Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения за месяц сократился на 3,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 3,9% и достигла 233 870 рублей.
По данным «Метриум», в апреле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 10 115[1] квартир, а их суммарная площадь составила 531 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5%. Продаваемая площадь уменьшилась на 5,2%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в апреле 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
Источник: «Метриум»
На первичном рынке массового жилья «старой» Москвы вышел весьма ограниченный объем нового предложения от единственного застройщика (ГК ПИК). В СВАО началась реализация квартир в новом проекте «Кольская 8». Помимо этого, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 3.1, 3.2);
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (34,9%; +0,1 п.п.). В СВАО, где сконцентрировано 16,7% от всего объема экспозиции, наблюдалось снижение доли округа на 1,1 п.п., несмотря на выход проекта «Кольская 8». Самый заметный прирост доли квартир отмечен в САО – с 12,6% до 16,3% (+3,7 п.п.), благодаря чему он вышел на третье место в структуре предложения. В апреле в этом округе после ввода ЖК в эксплуатацию были возобновлены продажи в проекте Discovery MR Group. САО расположился на третьем месте в структуре предложения. Наибольшее сокращение экспозиции было зафиксировано в ЗАО (12,9%; -2,0 п.п.), где вернулся в продажу комплекс «Огни» с небольшим остаточным объемом квартир. Также замечено снижение предложения в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,6% (-0,2 п.п.) и 5,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов сосредоточено в СЗАО – 3,6% (+0,1 п.п.) и ЮЗАО – 1,9% (+0,1 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе монтажных работ, однако они по-прежнему занимают наибольшую долю рынка (41,4%; -3,1 п.п.). Почти треть общего объема составляют квартиры в домах на начальной стадии строительства (28,1%; +0,8 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах, где ведутся отделочные работы: их доля за месяц выросла на 3,0 п.п. и составила 25,7%. Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 4,8% всего предложения (-0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За отчетный период доля студий вновь выросла за счет сокращения представительства прочих типологий, составив 17,9% рынка (+1,6 п.п.). Две трети рынка по-прежнему приходятся на однокомнатные (34,8%; -0,7 п.п.) и двухкомнатные квартиры (30,3%; +0,2 п.п.). Также наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (15,6%; -1,2 п.п.). Наименьшую долю совокупного объема предложения традиционно занимают многокомнатные лоты (1,4%; без изменений).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,1%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 1,0 п.п. Помимо этого, в общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 23% (-0,7 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 8,9% (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – апрель 2021 г., внутренний круг – март 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам апреля составила 233 870 руб. за кв. м (+3,9% за прошедший месяц; +12,7% с начала года; +24,7% за 12 месяцев). Повышение цен отмечено во всех округах Москвы в диапазоне 1,4–7,6%. Наибольший прирост квадратного метра зафиксирован в СЗАО (+7,6%), где произошло плановое повышение цен в нескольких проектах.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в апреле 2021 г.
Источник: «Метриум»
Бюджет предложения продолжил плавный рост. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,28 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +7,8% с начала года; +11,9% за 12 месяцев). Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+5,1%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3–3,4%:
– студии – 6,88 млн руб. (+5,1%);
– однокомнатные – 9,86 млн руб. (+3,4%);
– двухкомнатные – 14,18 млн руб. (+2,9%);
– трёхкомнатные – 18,90 млн руб. (+3,0%);
– многокомнатные – 25,68 млн руб. (+0,3%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||||||
|
СТ |
15,5 |
26,0 |
40,0 |
185 000 |
264 065 |
481 800 |
4 056 000 |
6 878 920 |
11 145 000 |
|||||||
|
1К |
31,0 |
40,5 |
65,2 |
155 000 |
243 620 |
477 300 |
6 184 500 |
9 856 425 |
19 871 655 |
|||||||
|
2К |
45,0 |
62,2 |
103,5 |
145 423 |
227 940 |
376 600 |
8 982 250 |
14 181 865 |
27 317 650 |
|||||||
|
3К |
65,3 |
85,3 |
139,6 |
131 385 |
221 630 |
355 600 |
10 490 100 |
18 904 510 |
34 854 215 |
|||||||
|
4К+ |
84,3 |
111,0 |
128,2 |
160 000 |
231 360 |
350 000 |
16 265 700 |
25 679 850 |
41 133 250 |
|||||||
|
итого[2] |
15,5 |
52,5 |
250,0 |
131 385 |
233 870 |
481 800 |
4 056 000 |
12 283 290 |
62 500 000 |
|||||||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,1 млн руб.;
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.;
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«В отчетном периоде наблюдалось некоторое увеличение девелоперской активности в массовом сегменте жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рынок пополнился одним новым проектом и шестью корпусами в уже вышедших проектах. Для сравнения – в апреле 2020 года продажи стартовали лишь в одном новом корпусе. В апреле 2021 года количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 3,5%, тогда как в марте рынок уменьшился в объеме на 11,4%, а в феврале – на 9,5%.
