Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения за месяц сократился на 3,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 3,9% и достигла 233 870 рублей.
По данным «Метриум», в апреле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 10 115[1] квартир, а их суммарная площадь составила 531 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5%. Продаваемая площадь уменьшилась на 5,2%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в апреле 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
Источник: «Метриум»
На первичном рынке массового жилья «старой» Москвы вышел весьма ограниченный объем нового предложения от единственного застройщика (ГК ПИК). В СВАО началась реализация квартир в новом проекте «Кольская 8». Помимо этого, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 3.1, 3.2);
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (34,9%; +0,1 п.п.). В СВАО, где сконцентрировано 16,7% от всего объема экспозиции, наблюдалось снижение доли округа на 1,1 п.п., несмотря на выход проекта «Кольская 8». Самый заметный прирост доли квартир отмечен в САО – с 12,6% до 16,3% (+3,7 п.п.), благодаря чему он вышел на третье место в структуре предложения. В апреле в этом округе после ввода ЖК в эксплуатацию были возобновлены продажи в проекте Discovery MR Group. САО расположился на третьем месте в структуре предложения. Наибольшее сокращение экспозиции было зафиксировано в ЗАО (12,9%; -2,0 п.п.), где вернулся в продажу комплекс «Огни» с небольшим остаточным объемом квартир. Также замечено снижение предложения в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,6% (-0,2 п.п.) и 5,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов сосредоточено в СЗАО – 3,6% (+0,1 п.п.) и ЮЗАО – 1,9% (+0,1 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе монтажных работ, однако они по-прежнему занимают наибольшую долю рынка (41,4%; -3,1 п.п.). Почти треть общего объема составляют квартиры в домах на начальной стадии строительства (28,1%; +0,8 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах, где ведутся отделочные работы: их доля за месяц выросла на 3,0 п.п. и составила 25,7%. Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 4,8% всего предложения (-0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За отчетный период доля студий вновь выросла за счет сокращения представительства прочих типологий, составив 17,9% рынка (+1,6 п.п.). Две трети рынка по-прежнему приходятся на однокомнатные (34,8%; -0,7 п.п.) и двухкомнатные квартиры (30,3%; +0,2 п.п.). Также наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (15,6%; -1,2 п.п.). Наименьшую долю совокупного объема предложения традиционно занимают многокомнатные лоты (1,4%; без изменений).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,1%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 1,0 п.п. Помимо этого, в общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 23% (-0,7 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 8,9% (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам апреля составила 233 870 руб. за кв. м (+3,9% за прошедший месяц; +12,7% с начала года; +24,7% за 12 месяцев). Повышение цен отмечено во всех округах Москвы в диапазоне 1,4–7,6%. Наибольший прирост квадратного метра зафиксирован в СЗАО (+7,6%), где произошло плановое повышение цен в нескольких проектах.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в апреле 2021 г.
Источник: «Метриум»
Бюджет предложения продолжил плавный рост. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,28 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +7,8% с начала года; +11,9% за 12 месяцев). Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+5,1%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3–3,4%:
– студии – 6,88 млн руб. (+5,1%);
– однокомнатные – 9,86 млн руб. (+3,4%);
– двухкомнатные – 14,18 млн руб. (+2,9%);
– трёхкомнатные – 18,90 млн руб. (+3,0%);
– многокомнатные – 25,68 млн руб. (+0,3%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||||||
|
СТ |
15,5 |
26,0 |
40,0 |
185 000 |
264 065 |
481 800 |
4 056 000 |
6 878 920 |
11 145 000 |
|||||||
|
1К |
31,0 |
40,5 |
65,2 |
155 000 |
243 620 |
477 300 |
6 184 500 |
9 856 425 |
19 871 655 |
|||||||
|
2К |
45,0 |
62,2 |
103,5 |
145 423 |
227 940 |
376 600 |
8 982 250 |
14 181 865 |
27 317 650 |
|||||||
|
3К |
65,3 |
85,3 |
139,6 |
131 385 |
221 630 |
355 600 |
10 490 100 |
18 904 510 |
34 854 215 |
|||||||
|
4К+ |
84,3 |
111,0 |
128,2 |
160 000 |
231 360 |
350 000 |
16 265 700 |
25 679 850 |
41 133 250 |
|||||||
|
итого[2] |
15,5 |
52,5 |
250,0 |
131 385 |
233 870 |
481 800 |
4 056 000 |
12 283 290 |
62 500 000 |
|||||||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,1 млн руб.;
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.;
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«В отчетном периоде наблюдалось некоторое увеличение девелоперской активности в массовом сегменте жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок пополнился одним новым проектом и шестью корпусами в уже вышедших проектах. Для сравнения – в апреле 2020 года продажи стартовали лишь в одном новом корпусе. В апреле 2021 года количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 3,5%, тогда как в марте рынок уменьшился в объеме на 11,4%, а в феврале – на 9,5%.
