Половину новостроек бизнес-класса девелоперы Москвы продают на котловане
В I квартале 2021 года доля квартир в новостройках бизнес-класса на котловане достигла 52% – максимума за последние пять лет. За прошедший год этот показатель увеличился в два раза, тогда как предложение квартир в готовых новостройках этого сегмента сократилось до минимума – 11%.
Ключи от половины квартир в московских новостройках бизнес-класса потенциальным покупателям придется ждать долго – 52% вариантов такого жилья московские застройщики реализуют в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, отмечают эксперты «Метриум». Речь идет почти о 6,2 тыс. из 12 тыс. квартир, образующих рынок нового жилья бизнес-класса в «старой» Москве. За последний год предложение на начальном этапе увеличилось в 2,2 раза в абсолютном выражении. В I квартале 2020 года застройщики жилья бизнес-класса продавали только 2,8 тыс. квартир на котловане (23%).
Предложение новостроек на котловане стало больше за счет сокращения вариантов жилья в корпусах на более поздних стадиях строительства. Особенно меньше стало квартир в готовых домах. Доля такого жилья уменьшилась до 11% (1,3 тыс. квартир). Этот показатель также минимальный за последние пять лет, а год назад квартиры в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию составляли 23% (2,9 тыс. квартир).
Заметно уменьшилось предложение квартир в корпусах на стадии возведения этажей – с 33% в I кв. 2020 года до 17% сейчас. В абсолютном выражении число таких вариантов жилья в продаже уменьшилось 4,2 тыс. до 2 тыс. квартир.
Практически неизменным осталось число квартир в домах, которые находятся на стадии отделки. Год назад их доля равнялась 21% (2,6 тыс. жилых помещений), а сейчас – 20% (2,5 тыс. квартир).
«Качественные требования потенциальных покупателей нового жилья в Москве растут, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Фактически за последние 5 лет они эволюционировали от требований уровня комфорт-класса до бизнес-класса: хорошее расположение, экологичная среда, собственные благоустроенные территории типа набережных или скверов, уникальные социальные или инфраструктурные объекты в шаговой доступности. Именно поэтому девелоперы последние годы начали активно пересматривать и улучшать качество новых проектов, что в итоге и выразилось в резком росте предложения жилья бизнес-класса на раннем этапе строительства».
Предложение новостроек бизнес-класса увеличилось за счет выхода на рынок новых комплексов. Всего в январе-марте начались продажи в шести новостройках бизнес-класса и возобновились в одном комплексе. В аналогичный период 2020 года девелоперы начали реализацию только одного комплекса. С начала предложение по числу квартир увеличилось на 23,3%, а по продаваемой площади – на 18,3%.
«Примечательно, что рост предложения жилья бизнес-класса происходит на фоне сопоставимого уменьшения вариантов новостроек комфорт-класса, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это может быть связано с процессом постепенного размывания качественных границ между двумя сегментами рынка. На фоне активного и масштабного развития «старой» Москвы на первичном рынке жилья все острее дискуссия о том, что является первоочередным при определении класса проекта – локация или продуктовые характеристики самого комплекса. Прошлогодний рост цен в бизнес-классе в совокупности с устойчивым платежеспособным спросом, мотивировали застройщиков некоторых комплексов комфорт-класса доработать свой продукт и позиционировать новинки как проекты бизнес-класса. Это более выгодно с точки зрения маркетинга и с позиции наиболее эффективного использования дорогостоящей московской земли, на которой возводится жилье. Именно поэтому предложение новостроек бизнес-класса растет, особенно за счет старта продаж новых комплексов».
Источник: «Метриум»
Сегмент торговой недвижимости Петербурга в 2017 году проявил необычайную активность. К концу года вакансия в торговых центрах и на главных торговых улицах достигла рекордно низких показателей. Эксперты объясняют это тем, что в преддверие ЧМ-2018 в город стягиваются московские и международные игроки, а также активизируются локальные ритейлеры.
Для сегмента торговой недвижимости Петербурга итогом 2017 года стало ощутимое снижение объема свободных площадей. В 2017 году в Петербурге не открылось ни одного нового торгового центра. А в действующих, по данным Colliers International, вакансия сократилась с 7,4 до 5,2%. В популярных торговых центрах города, таких как «Галерея», «МЕГА-Дыбенко» и «МЕГА-Парнас», «Лето» и «Невский Центр», уровень заполняемости достиг практически 100%. По мнению директора департамента исследований Colliers International Россия Вероники Лежневой, при сохранении темпов развития операторов, уровень вакантности в торговых центрах уже к концу текущего года может сократиться вдвое и достигнуть минимального значения в истории современного рынка торговой недвижимости Петербурга.
