЪ», выкупившей здание комплекса у холдинга «Эталон» в конце 2016 года. Предполагается, что близость объекта к башне «Лахта Центра» сделает его востребованным у определенного вида арендаторов. Причем собственники «Ауры» рассчитывают работать с небольшим количеством компаний, которые займут всю площадь комплекса.
В техническом плане планируется переформатировать второй и третий этаж под офисные помещения, в том числе открытого типа. На первом этаже будут созданы несколько конференц-залов, фитнес- и спа-зал, заработают кафе и рестораны. Минимальный объем инвестиций в реконцепцию объекта составит 200 млн рублей.
«Ориентировочно в сентябре этого года будет подписан первый договор аренды. К новому году планируем открыть сам премиальный офисный комплекс. Мы уверены в эффективности выбранного формата», – подчеркивает генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Напомним, ТЦ «Аура» был открыт в 2012 году. Площадь трехэтажного комплекса составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная –10,6 тыс. кв. м.
Модный приговор
В начале текущего года стало известно о грядущей реконцепции торгового центра Atlantic City, расположенного в одноименном МФК на улице Савушкина. Собственником здания считается бизнесмен Юрий Сулягин. Проводить реконцепцию торгового объекта будет Colliers International.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Светланы Махлаевой, собственник МФК Atlantic City решился на реконцепцию торгового центра в связи с реализацией в непосредственной близости крупных девелоперских и инфраструктурных проектов, которые в разы увеличат пешеходный и автомобильный трафик в этой зоне. «Менее чем в 100 метрах от ТРК Atlantic City откроется станция метро «Беговая», которая станет одной из наиболее загруженных, в пешеходной доступности заработает общественно-деловой комплекс «Лахта Центр» и появится пешеходный мост на Крестовский остров. Таким образом, число потенциальных посетителей серьезно увеличится и составит, по нашим оценкам, 1,85 млн человек», – отмечает эксперт.
Для того, чтобы удовлетворить спрос такой широкой аудитории, добавляет Светлана Махлаева, ТРК Atlantic City удвоит fashion-галерею и увеличит ресторанную зону за счет изменения планировочных решений и внутренней логистики комплекса. Сохранив сформированную галерею магазинов сегментов «средний плюс» и «премиум», ТРК также привлечет и других fashion-операторов разных ценовых категорий. Основные изменения коснутся «нарезки» помещений, за счет чего уменьшится их глубина и улучшится визуализация магазинов.
ТРК Atlantic City открылся в 2008 году. Арендопригодная площадь торговых помещений составляет 33 тыс. кв. м.
Ставка на дисконт
В августе прошлого года ТЦ «Капитолий» на Коломяжском проспекте официально объявил о начале работы комплекса в формате дисконта. Собственником объекта является московская компания «ЭНКА ТЦ». Это их единственный торговый центр в Петербурге, восемь других расположены в Москве и Подмосковье.
В рамках реконцепции началось полное обновление состава fashion-арендаторов, привлечение новых ритейлеров. Также была запланирована замена элементов фасада и корректировка планировочных решений без закрытия комплекса на ремонт. В настоящее время реконцепция комплекса продолжается. Предполагается, что «Капитолий» должен стать самым крупным дисконт-центром в городе, с зоной охвата более 1,5 млн человек.
ТЦ «Капитолий» был открыт в 2004 году. Общая площадь комплекса – 41 500 кв. м, арендная – 21 900 кв. м. Отметим, что в 2014 году компания «ЭНКА ТЦ» презентовала еще одну реконцепцию комплекса с акцентом на экологическую составляющую и уникальный формат комфортного шопинга, с проведением лекций для горожан, однако позже она была скорректирована под действующую.
Рыночный интерес
Несколько дней назад официально было заявлено, что начинает меняться и ТРЦ «ПИК» на Сенной площади. Комплекс принадлежит компании «Петро Мир» бизнесмена Михаила Мирилашвили. Реконцепцию объекта также будет проводить Colliers International. Сам проект преобразования подготовило агентство CityProfit.
Новые магазины для увеличения посещаемости будут ближе к массовому сегменту, схожему с ТРК «Галерея». Предполагается, что в рамках реконцепции будет обновлен пул арендаторов более чем наполовину. Также частично будет меняться внутренняя планировка комплекса. На своем первом этапе реконцепция будет проходить без закрытия торгового центра. На следующем этапе возможно частичное закрытие для проведения работ по реконструкции помещений. Ориентировочно объем инвестиций в переформатирование ТРЦ «ПИК» может составить 500 млн рублей.
ТРК «ПИК» открылся в 2004 году. Площадь комплекса составляет 32,7 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.
Смена формата
По мнению экспертов, более 30-35% всех торговых центров нуждаются в реконцепции. При этом для двух третей ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Данные торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается.
По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга компании «Colliers International Россия» Владислава Николаева, 7-10 лет назад структура и характер потребления очень сильно отличались от текущей ситуации, на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали его дальнейшее развитие. «Такие торговые центры устарели, однако это не свидетельствует о соответствующем сроке устаревания проектов на российском рынке. Это говорит о том, что торговые центры, которые реализовывались на молодом рынке, необходимо переделывать», – считает он.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Елена Заволокина отмечает, что в некоторых ТЦ достаточно ограничиться изменением позиционирования объекта, сменой состава арендаторов и (или) улучшением эффективности управления комплексом. В других, более сложных случаях, помимо перечисленного, необходимы существенные изменения планировки здания. Зачастую реконцепция требуется, когда на объекте наблюдается высокий устойчивый уровень вакантных площадей. При этом иногда в ней нуждаются объекты с высокой степенью заполняемости, но не приносящие достаточного дохода.
«Мы ожидаем увеличения количества комплексов, проходящих реконцепцию, в ближайшие два-три года. Этой тенденции будет способствовать увеличение конкуренции между торговыми центрами, изменение потребительского поведения на фоне стагнирующих доходов и снижения розничного товарооборота. Собственники объектов будут стараться привлекать потребителей за счет повышения качества торговых центров», – резюмирует Елена Заволокина.
Цифра
20 тыс. рублей – приблизительный объем вложений в метр площади при реконцепции стандартного торгового комплекса