В первом квартале 2021 года спрос на квартиры бизнес- и премиум-класса в Петербурге снизился на 10%
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.
В 2020 году 43% всех квартир в новостройках эконом- и комофрт-класса в Москве были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих по продажам среди более 80 проектов сегмента, подсчитали аналитики «Метриум». В наиболее успешном проекте за год застройщик реализовал почти 2 тыс. квартир.
В 2020 году в «старой» Москве были зарегистрированы почти 32,2 тыс. договоров участия физических лиц в долевом строительстве жилых комплексов эконом- и комфорт класса, вместе образующих массовый сегмент рынка новостроек. Несмотря на коронакризис, это больше, чем в 2019 году (30,2 тыс. ДДУ).
Как и в прошлые годы, среди проектов новостроек в Москве четко выделяются лидеры продаж, которые аккумулируют большую часть спроса. Правда, в 2020 году в 15 наиболее успешных новостройках было зарегистрировано 40% от общего числа сделок, тогда как по итогам 2019 года лидеры привлекли 44% клиентов.
Самым продаваемым жилым комплексом массового сегмента в 2020 году стал «Люблинский парк» (ГК ПИК), который находится в районе Люблино на юго-востоке Москвы. В 2019 году он занимал вторую строчку. Ежемесячно в этом проекте застройщик реализовывал по 146 квартир, а всего на его долю пришлось 5,4% от общего числа ДДУ, зарегистрированных на рынке новостроек массового сегмента за весь год. При этом к концу года застройщик сохранил в этом комплексе привлекательный уровень цен: в декабре средний «квадрат» в «Люблинском парке» продавался за 175 тыс. рублей при средней цене по сегменту – 207 тыс. рублей.
На втором месте оказался проект «Life-Варшавская». Этот жилой комплекс комфорт-класса строит компания «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово на юге Москвы. Средний темп продаж составил более 100 квартир в месяц, а доля рынка достигла 3,8%. К концу года квартиры в «Life-Варшавской» продавались в среднем по 212 тыс. рублей за кв.м.
На третьем месте жилой комплекс «Огни» компании «Донстрой», который возводится в Раменках на западе Москвы. Продажи здесь также достигли среднего темпа почти в 100 квартир в месяц. В сумме все заключенные в этом проекте ДДУ образовали более 3% всех зафиксированных в 2020 году сделок. При этом «Огни» стали самым дорогим жилым комплексом в топ-15 со средней стоимостью 304 тыс. рублей за кв.м.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
1 753 |
5,4% |
174,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
1 232 |
3,8% |
212,4 |
|
3 |
▲ |
Огни |
Раменки |
1 164 |
3,6% |
304,2 |
|
4 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
999 |
3,1% |
203,4 |
|
5 |
▼ |
Мякинино парк |
Кунцево |
958 |
3,1% |
167,0 |
|
6 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
871 |
2,7% |
186,1 |
|
7 |
▲ |
В стремлении к свету |
Лианозово |
869 |
2,7% |
166,3 |
|
8 |
▼ |
Лучи |
Солнцево |
864 |
2,7% |
229,9 |
|
9 |
▲ |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
840 |
2,6% |
192,2 |
|
10 |
▼ |
Fresh |
Зябликово |
816 |
2,5% |
239,8** |
|
11 |
▲ |
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
765 |
2,4% |
211,4 |
|
12 |
▬ |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
765 |
2,4% |
162,1 |
|
13 |
▼ |
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
694 |
2,2% |
234,0 |
|
14 |
▲ |
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
687 |
2,1% |
271,0 |
|
15 |
▼ |
Шереметьевский |
Марьина Роща |
686 |
2,1% |
227,9 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Данные на октябрь 2020, когда были завершены продажи на первичном рынке.
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают широкий разброс цен среди топовых по продажам проектов 2020 года. Помимо упомянутых ЖК «Огни» и «Life-Варшавская», более высоким по сравнению со средним значением по рынку (207 тыс. рублей за кв.м в декабре 2020) обладают комплексы «Вестердам» (271 тыс. рублей), «Кварталы 21/19» (234 тыс. рублей), «Лучи» (230 тыс. рублей) «Шереметьевский» (228 тыс. рублей), «Ильменский 17» (211 тыс. рублей за кв.м).
Самыми доступным ЖК рейтинга стали «Квартал Некрасовка» (162 тыс. рублей за кв.м), «В стремлении к свету» (166 тыс. рублей), «Мякинино парк» (167 тыс. рублей за кв.м) и «Люблинский парк» (175 тыс. рублей).
«Как видим, жесткой корреляции между спросом и ценой новостройки в Москве нет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди топовых по продажам проектов можно найти как довольно дорогие объекты, сопоставимые по цене с комплексами бизнес-класса, так и значительно более доступные новостройки. Это значит, что у основной массы покупателей есть хорошие финансовые возможности, позволяющие им тщательно выбирать жилье, а не приобретать только самое дешевое. Это значит, что потенциал для дальнейшего роста цен на новое жилье в Москве сохраняется».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. на первичном рынке ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) экспонировался 31 проект общей площадью 436,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 2,3% площади и на 0,1% лотов. За год сокращение составило 16% площади и 9% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
На территории ТиНАО половина экспозиции приходится на поселение Сосенское (49%), которая за месяц сократилась на 4,9%, а ее объем – на 9%. За месяц больше всего выросла доля предложения в поселении Десеневское (+5,8%) при росте объема на 64%. За счет выхода нового проекта ЖК Новое Внуково (Самолет Девелопмент) появилось предложение в поселении Кокошкино.
В январе рынок предложения пополнился за счет выхода не только данного ЖК, но и новых корпусов в уже реализующихся проектах (Бунинские луга, Алхимово, Новые Ватутинки). В общей сложности в реализацию вышло 10 корпусов.
Доля предложения на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) с 47% сократилась до 29,4% (- 17,6%), а объем упал на 27%. Несмотря на выход нового предложения активный спрос на нулевом цикле приводит к уменьшению экспозиции.
На стадии строительных работ (монтаж средних и последних этажей) доля предложения составила 27,9% (+ 17,6%), при росте объема в 2,7 раза. Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности составила 25,1%. За месяц изменения в динамике на этой стадии не произошло.
В структуре предложения по квартирографии больше половины приходится на 3 вида лтов: 2 комн.квартиры (20,8%), 1 комн. квартиры (17,1%) и евродвушки (16,7%). Средняя площадь предложения на первичном рынке ТиНАО в январе составила 49,9 кв.м., что меньше на 2,1%, чем месяц назад.
По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка ТиНАО составила 175,2 тыс. руб. (+1,6% за месяц, + 35% за год).
В каждом поселении Новой Москвы наблюдался рост СВЦ: больше всего в поселениях Московский (+4,1%) до 180,8 тыс. руб., Десеневское (+3,5%) до 156,7 тыс. руб., Сосенское (+2,1%) до 184,2 тыс. руб.
По итогам января 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,7 млн руб., которая за год выросла на 23%. Самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,4 млн руб. (+0,9%), Московский – 10,2 млн руб. (+5,9%) и Сосенское – 9,1 млн руб. (+1%).
Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.