По данным JLL, объем открытий арендаторов в торговых центрах превзошел объем закрытий на 85% в 4-м квартале и на 29% в целом за год. Отрицательная динамика наблюдалась только в сегменте отдыха и развлечений: по итогам 2017 закрытий было больше, чем открытий.
Среди крупных открытий в fashion сегменте можно отметить Armani Exchange в «Meга Парнас», Oodji в ТРК «5 озер», Kari в ТРЦ «Июнь», в сегменте электроники – открытие магазинов DNS в ТРК «Атмосфера» и ТРК «Парк Хаус».
По мнению эксперта по коммерческой недвижимости Андрея Реутова, несмотря на сокращение доли вакантных площадей и отсутствие ввода новых объектов, рынок ТРЦ Петербурга остается «рынком арендатора». «Арендатор не спешит и выбирает наилучшее предложение из свободных в торговых центрах площадей. Арендодатель все чаще готов проявлять гибкость и обсуждать варианты постепенного повышения ставки, зачета части затрат на ремонт и т.д.», - комментирует господин Реутов.
В стрит-ритейле также наблюдалась высокая активность. По мнению аналитиков Rusland SP, 2017 год стал для петербургского рынка стрит-ритейла самым успешным периодом за последние четыре года. Немаловажную роль в этом сыграл приток новых московских и международных игроков и развитие локальных ритейлеров в преддверии ЧМ-2018. Активнее всех проявили себя fashion-операторы, общепит и продуктовые ритейлеры.
По словам генерального директора компании А2 Retail Ольги Аткачис, в 2017 году рынок стрит-ритейла показал позитивную динамику. В частности, во многих торговых коридорах Петербурга значительно снизился уровень вакансии, а некоторые локации достигли 100% заполняемости. “Скорость принятия решений о выходе на сделку значительно возросла. Сейчас этот срок не превышает трех месяцев, так как многие игроки хотят начать деятельность до старта ЧМ-2018», - комментирует госпожа Аткачис.
Руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная среди активизировавшихся в прошлом году торговых коридоров выделяет Старо-Невский проспект. В 2017 году здесь открыли свои магазины такие бренды, как Dior, Bulgary, Escada, Wolford, Lise Charmel. Благодаря высокому спросу доля вакантных площадей на этой части Невского проспекта снизилась за 2017 год с 7,4% до 3,9%.
Общепит пополнился ресторанами «Farш» и «Сыроварня» Аркадия Новикова, «Шикари» от «Росинтера» и др.
В секторе услуг, основными представителями которого являются банки, напротив, наблюдался спад, В последнем квартале 2017 года сектор услуг вышел на 2-е место по закрытиям в стрит-ритейле с долей в 18%.
«На фоне приближающегося Чемпионата мира по футболу Петербург стал более интересен московским, региональным и иностранным операторам. Их количество особенно увеличилось в сегментах общественного питания и fashion, - добавляет Ольга Аткачис. - Также 2017 год отметился коррекцией бизнес-стратегии многих активных игроков. Это отражалось на количестве филиалов, форматах присутствия и планах развития на ближайшее время».
По мнению экспертов, по завершению ЧМ-2018 часть арендаторов могут сменить адреса присутствия, отказавшись от слишком дорогих и уже ненужных площадей. Но общая активность рынка сохранится. «Изменения произойдут только с точки зрения некоторого снижения активности операторов общепита и сувениров, которые будут наиболее интенсивно развиваться в ближайшие месяцы. Однако в масштабах всего города снижение спроса после Чемпионата мира будет не очень заметным», - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
Будущее торговых центров на этом фоне выглядит менее интригующе. Из новых заявленных проектов в петербургской агломерации на ближайшие годы подтверждены только планы IKEA по строительству торгового центра в Ломоносовском районе. В начале января 2018 года было заявлено о планах холдинга «Адамант» по строительству МФК «Варшавский экспресс-2» на участке на Обводном канале. Будет ли этот объект полноценным торговым центром, или основная его функция будет отведена под офисы и апартаменты - на данном этапе неясно.
«Ситуация с отсутствием ввода новых торговых центров в Петербурге может сыграть на руку рынку. При сокращающемся предложении и росте спроса ставки должны поползти вверх. Это закон рынка, - комментирует господин Реутов. - Правда нет уверенности откуда возьмется повышение спроса на свободные площади, если платежеспособность населения падает. Одни бренды уходят с рынка, на их место приходят новые».