На рынке новостроек массового сегмента в апреле средняя цена квадратного метра выросла до 233 870 руб. (+3,9% за месяц), а средний бюджет предложения – до 12,28 млн руб. (+2,1% за месяц). Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако динамика роста стоимости квадратного метра опережает средний бюджет. Это объясняется уменьшением средней площади квартир массового сегмента: за апрель площадь сократилась на 1,7% (с 53,4 кв.м до 52,5 кв.м).
По итогам апреля 2021 года спрос сохранился на высоком уровне. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в апреле 2021 года составило порядка 6,3 тыс. штук, что в 2,4 раза больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, когда продажи резко упали из-за пандемии. Относительно марта 2021 года количество сделок выросло на 10%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве составила 65% от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Пока на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы сохраняются все основные тренды. В апреле спрос увеличился на 10% относительно прошлого месяца. В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки, и какую стратегию выберут девелоперы.
У рынка сейчас много направлений для среднесрочного развития и расширения каналов сбыта. Крупные застройщики могут начать в массовом порядке предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами (у нескольких девелоперов уже есть такие инструменты); инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных), в том числе арендного жилья; запустить биржевые фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Однокомнатные квартиры являются самым распространенным и одновременно самым востребованным продуктом в большинстве регионов. В девяти городах (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) максимальный бюджет на вторичном рынке доходит до отметки в 10 млн рублей и даже превышает ее. Эксперты Циан провели исследование, по итогам которого были определены объекты-лидеры по запрашиваемой цене в каждом административном центре России.
1 место. Красногорск
17,90 млн рублей / 60,0 кв. м
Улица Согласия, ЖК «Парк Рублево»
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/247817198/
Вопрос о том, какой город считать административным центром Московской области, остается пока открытым. Но областная администрация базируется в Красногорске, как раз в нескольких минутах ходьбы от здания правительства Московской области (а также ТРЦ «Крокус Сити Молл» и гипермаркета «Твой дом») находится премиальный ЖК «Парк Рублево». На шестом этаже его 18-го корпуса продается однокомнатная квартира площадью 60,0 кв. м. Она отличается самым высоким прайсом в своей категории – 17,9 млн рублей. При этом в чек входит и стоимость машиноместа в подземном паркинге.
2 место. Севастополь
16,00 млн рублей / 54,2 кв. м
Улица Ерошенко, ЖК «Вершина успеха»
https://sevastopol.cian.ru/sale/flat/244495169/
Севастопольский рынок лишь немного отстает от подмосковного по уровню цен на однокомнатные квартиры. Так, в 16-этажном комплексе «Вершина успеха» (1 км до пляжа) видовой объект площадью 54,2 кв. м продается за 16,0 млн рублей. Из его окон можно полюбоваться морскими пейзажами и величественными руинами Херсонеса Таврического. Внутренняя отделка соответствует заявленному ценнику – на кухне установлен итальянский гарнитур, полы застелены ясеневым паркетом или брендовой плиткой.
3 место. Краснодар
14,00 млн рублей / 66,0 кв. м
Улица Пушкина, ЖК «Мариинский бульвар»
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/244834450/
В тройку вполне ожидаемо вошел и Краснодар. На территории исторического центра города, неподалеку от памятника Екатерине II, кафедрального собора, Городского сада и набережной Кубани, в 2019 г. был построен ЖК «Мариинский бульвар». Ценник на однокомнатные квартиры в нем достигает 14,0 млн рублей. Это крупный объект площадью 66,0 кв. м, из которых 21,6 кв. м приходятся на кухню.