На рынке новостроек массового сегмента в апреле средняя цена квадратного метра выросла до 233 870 руб. (+3,9% за месяц), а средний бюджет предложения – до 12,28 млн руб. (+2,1% за месяц). Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако динамика роста стоимости квадратного метра опережает средний бюджет. Это объясняется уменьшением средней площади квартир массового сегмента: за апрель площадь сократилась на 1,7% (с 53,4 кв.м до 52,5 кв.м).
По итогам апреля 2021 года спрос сохранился на высоком уровне. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в апреле 2021 года составило порядка 6,3 тыс. штук, что в 2,4 раза больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, когда продажи резко упали из-за пандемии. Относительно марта 2021 года количество сделок выросло на 10%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве составила 65% от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Пока на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы сохраняются все основные тренды. В апреле спрос увеличился на 10% относительно прошлого месяца. В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки, и какую стратегию выберут девелоперы.
У рынка сейчас много направлений для среднесрочного развития и расширения каналов сбыта. Крупные застройщики могут начать в массовом порядке предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами (у нескольких девелоперов уже есть такие инструменты); инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных), в том числе арендного жилья; запустить биржевые фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе-марте 2021 года вырос на 4% до 7,2 млрд рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России, опубликованной по итогам I квартала 2021 года.
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п.
«На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке эксперта, реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна (см. Таблицу №1).
«Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица №1. Показатели просроченной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья
|
на 01.04.2021 г. |
|||
|
Динамика с начала года |
Объём, млн руб. |
Доля проблемной ипотеки по ДДУ в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
4% |
7153 |
9% |
|
Томская область |
145% |
27 |
10% |
|
Сахалинская область |
125% |
9 |
5% |
|
Ивановская область |
113% |
81 |
25% |
|
Удмуртская Республика |
77% |
23 |
5% |
|
Орловская область |
55% |
31 |
19% |
|
Республика Крым |
50% |
9 |
15% |
|
Псковская область |
38% |
11 |
6% |
|
Мурманская область |
35% |
31 |
12% |
|
Магаданская область |
25% |
5 |
7% |
|
Хабаровский край |
24% |
26 |
4% |
|
Ростовская область |
23% |
162 |
9% |
|
Курганская область |
22% |
11 |
6% |
|
Архангельская область |
20% |
12 |
5% |
|
Краснодарский край |
17% |
564 |
18% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17% |
14 |
5% |
|
Кировская область |
14% |
42 |
12% |
|
Республика Мордовия |
13% |
9 |
6% |
|
Ленинградская область |
12% |
135 |
17% |
|
Республика Калмыкия |
11% |
10 |
7% |
|
Самарская область |
10% |
95 |
6% |
Источник: ЦБ РФ, Коллекторское агентство «Долговой Консультант»
Полная версия доступна по ссылке.
«Главстрой-Регионы», один из крупнейших застройщиков Московской области, проанализировал динамику спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья в I квартале 2021 года и сопоставил с показателями собственных проектов: ЖК «Героев» и ЖК «Столичный», самого продаваемого проекта МО*.
По итогам I квартала 2021 года на рынке новостроек МО половина реализованного спроса приходится на лоты площадью 30-40 м2 (29%) и 50-60 м2 (21%). Количество комнат в данных диапазонах варьируется. Так, в ЖК «Столичный» в диапазоне 30-40 м2 можно выбрать студию, полноценную однокомнатную квартиру и двухкомнатную формата «евро» (спальня + кухня-гостиная). На них в I квартале 2021 года пришлось 49% спроса по проекту. В диапазоне 50-60 м2 представлены двухкомнатные, трехкомнатные формата «евро» (две спальни + кухня-гостиная) и трехкомнатные квартиры. Доля таких квартир в структуре сделок составила 11%. Из приведенной статистики видно, что в проекте «Столичный» основной реализованный спрос - 60% - приходится на квартиры в диапазоне площадей 30-40 м2 и 50-60 м2. В ЖК «Героев» по итогам 1 квартала наибольшая часть реализованного спроса также приходится на лоты в диапазонах площадей 30-40 м2 и 50-60 м2 (в совокупности 58%), но при этом значимая часть спроса лежит в предложении 40-50 м2 (19%).
