Предложение новостроек на котловане в Новой Москве упало до минимума за 5 лет
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»
В конце марта во время работы Ярмарки недвижимости газета «Строительный Еженедельник» провела акцию «Задай любой вопрос любому чиновнику». Около 1000 человек откликнулись на призыв и заполнили бланки. Первым эстафетную палочку «ответчика» принял вице-губернатор Александр Вахмистров.
На минувшей неделе он побывал у нас в редакции и ответил на все вопросы, адресованные ему.
Чаще всего петербуржцев интересовало, как городская власть планирует решать проблему «хрущевок». Под домами первых массовых серий сегодня находятся огромные городские территории, которые можно было бы использовать гораздо эффективнее, чем они используются в настоящее время. Александр Вахмистров сообщил, что за эти годы санировано несколько десятков домов, утеплены стены, заменены окна, двери, трубы. Дома стали теплее, но при этом не повысилась комфортность жилья (комнаты и места общего пользования как были мизерными, таковыми и остались) и эффективность использования очень дорогой сегодня городской территории. Принятие нового федерального и регионального законодательства (Жилищный и Градостроительный кодексы, другие нормативные акты), рост экономики (бюджет города вырос в три раза за последние три года) позволили, наконец, и петербургскому правительству взяться за решение проблемы всерьез.
Принято решение: снести
Было решено пойти по пути регенерации (реновации) территорий, занятых домами первых массовых серий. «Мы выезжали в Московский район, – рассказал вице-губернатор, – осмотрели территории двух кварталов, беседовали с жителями. И ничего нового не придумали, кроме того, чтобы найти территории с более рыхлой застройкой, с пустыми земельными участками, на которых можно начать строительство домов под расселение, чтобы в дальнейшем при помощи веерного переселения со сносом освобожденных домов реанимировать эти территории. Рамочное постановление «О порядке проведения торгов на регенерацию территорий» принято на последнем заседании правительства. Комитету по строительству дано поручение подготовить к торгам порядка 16 территорий в Кировском, Московском, Калининском, Выборгском, Невском, Красногвардейском районах, по два-три квартала в каждом. Торги мы должны провести не позднее сентября-октября текущего года. Неизвестно, как они пройдут, будет ли ажиотажный спрос, или инвестор останется равнодушен к идее регенерации. В любом случае документация к торгам готовится, просчитывается экономика каждого квартала индивидуально».
Торги будут проводиться на следующих условиях: инвестору продается вся территория квартала вместе с жильцами. После чего застройщик передает городу расчетное количество жилья для расселения проживающих на данной территории по социальному найму. Все вопросы с собственниками застройщик будет решать сам. Это может быть предоставление нового жилья на правах мены или компенсация его стоимости по рыночным ценам.
Экономика и психология
«Мы просчитали, – отметил г-н Вахмистров, – что экономика будет работать только тогда, когда выход вновь построенного жилья будет в два и более раз больше, чем имеется сейчас на данной территории. К примеру, в Московском районе в кварталах, идущих под снос, сегодня имеется 230 тысяч кв. метров жилья. Для того чтобы инвестор получил прибыль, он должен построить 600 тысяч. При этом город возьмет на себя все вопросы по восстановлению инженерной инфраструктуры и строительству социальных объектов».
Александр Вахмистров допускает, что не все пойдет гладко и, наверное, будут проблемы. К примеру, кто-то не захочет переезжать, потому что стар, и ему, как он считает, недолго осталось жить. Других устраивают их четыре комнатушки вместо двух, которые они получат во вновь построенном доме. Он привел в пример попытку расселения 18 квартала Фрунзенского района. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) по договору с городом построила дом под расселение, примерно в километре от того квартала. А люди не захотели туда переезжать, посчитали, что это далеко от того места, к которому они привыкли. В результате дело закончилось ничем. Поэтому реновацию будут проводить без переселения в другие районы. Эту проблему все равно надо решать. Санация дает временный эффект, без всякой дальнейшей перспективы. Решение принято в соответствии с современным законодательством. Теперь очередь за психологической работой с людьми. И здесь важна роль средств массовой информации, считает вице-губернатор, в подготовке общественного мнения. Он предложил всем присутствующим на беседе журналистам широко пропагандировать переезд жителей «хрущевок» в первый построенный дом.
