Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения за месяц сократился на 3,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 3,9% и достигла 233 870 рублей.
По данным «Метриум», в апреле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 10 115[1] квартир, а их суммарная площадь составила 531 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5%. Продаваемая площадь уменьшилась на 5,2%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в апреле 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
Источник: «Метриум»
На первичном рынке массового жилья «старой» Москвы вышел весьма ограниченный объем нового предложения от единственного застройщика (ГК ПИК). В СВАО началась реализация квартир в новом проекте «Кольская 8». Помимо этого, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 3.1, 3.2);
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (34,9%; +0,1 п.п.). В СВАО, где сконцентрировано 16,7% от всего объема экспозиции, наблюдалось снижение доли округа на 1,1 п.п., несмотря на выход проекта «Кольская 8». Самый заметный прирост доли квартир отмечен в САО – с 12,6% до 16,3% (+3,7 п.п.), благодаря чему он вышел на третье место в структуре предложения. В апреле в этом округе после ввода ЖК в эксплуатацию были возобновлены продажи в проекте Discovery MR Group. САО расположился на третьем месте в структуре предложения. Наибольшее сокращение экспозиции было зафиксировано в ЗАО (12,9%; -2,0 п.п.), где вернулся в продажу комплекс «Огни» с небольшим остаточным объемом квартир. Также замечено снижение предложения в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,6% (-0,2 п.п.) и 5,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов сосредоточено в СЗАО – 3,6% (+0,1 п.п.) и ЮЗАО – 1,9% (+0,1 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе монтажных работ, однако они по-прежнему занимают наибольшую долю рынка (41,4%; -3,1 п.п.). Почти треть общего объема составляют квартиры в домах на начальной стадии строительства (28,1%; +0,8 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах, где ведутся отделочные работы: их доля за месяц выросла на 3,0 п.п. и составила 25,7%. Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 4,8% всего предложения (-0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За отчетный период доля студий вновь выросла за счет сокращения представительства прочих типологий, составив 17,9% рынка (+1,6 п.п.). Две трети рынка по-прежнему приходятся на однокомнатные (34,8%; -0,7 п.п.) и двухкомнатные квартиры (30,3%; +0,2 п.п.). Также наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (15,6%; -1,2 п.п.). Наименьшую долю совокупного объема предложения традиционно занимают многокомнатные лоты (1,4%; без изменений).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,1%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 1,0 п.п. Помимо этого, в общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 23% (-0,7 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 8,9% (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам апреля составила 233 870 руб. за кв. м (+3,9% за прошедший месяц; +12,7% с начала года; +24,7% за 12 месяцев). Повышение цен отмечено во всех округах Москвы в диапазоне 1,4–7,6%. Наибольший прирост квадратного метра зафиксирован в СЗАО (+7,6%), где произошло плановое повышение цен в нескольких проектах.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в апреле 2021 г.
Источник: «Метриум»
Бюджет предложения продолжил плавный рост. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,28 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +7,8% с начала года; +11,9% за 12 месяцев). Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+5,1%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3–3,4%:
– студии – 6,88 млн руб. (+5,1%);
– однокомнатные – 9,86 млн руб. (+3,4%);
– двухкомнатные – 14,18 млн руб. (+2,9%);
– трёхкомнатные – 18,90 млн руб. (+3,0%);
– многокомнатные – 25,68 млн руб. (+0,3%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||||||
|
СТ |
15,5 |
26,0 |
40,0 |
185 000 |
264 065 |
481 800 |
4 056 000 |
6 878 920 |
11 145 000 |
|||||||
|
1К |
31,0 |
40,5 |
65,2 |
155 000 |
243 620 |
477 300 |
6 184 500 |
9 856 425 |
19 871 655 |
|||||||
|
2К |
45,0 |
62,2 |
103,5 |
145 423 |
227 940 |
376 600 |
8 982 250 |
14 181 865 |
27 317 650 |
|||||||
|
3К |
65,3 |
85,3 |
139,6 |
131 385 |
221 630 |
355 600 |
10 490 100 |
18 904 510 |
34 854 215 |
|||||||
|
4К+ |
84,3 |
111,0 |
128,2 |
160 000 |
231 360 |
350 000 |
16 265 700 |
25 679 850 |
41 133 250 |
|||||||
|
итого[2] |
15,5 |
52,5 |
250,0 |
131 385 |
233 870 |
481 800 |
4 056 000 |
12 283 290 |
62 500 000 |
|||||||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,1 млн руб.;
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.;
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«В отчетном периоде наблюдалось некоторое увеличение девелоперской активности в массовом сегменте жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок пополнился одним новым проектом и шестью корпусами в уже вышедших проектах. Для сравнения – в апреле 2020 года продажи стартовали лишь в одном новом корпусе. В апреле 2021 года количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 3,5%, тогда как в марте рынок уменьшился в объеме на 11,4%, а в феврале – на 9,5%.
