Половину новостроек бизнес-класса девелоперы Москвы продают на котловане
В I квартале 2021 года доля квартир в новостройках бизнес-класса на котловане достигла 52% – максимума за последние пять лет. За прошедший год этот показатель увеличился в два раза, тогда как предложение квартир в готовых новостройках этого сегмента сократилось до минимума – 11%.
Ключи от половины квартир в московских новостройках бизнес-класса потенциальным покупателям придется ждать долго – 52% вариантов такого жилья московские застройщики реализуют в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, отмечают эксперты «Метриум». Речь идет почти о 6,2 тыс. из 12 тыс. квартир, образующих рынок нового жилья бизнес-класса в «старой» Москве. За последний год предложение на начальном этапе увеличилось в 2,2 раза в абсолютном выражении. В I квартале 2020 года застройщики жилья бизнес-класса продавали только 2,8 тыс. квартир на котловане (23%).
Предложение новостроек на котловане стало больше за счет сокращения вариантов жилья в корпусах на более поздних стадиях строительства. Особенно меньше стало квартир в готовых домах. Доля такого жилья уменьшилась до 11% (1,3 тыс. квартир). Этот показатель также минимальный за последние пять лет, а год назад квартиры в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию составляли 23% (2,9 тыс. квартир).
Заметно уменьшилось предложение квартир в корпусах на стадии возведения этажей – с 33% в I кв. 2020 года до 17% сейчас. В абсолютном выражении число таких вариантов жилья в продаже уменьшилось 4,2 тыс. до 2 тыс. квартир.
Практически неизменным осталось число квартир в домах, которые находятся на стадии отделки. Год назад их доля равнялась 21% (2,6 тыс. жилых помещений), а сейчас – 20% (2,5 тыс. квартир).
«Качественные требования потенциальных покупателей нового жилья в Москве растут, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Фактически за последние 5 лет они эволюционировали от требований уровня комфорт-класса до бизнес-класса: хорошее расположение, экологичная среда, собственные благоустроенные территории типа набережных или скверов, уникальные социальные или инфраструктурные объекты в шаговой доступности. Именно поэтому девелоперы последние годы начали активно пересматривать и улучшать качество новых проектов, что в итоге и выразилось в резком росте предложения жилья бизнес-класса на раннем этапе строительства».
Предложение новостроек бизнес-класса увеличилось за счет выхода на рынок новых комплексов. Всего в январе-марте начались продажи в шести новостройках бизнес-класса и возобновились в одном комплексе. В аналогичный период 2020 года девелоперы начали реализацию только одного комплекса. С начала предложение по числу квартир увеличилось на 23,3%, а по продаваемой площади – на 18,3%.
«Примечательно, что рост предложения жилья бизнес-класса происходит на фоне сопоставимого уменьшения вариантов новостроек комфорт-класса, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это может быть связано с процессом постепенного размывания качественных границ между двумя сегментами рынка. На фоне активного и масштабного развития «старой» Москвы на первичном рынке жилья все острее дискуссия о том, что является первоочередным при определении класса проекта – локация или продуктовые характеристики самого комплекса. Прошлогодний рост цен в бизнес-классе в совокупности с устойчивым платежеспособным спросом, мотивировали застройщиков некоторых комплексов комфорт-класса доработать свой продукт и позиционировать новинки как проекты бизнес-класса. Это более выгодно с точки зрения маркетинга и с позиции наиболее эффективного использования дорогостоящей московской земли, на которой возводится жилье. Именно поэтому предложение новостроек бизнес-класса растет, особенно за счет старта продаж новых комплексов».
Источник: «Метриум»
Эксперты Urbanus.ru изучили предложение от застройщиков в центральных локациях городов с населением от 1 млн человек. Целью исследования стало выяснение цены «входного билета». Иными словами, какую сумму нужно заплатить, чтобы с полным основанием сказать: «Я живу в центре».