В предложении средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента МО к концу I квартала текущего года составила 117,6 тыс.рублей (без учета бизнес-класса), что на 6,3% превышает показатели IV квартала 2020 года. В ЖК «Столичный» средневзвешенная цена предложения за первые три месяца 2021 года выросла на 1,3%, а в ЖК «Героев» - на 5,1%. (Динамика роста средневзвешенной цены представлена в Графике 1).
Что касается средневзвешенной цены спроса, то здесь рост за первые три месяца текущего года составил 8,2 % по ЖК «Столичный» и 8,7% по ЖК «Героев» и составляет 120,5 тыс.рублей и 117,6 тыс.рублей соответственно. (Динамика роста средневзвешенной цены спроса представлена в Графике 2).
В I квартале 2021 года «Главстрой- Регионы» объявил о старте продаж в корпусе № 19 ЖК «Столичный» и в корпусе №309 ЖК «Героев». Всего же за указанный период на рынке Подмосковья выставлены на продажу лоты в 44 корпусах в 29 проектах, в общей сложности 304,6 тыс.м2 жилья. Таким образом, объем предложения на рынке первичного жилья в Подмосковье вырос за первые три месяца года на 2,4% по сравнению с 4 кварталом 2020 года и составляет 1,44 млн м2. Если посмотреть динамику объема предложения по МО (График 3), то можно заметить, что с января 2020 года это первый случай роста объема предложения, до этого показатели снижались.
В I квартале 2021 года наблюдается перераспределение предпочтений покупателей при выборе планировок. Так, в ЖК «Столичный» основной интерес приходится на однокомнатные квартиры, как отмечалось и ранее, но их доля в структуре сделок заметно увеличилась - до 46% против 36% годом ранее. Растет интерес к квартирам с двумя спальнями и объединенной кухней-гостиной (трехкомнатная формата «евро»). Если год назад их доля в структуре сделок составляла 10%, то в текущем году этот показатель вырос до 14%. В ЖК «Героев» предпочтения покупателей данную тенденцию подтверждают. Основной спрос также приходится на однокомнатные квартиры (41%), на втором месте по доле в структуре сделок трехкомнатные квартиры формата «евро» 21%.
В целом по области спрос распределился немного иначе: выше запрос на студии, ниже – на трех- и четырёхкомнатные квартиры, однокомнатные и двухкомнатные квартиры востребованы практически в равной степени (Структура спроса по комнатности представлен График 4).
Что касается субъективных показателей, можно отметить, что покупатели стали чаще обращать внимание на эффективность планировок, отдавая предпочтение максимально функциональным решениям: вместо одной просторной комнаты выбирают две маленьких спальни, вместо коридора – гардеробную или кладовую, вместо большой кухни – кухонный уголок в общей гостиной.
Основным драйвером спроса, влияющим на выбор и конечное решение о приобретении квартиры, являются выгодные условия ипотечного кредитования. По итогам I квартала по Московской области доля сделок с участием ипотеки составила 69%. В проектах «Главстрой-Регионы» в структуре продаж доля ипотечных сделок составила 78%, год назад этот показатель находился на уровне 70%. Новости о смене условий ипотечного кредитования и большая вероятность отмены программы господдержки стимулируют принятие решения о покупке, что подтверждает сократившееся в марте время выхода на сделку. По сравнению с январем в марте время выхода на сделку по проектам компании сократилось на 2 дня.
Объем реализованного спроса по итогам I квартала 2021 года составил 793 тыс.м2, что почти на 23% ниже показателей IV квартала 2020 года, и на 3% выше показателей аналогичного периода прошлого года (Динамика объема реализованного спроса за год представлена в Графике 5).
«После непредсказуемого 2020 года мало кто рисковал делать точные прогнозы на 2021. Сейчас, подводя итоги I квартала, можно смело говорить, что события развиваются по оптимистичному сценарию. Январь и февраль прошли спокойно, без непредвиденных всплесков и резких спадов, что вполне характерно для этого времени года. В марте произошел заметный скачок интереса к проектам со стороны покупателей. Это видно по всем каналам – звонки, посещение сайтов проектов и офисов продаж, заключенные договоры. Для примера, количество обращений в компанию «Главстрой-Регионы» по вопросу покупки недвижимости в марте увеличилось на 37% относительно февраля, количество продаж – на 26%», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы».
** Типология «Главстрой Регионы»: 2К - двухкомнатные квартиры и квартиры формата «евро» (спальня + кухня-гостиная); 3К – трехкомнатные и формат «евро» (2 спальни + кухня-гостиная); 4К – формат «евро» (3 спальни + кухня-гостиная)
*** Данные по Московской области предоставлены аналитической службой инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet
Источник: «Главстрой-Регионы»