разберемся за пять лет
Второй блок вопросов касался расселения аварийного и ветхого жилья. И хотя он вплотную примыкает к вопросу о «хрущевках», проблем здесь гораздо больше. Прежде всего потому, что ветхое и аварийное жилье расположено преимущественно в историческом центре. А это охранная зона. К тому же дома там будут сноситься не целыми кварталами (как это произошло с кварталом на Шкапина-Розенштейна), а точечно. И не всегда сноситься, чаще – реставрироваться и реконструироваться. Тем не менее под эти цели, по словам Александра Вахмистрова, будет специально строиться жилье за бюджетные средства. Сегодня в городе около 1 млн квадратных метров ветхого жилья. Цифра «плавает», так как какие-то объекты закрываются, что-то появляется вновь. Решение этой проблемы может быть только одно. «Город увеличивает объемы бюджетного строительства. Если в этом году планируется сдать 262 тысячи кв. метров, то в следующем – 500 тысяч, а в 2009 году хотим выйти на 1 миллион, чтобы за четыре-пять лет полностью разделаться с этой проблемой», – говорит Александр Вахмистров.
Чиновник сообщил, что этот вопрос Валентина Матвиенко обсуждала на недавней встрече с Президентом Владимиром Путиным в Константиновском дворце. «Забегая вперед, – заметил он, – скажу, что в послании губернатора, которое она 25 апреля зачитает в Законодательном собрании, обширный раздел будет посвящен новой жилищной политике и жилищному строительству».
Малоэтажный Петербург
Абсолютно новое начинание в Петербурге – это строительство малоэтажного жилья. До сих пор коттеджное строительство велось только в пригородных районах и стоило очень дорого. Теперь в город пришли новые технологии – быстровозводимые сборные жилые дома, которые строятся за два-три дня. Два завода по выпуску такого жилья уже построены в Пушкинском и Колпинском районах и в ближайшее время они приступят к выпуску продукции. Оборудование самое современное – немецкое. Территория под строительство малоэтажного поселка на 3000 домов выделена компании на границе Пушкинского и Колпинского районов. Первые 300 домов планируют ввести уже в этом году. Причем жилье это будет действительно доступным, стоимость 1 квадратного метра предполагается установить в два раза дешевле, чем в среднем по городу. К домику будет прилагаться небольшой участок под палисадник. Александр Вахмистров полагает, что такое жилье быстро найдет своего покупателя. Хотя, конечно, недоверие ко всему быстровозводимому у наших людей присутствует: быстро – значит, некачественно. А если еще к тому же и дешево... Но в данном случае, по мнению главного строителя, дешево и быстро не потому, что некачественно, а потому, что современные технологии позволяют. В таких домах живет почти вся Америка и пол-Европы. И не жалуются.
И о ценах
По мнению вице-губернатора, цены на муниципальное жилье и квартиры эконом-класса достигли своего потолка. И изменение их в этом году не ожидается. Разве что в сторону понижения. А вот на жилье класса «Премиум» и элитное цены продолжат расти, потому что такого жилья, действительно, не хватает.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» читайте рубрику «Вопрос-ответ», в которой мы продолжим публикацию ответов вице-губернатора Александра Вахмистрова на заданные вопросы.
Лилиана Глазова
На прошлой неделе на строительстве дамбы разгорелся нешуточный скандал.
"Яблоком раздора" между ФКП "Дирекция КЗС Росстроя" и компанией ООО "Моби Дик" стал земельный участок площадью 4 га, по которому проходит технологическая дорога в порт. В понедельник, 9 апреля, Роcстрой поставил шлагбаумы и перекрыл ее для движения контейнеров "Моби Дик".Спорная территория
Как рассказал «Строительному Еженедельнику» руководитель пресс-службы ФКП «Дирекция по строительству комплекса защитных сооружений от наводнений» (КЗС) Дмитрий Минков, ограничения будут действовать до момента окончания основных работ по строительству судопропускных сооружений КЗС, которые намечены на 2008 год. «Руководство «Моби Дик», разумеется, было возмущено нашими действиями. Нам все время пытаются устраивать провокации. Фуры компании заблокировали дорогу. Мы обратились в ГИБДД, чтобы расчистить затор и восстановить движение, поскольку речь шла о срыве планов строительства КЗС. Представители компании постоянно пытаются нарушить пропускной режим и провоцируют охрану на конфликт. Один из наших сотрудников в стычке был травмирован», – описал ситуацию Дмитрий Минков.