На рынке новостроек массового сегмента в апреле средняя цена квадратного метра выросла до 233 870 руб. (+3,9% за месяц), а средний бюджет предложения – до 12,28 млн руб. (+2,1% за месяц). Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако динамика роста стоимости квадратного метра опережает средний бюджет. Это объясняется уменьшением средней площади квартир массового сегмента: за апрель площадь сократилась на 1,7% (с 53,4 кв.м до 52,5 кв.м).
По итогам апреля 2021 года спрос сохранился на высоком уровне. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в апреле 2021 года составило порядка 6,3 тыс. штук, что в 2,4 раза больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, когда продажи резко упали из-за пандемии. Относительно марта 2021 года количество сделок выросло на 10%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве составила 65% от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Пока на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы сохраняются все основные тренды. В апреле спрос увеличился на 10% относительно прошлого месяца. В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки, и какую стратегию выберут девелоперы.
У рынка сейчас много направлений для среднесрочного развития и расширения каналов сбыта. Крупные застройщики могут начать в массовом порядке предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами (у нескольких девелоперов уже есть такие инструменты); инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных), в том числе арендного жилья; запустить биржевые фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.
По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.
Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.
Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.
«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.
Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.
В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).
«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.
Сезон-2020 прошел в Санкт-Петербурге под знаком резкого сокращения продаж малогабаритной недвижимости. Однако и на другом полюсе рынка фиксируется снижение активности. Правда, в силу гораздо меньших масштабов оно не столь заметно. В ходе недавнего исследования специалисты Urbanus.ru выявили, что количество реализованных квартир площадью 150+ кв. м. уменьшилось за год более чем в два раза.
Крупнейшим жилым объектом, проданным в прошлом году на первичном рынке северной столицы, стала четырехкомнатная квартира площадью 226,48 кв. м в ЖК «Маленькая Франция» на Васильевском острове. Согласно прайс-листу, бюджет этого лота равен 55,18 млн рублей. В «Маленькой Франции» ушел еще один сверхкрупный объект – квартира площадью 225,55 кв. м. Замыкает тройку лидеров четырехкомнатная квартира 214,69 кв. м в ЖК One Trinity Place (Колтовская слобода, Петроградский район). На этом перечень реализованных юнитов с метражом 200+ исчерпывается. Всего же в течение сезона из петербургских новостроек выбыло 38 объектов площадью более 150 кв. м. Из этого пула 11 относятся к ЖК «Петровская доминанта», 6 – к ЖК Futurist, 5 – к ЖК «Граф Орлов», остальные точечно распределены еще между восьмью новостройками. В 2019 г. активная адресная сеть была заметно шире – 16 жилых комплексов. В совокупности они отметились 86 продажами (причем в 20 ДДУ фигурировали лоты площадью от 200 кв. м). Таким образом, спрос на жилье крупного и сверхкрупного формата в Санкт-Петербурге снизился по итогам 2020 г. в 2,3 раза.
За этим спадом стоят проблемы не столько спроса, сколько предложения. Аудитория крупногабаритной недвижимости почти не пострадала в кризис и сохранила свою покупательную способность. Это подтверждается данными Urbanus.ru. В 2020 г. количество сделок с лотами стоимостью более 20 млн рублей выросло на 21,0%. То есть потребители по-прежнему готовы платить большие суммы за качественную и ликвидную недвижимость. Однако фонд доступного предложения сжимается и устаревает. Количество проектов, в которых предлагаются лоты площадью 150+ кв. м, снизилось на одну пятую по сравнению с началом 2020 г. При этом 12 из 21 жилого комплекса с лотами от 200 кв. м были сданы в 2018 г. или ранее. То же самое можно сказать о 18 из 42 комплексов с лотами от 150 кв. м.
Пополнение выражается в единичных значениях. На текущий момент это четыре объекта в ЖК Grand View, два объекта в ЖК White House и один объект в ЖК «Октавия».
Следует также учитывать, что через механизмы ДДУ реализуется меньшинство проектов с квартирами и апартаментами крупного формата. В рамках этой выборки на рынке сосредоточено 25 лотов площадью 200+ кв. м (в 7 новостройках) и 123 лота площадью от 150 до 200 кв. м (в 14 новостройках). Наибольшим объемом крупногабаритного предложения располагают ЖК «Петровская доминанта» (36 квартир) и соседний с ним ЖК Neva Haus (40 квартир).
Всего на сегодняшний день в петербургской экспозиции представлен 91 лот площадью свыше 200 кв. м. Основными точками концентрации предложения выступают комплексы «Императорский Яхтъ-клуб» (18 апартаментов), «Фонтанка, 76» (13 квартир), «Леонтьевский мыс» (13 квартир).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.