В начале обзора нужно сделать важную оговорку. Определение того, что такое центр и каковы его границы, существенно разнится в зависимости от особенностей территориального развития и административного деления. Во многих городах есть районы, которые называются Центральными. Но Центральный район вовсе не идентичен фактическому центру, то есть локации, которая воспринимается горожанами в этом качестве. Зачастую центр города – это понятие не географическое, а статусное.
Для Москвы выборка ограничивается территорией внутри Садового кольца, а также его внешним полукилометровым поясом. В случае Санкт-Петербурга рассматривалось предложение в границах исторического центра и непосредственно примыкающих к нему кварталов. В Нижнем Новгороде и Казани главными ориентирами служат ансамбли местных кремлей, в других городах – кварталы административных зданий. Мониторинг проводился среди тех новостроек, которые расположены в радиусе шаговой доступности от них.
Самые низкие цены на жилье в центре характерны для Челябинска. В жилом комплексе «Парус», который отделяют немногим более километра от здания городской администрации, стоимость студий (28,90 кв. м) начинается с отметки 1,54 млн рублей. Однако столь малый прайс – явное исключение для российских мегаполисов. В наиболее престижной локации Воронежа нет предложения дешевле 3,45 млн рублей (однокомнатная квартира 36,34 кв. м в ЖК «Прага»). А чтобы поселиться в центре Волгограда, нужно потратить не менее 3,50 млн рублей (однокомнатная квартира 43,15 кв. м в ЖК URBN).
Еще в четырех городах – Перми, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Уфе – «порог входа» находится ниже 5 млн рублей. В самарском центре минимальный ценник равен 5,37 млн рублей (однокомнатная квартира 41,30 кв. м в ЖК «Пять звезд»), в красноярском – 5,71 млн рублей (однокомнатная квартира 47,61 кв. м в ЖК «Новоостровский»).
Примечательно, что в данном рейтинге Санкт-Петербург остался за пределами топ-5. В клубном доме Acqualina Apartments, построенном недалеко от Витебского вокзала и станции метро «Пушкинская», за 6,60 млн рублей доступен апартамент площадью 22,80 кв. м.
Рейтинг доступности жилья в центре городов-«миллионников»
|
Город |
Жилой комплекс с самой доступной квартирой в центральной локации |
Стоимость самой доступной квартиры в центральной локации |
Площадь самой доступной квартиры в центральной локации |
Планировка |
|
Челябинск |
Парус |
1,54 |
28,90 |
Студия |
|
Воронеж |
Прага |
3,45 |
36,34 |
Однокомнатная |
|
Волгоград |
URBN |
3,50 |
43,15 |
Однокомнатная |
|
Пермь |
Камские огни |
3,64 |
41,28 |
Двухкомнатная с кухней-гостиной |
|
Новосибирск |
Расцветай на Ядринцевской |
3,70 |
22,81 |
Студия |
|
Ростов-на-Дону |
Белый ангел |
3,73 |
47,73 |
Двухкомнатная |
|
Уфа |
Уфимский кремль |
4,32 |
43,40 |
Однокомнатная |
|
Самара |
Пять звезд |
5,37 |
41,30 |
Однокомнатная |
|
Красноярск |
Новоостровский |
5,71 |
47,61 |
Однокомнатная |
|
Санкт-Петербург |
Acqualina Apartments |
6,66 |
22,80 |
Студия |
|
Екатеринбург |
Женева |
7,22 |
55,96 |
Однокомнатная |
|
Нижний Новгород |
Шаляпин |
7,76 |
41,96 |
Однокомнатная |
|
Казань |
Grande Rosso |
8,84 |
44,19 |
Однокомнатная |
|
Омск |
Новый Пионер |
9,15 |
91,50 |
Свободная планировка |
|
Москва |
Kazakov Grand Loft |
9,17 |
19,10 |
Студия |
От ЖК «Женева» всего 10-15 минут ходьбы до делового кластера «Екатеринбург-Сити», здания правительства Свердловской области и «Ельцин-Центра». Такое соседство обуславливает высокий ценник – 7,22 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 55,96 кв. м. Впрочем, в полукилометре к востоку от «Женевы» экспонируется более доступная новостройка – ЖК «Дом на бульваре». В ней квартиры стоят от 5,70 млн рублей.