Рынок страхования частной недвижимости в Петербурге продолжает расти быстрыми темпами. Несмотря на кризис, в 2016 году число продаваемых полисов выросло более чем на 20%, а по итогам 2017 году рост превысит 30%, прогнозируют эксперты. Причины в буме ипотеки, а также в растущих продажах «коробочных» и «акционных» страховок.
Спрос на страхование недвижимости со стороны частных лиц увеличивается на протяжении последних несколько лет. В кризис интерес к страхованию вырос по объективным причинам – граждане хотят сохранить нажитое имущество. Официальные итоги года будут подведены позднее, но статистика за 9 месяцев уже говорит о многом: по Петербургу в целом рост объемов страхования недвижимости составил 24,1% до 1,8 млрд рублей, что гораздо выше средних показателей по России (+12%), говорит Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Это один из немногих видов, который демонстрировал последние 3 года темпы роста порядка 15-20%, отмечает она.
«В 2016 году рост рынка в сегменте страхования недвижимости был на уровне 21%, уверен, что в 2017 году он будет порядка 28-30% в количестве полисов. При этом в деньгах рост будет меньше, так как на рынке прослеживается снижение средней стоимости полиса за счет увеличения доли недорогих "коробочных" решений и акций для клиентов», - отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев.
Среди причин роста эксперты называют и участившиеся катаклизмы. «В ушедшем году произошло несколько чрезвычайных ситуаций, в результате которых пострадало или было полностью уничтожено имущество граждан. Подобные вещи заставляют россиян задуматься о необходимости страхования имущества», - говорит Алексей Букин, директор Северо-Западного окружного филиала страховой компании «Согласие». По его словам, динамика выплат страховщиков тоже была существенной - объем выплат за 3 квартала 2017 увеличился на 25,9% по сравнению с 2016 годом.
По оценкам «Ренессанс страхование», примерно половина договоров страхования квартир сегодня заключается в рамках «ипотечного» страхования, и эта доля за последние 1,5 года выросла на 20%. Доля ипотеки в портфеле имущественных видов «Ингосстраха» - 42-47%, говорит директор петербургского филиала компании Владимир Храбрых. Динамика в ипотечном страховании – плюс 30-35% в год. «В 2017 наблюдался особо высокий спрос на этот вид, а принимая во внимание запуск государственных программ субсидирования ипотеки (к примеру, «президентская» ипотечная программа для многодетных семей со ставкой 6%), мы прогнозируем дальнейший рост», - добавляет г-н Храбрых.
Сильную поддержку рынку, по словам г-жи Захарченко, так же оказывает интерес нестраховых посредников (в основном, банков) к продажам коробочного некредитного страхования. Сейчас коробочное страхование растет на примерно 30% ежегодно, и его доля составляет уже около 36,7%. Коробочные программы – наиболее популярны, согласен андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование» Сергей Бурляев. В портфеле компании их доля заметно выросла, но пока не превышает 5%. Купить полис очень просто и быстро, а цена составляет от 800 рублей, объясняет Сергей Бурляев. На этом поле быстро разворачиваются банки и ритейлеры. Через посредников страховщики сегодня более активно предлагают не только коробочные полисы страхования недвижимости, но и недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества, добавляет г-н Локтаев.
Впрочем, количество самостоятельных договоров также растет. При этом вместе со своими квартирами граждане страхуют и ответственность перед третьими лицами, говорит Кирилл Павлов, директор филиала ВТБ Страхование в Санкт-Петербурге. Такую тенденцию он связывает со статистикой: согласно социологическим опросам каждый третий городской житель России хотя бы раз в жизни сталкивался с протечками труб и затоплениями квартир, выступая в роли виновника произошедшего или пострадавшего. Высокий спрос на страхование домашнего имущества также связан с увеличением числа квартирных краж, полагает г-н Павлов.
В связи с крупной долей «ипотечных» программ, наиболее распространенный вариант страхования сегодня – это конструктив здания (только стены и перекрытия), отмечает г-жа Захарченко. Таких договоров чуть менее 50%. Также востребовано страхование только отделки и отделки и домашнего имущества (около 20%) и комплексное страхование: программ «конструктив + отделка + имущество + гражданская ответственность перед соседями» (15%).
Согласно прогнозу RAEX, в 2018 год прирост страховых премий по страхованию имущества физических лиц (дома, квартиры) составит 11-13%. Участники рынка с такими оценками согласны. Рынок продолжит расти, как на фоне развития рынка ипотеки в результате снижения процентных ставок, так и за счет стремления людей защитить семейный бюджет от крупных незапланированных расходов, говорит г-н Павлов. «В текущем году мы ожидаем снижения среднего чека на данный вид страхования, что обусловлено увеличением спроса со стороны населения и одновременным расширением предложений страховыми компаниями», - добавляет он.