4 место. Калининград
13,00 млн рублей / 63,0 кв. м
Корабельная улица
https://kaliningrad.cian.ru/sale/flat/230209690/
На верхнем этаже калининградской девятиэтажки, занимающей участок у Верхнего пруда и музея янтаря, готова к продаже квартира 63,0 кв. м. Это хорошо развитая в инфраструктурном отношении локация в паре километров от городского центра. Прайс в 13,0 млн рублей позволяет лоту закрепиться на четвертом месте в рейтинге. Однако следует сделать оговорку, что продажная стоимость завышена более чем на 5 млн рублей.
5 место. Южно-Сахалинск
12,00 млн рублей / 41,9 кв. м
Детская улица, ЖК «Атмосфера»
https://yuzhno-sahalinsk.cian.ru/sale/flat/235705361/
Лот с 12-миллионным чеком из Южно-Сахалинска – первый из фракции представителей Дальнего Востока, вошедшей в рейтинг Циан. При отделке квартиры использовались материалы из Италии и Бельгии. Покупателю достанется мебель турецкого и российского производства, а также немецкая бытовая техника. Дом (2015 года постройки) примыкает к парку имени Гагарина. Неподалеку есть две школы, зоопарк, горнолыжный комплекс.
6 место. Хабаровск
11,50 млн рублей / 48,8 кв. м
Кавказская улица
https://habarovsk.cian.ru/sale/flat/248197336/
У впадения реки Плюснинка в Амур в 2016 г. был возведен 26-этажный жилой комплекс. На его 17-м этаже доступна студия площадью 48,8 кв. м с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. Чтобы стать ее первым жильцом, требуется сумма в 11,5 млн рублей.
7 место. Казань
11,50 млн рублей / 53,4 кв. м
Петербургская улица, ЖК «Барселона»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/239325236/
Любопытно, что в рейтинге почти отсутствуют города с населением более 1 млн человек. Единственное исключение – Казань. Самая дорогая однокомнатная квартира в столице Татарстана обнаружена в жилом комплексе «Барселона» (полчаса пешей прогулки до Кремля). Она имеет площадь 53,4 кв. м и расположена на пятом этаже. Стоимость лота неоднократно менялась с августа прошлого года, то возрастая, то уменьшаясь, и на сегодняшний день составляет 11,5 млн рублей. Реальный прайс объекта оценивается в куда более скромную сумму – 7,9 млн рублей.
8 место. Владивосток
11,20 млн рублей / 47,1 кв. м
Аксаковская улица
https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/232056293/
Владивостокский рекордсмен – квартира площадью 47,1 кв. м в доме по Аксаковской улице (у подножия сопки Орлиное гнездо) – выделяется своими исключительными видовыми характеристиками. Из его окон открывается панорама бухты Золотой Рог с великолепным Золотым мостом – одной из главных достопримечательной города. По мнению собственника квартиры, в октябре поднявшего цену на 600 тыс. рублей, объект стоит не менее 11,2 млн рублей.
9 место. Благовещенск
11,02 млн рублей / 58,0 кв. м
Пионерская улица, ЖК «Дом на Набережной»
https://blagoveschensk.cian.ru/sale/flat/229558955/
Сильной стороной благовещенского чемпиона (как и хабаровского) являются панорамные виды на акваторию Амура. Он представляет собой квартиру площадью 58,0 кв. м в 15-этажном жилом комплексе, который разместился на набережной по соседству с областной администрацией, Краеведческим музеем и Триумфальной аркой. Бюджет объекта заявлен в размере 11,02 млн рублей (190 тыс. рублей за квадратный метр).
10 место. Тюмень
9,90 млн рублей / 52,0 кв. м
Улица Максима Горького
https://tyumen.cian.ru/sale/flat/247025859/
В Тюмени ценовой максимум на однокомнатные квартиры немного не дотягивает до планки в 10 млн рублей. Его обозначает квартира площадью 52,0 кв. м с большой кухней (18,0 кв. м) на первом этаже девятиэтажного дома по улице Максима Горького.
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