Жилье рядом с Нижегородским кремлем обойдется, по крайней мере, в 7,76 млн рублей (ЖК «Шаляпин»). Недвижимость у Казанского кремля стоит на миллион больше. Нижняя планка связана с апартаментом площадью 44,19 кв. м в одном из особняков комплекса резиденций Grande Rosso.
Центральная часть Омска скудна на предложение от застройщиков. По сути, здесь базируется только один проект – «Новый Пионер». Он занимает часть мыса, образованного слиянием Иртыша и Оми. Прайс самого дешевого из лотов по этому адресу – квартиры площадью 91,50 кв. м со свободной планировкой – составляет 9,15 млн рублей. Таким образом, высота ценового порога здесь практически не уступает столичным показателям. Московский минимум – 9,17 млн рублей – обозначен студией площадью 19,10 кв. м в апарт-комплексе Kazakov Grand Loft, который возводится на внешней орбите Садового кольца (Басманный район).
Аналитики портала Urbanus.ru, основываясь на данных ресурса bnMAP.pro, подготовили рейтинг средней стоимости квадратного метра в региональных новостройках. В состав выборки были включены пять крупнейших городов РФ (без учета Москвы), а также еще несколько динамичных рынков – уфимский, тюменский и краснодарский. В среднем порядок цен в больших городах соответствует уровню подмосковных локаций в 20-80 км от МКАД.
Почти во всех крупных региональных центрах основной массив предложения сосредоточен в ценовом коридоре 50-100 тыс. рублей за квадратный метр. В Краснодаре этот показатель достигает максимума – 94,3%. Средний чек в городе балансирует на отметке 69,51 тыс. рублей за квадратный метр, что приблизительно соответствует уровню цен в Серпухове (дальний юг Московской области). В Уфе удельный вес объектов в указанной категории также исключительно высок – 89,1%.В среднем квадратный метр жилья в столице Башкортостана стоит 79,93 тыс. рублей – столько же, сколько и в подмосковном Щелково.
В Екатеринбурге и Тюмени первичный рынок на четыре пятых состоит из квартир с прайсом от 50 до 100 тыс. рублей, в Новосибирске – на три четверти, в Нижнем Новгороде – на две трети. Исключением (помимо Санкт-Петербурга) выступает только Казань. Там 65,9% лотов, представленных в продаже, находятся выше отметки в 100 тыс. рублей за квадратный метр. Это предопределило относительно высокий показатель среднего прайса – 116,92 тыс. рублей за квадратный метр (как в подмосковном Пушкино).
|
Региональный центр |
Муниципалитет Московского региона с аналогичной стоимостью кв. м |
|
Санкт-Петербург |
Митино, Чертаново Северное |
|
Казань |
Пушкинский городской округ |
|
Нижний Новгород |
Городской округ Жуковский, городской округ Лосино-Петровский |
|
Екатеринбург |
Городской округ Королев |
|
Новосибирск |
Городской округ Домодедово |
|
Тюмень |
Городской округ Пущино |
|
Уфа |
Городской округ Щелково |
|
Краснодар |
Городской округ Серпухов, городской округ Лосино-Петровский |
Помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Казани есть лишь один город-«миллионник», взявший планку в 100 тыс. рублей за квадратный метр – Нижний Новгород. Очень близко к ней подошел Екатеринбург.
Особое место в рейтинге занимает Санкт-Петербург. По среднему показателю стоимости он намного опережает других региональных лидеров (Новосибирск – вдвое, Краснодар – почти втрое), но при этом намного отстает от Москвы. Средний петербургский ценник – 188,37 тыс. рублей за квадратный метр – это уровень района Митино, расположенного за МКАД. На сегодняшний день 42,2% актуального предложения в северной столице имеет прайс от 100 до 150 тыс. рублей за квадратный метр, а еще 33,8% – от 150 до 200 тыс. рублей за квадратный метр.