Предложение новостроек на котловане в Новой Москве упало до минимума за 5 лет
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%
Согласно данным департамента аналитики компании «Синица», по итогам ноября 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) составила 128,7 тыс. рублей и по сравнению с октябрем практически не изменилась (–0,1%). Однако если сравнивать со средними ценовыми показателями, зафиксированными в начале года, средневзвешенная цена прибавила внушительные 20,5%, тогда как в границах старой Москвы она приросла только на 15,2%.
«Это связано с более высокими темпами вымывания объемов предложения: по сравнению с январем в Подмосковье оно снизилось на 44,8%, в то время как Москва показала сокращение на 23,4%. Кроме того, влияет и увеличение на рынке Подмосковья проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов – их доля подросла на 2,3% по сравнению с показателями октября и составила в ноябре 26,3%», – отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
По итогам ноября 2020 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в ближнем поясе Московской области составил 661,5 тыс. кв. м. или порядка 12,2 тыс. квартир. Основной объем предложения сконцентрирован в южной части области – в районе г. Видное (17,4%), далее идут Люберцы (17,2%) и Балашиха (15,6%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (0,8%) и в Долгопрудном (0,1%).
В ноябре в структуре предложения подмосковных новостроек по-прежнему лидируют проекты эконом-класса: при снижении доли до 55,8% (–3,1%) средняя цена на них прибавила +2,8% по сравнению октябрем, составив в ноябре 126,6 тыс. рублей/кв. м. Доля комфорт-класса выросла до 43,8% (+3,1%), что отразилось на стоимости недвижимости: цена за месяц снизилась на 3,8% и составила 129,9 тыс. рублей/кв. м. Объем предложения в сегменте бизнес-класса не изменился (0,4%), как и цены (183,8 тыс. рублей/кв. м).
В большинстве локаций Московской области цены демонстрировали уверенный рост, но динамика средневзвешенной цены в ноябре была разной. Максимально цены поднялись в Мытищах (+7,2% на фоне сокращения предложения на –21,6%), минимально – в районе Люберец (+0,7% при увеличении объема предложения на +10,8%). При этом в Балашихе цена снизилась на 8,9% за счет выхода нового объема предложения (+89,3%). Любопытно, что в Долгопрудном средняя цена осталась неизменной, хотя здесь зафиксировано максимальное поглощение квартир в новостройках (–43%).
Если говорить об абсолютных значениях, то самыми дорогими локациями в ноябре были Красногорск (154,1 тыс. руб. за кв. м), Одинцово (146,9 тыс. руб. за кв. м) и Мытищи (146,5 тыс. руб. за кв. м); наиболее доступные средние цены в Балашихе (99,3 тыс. руб. за кв. м) и Реутове (109,5 тыс. руб. за кв. м).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