По его словам, решение перекрыть дорогу было принято в связи с тем, что на данном участке дамбы начинается монтаж механического оборудования, и работы находятся в активной стадии. «Движение транспорта, обслуживающего строительство КЗС, возросло в несколько раз. Машины двигаются круглосуточно, в том числе миксеры-бетономешалки, которые должны без промедления попадать на объект. А фуры компании «Моби Дик» (за сутки здесь проходит более 400 машин), мешают нашей работе», – заявил Дмитрий Минков. При этом он подчеркнул, что «спорная» территория используется Росстроем «не по наитию, а по распоряжению правительства Петербурга, которое передало дирекции участок в 2003 году в безвозмездное срочное пользование».
«Участок технологической дороги, ведущей к паромно-перегрузочному комплексу компании «Моби Дик», также передан нам. Это фактическая территория строительной площадки. Ее граница проходит от насыпи дамбы до забора компании «Моби Дик». Мы дорогу обслуживаем, отвечаем за нее и за все, что на ней происходит. А когда строительство дамбы закончится, мы приведем ее в порядок и возвратим городу», – отметил Дмитрий Минков.
Последнее предупреждение
Проблема в том, что этот участок земли предназначен также для строительства третьей очереди терминала «Моби Дика». У компании подписан договор с городом, согласно которому участок будет передан «Моби Дику» обратно в аренду после завершения строительства КЗС. Поэтому до сих пор фуры «Моби Дик» беспрепятственно ездили по технологической дороге и парковались на ее обочинах.
«Одно время здесь даже появился знак «Парковка автомобилей «Моби Дик». Она не была нами санкционирована. А в прошлом месяце из-за суматохи на дороге произошло несколько несчастных случаев, в том числе с гибелью людей. К нам обратился с письмом начальник УВД Кронштадтского района и потребовал срочно навести порядок. Мы вынуждены были принять решение об ограничении транспортных потоков. Причем ситуация назрела давно, и о возможности такого развития событий мы предупреждали «Моби Дик» с января», – заявил Дмитрий Минков. Он отметил, что «люди, которые строили контейнерный терминал, почему-то не подумали сделать подъездные пути к своим угодьям». «Я понимаю, что значительно удобней пользоваться чужой строительной площадкой, но это не совсем правильно, если мы ведем речь о ведении бизнеса корректными европейскими методами», – отметил Дмитрий Минков.
В администрации Кронштадтского района сообщили, что 4 апреля здесь прошло совещание с участием всех заинтересованных сторон. Представители Росстроя объяснили руководству «Моби Дик», почему необходимы ограничения. И предложили компании воспользоваться альтернативным проездом на свою территорию. «Другие компании, которые тоже ездят по дороге (это ОАО «Трест механизации строительных работ» (владеет причалами) и компания «Морская лига»), ограничения не коснутся, потому что объем их транспорта в десятки раз меньше, чем у «Моби Дик», – заявил Дмитрий Минков.
Третьего не дано?
Альтернатива, которую предложил Росстрой, – это проезд по ул. Гидростроителей. Правда, администрация Кронштадтского района выступила категорически против. «В десяти метрах от дороги находятся жилые дома. Поэтому появление тяжелых контейнеров здесь крайне нежелательно. Кроме того, дорога находится в ужасном состоянии и 5 мая начнется ее ремонт », – заявили в администрации Кронштадта, отметив при этом, что «Моби Дик» в начале своей деятельности обещал отремонтировать улицу Гидростроителей своими силами: поставить там антишумовые щиты и пластиковые окна на домах, но ничего не сделал.
«У компании есть возможность построить альтернативный участок дороги. Ее можно проложить через пустырь, которым владеет «Моби Дик». Нужно построить всего 350 метров дороги. Думаю, для такой богатой структуры это не проблема. Мы готовы идти навстречу и подождать несколько дней, пока дорогу пробьют», – отметил Дмитрий Минков.
В дирекции «Моби Дик» от этой идеи не в восторге. «Есть только два пути, которые нам перекрыли: одну дорогу заблокировал Росстрой, на вторую нас не пускают местные власти. А третьего пути не дано и строить его негде», – заявили в дирекции. При этом руководство «Моби Дик» подчеркивает, что «терминал не может так долго находиться без работы». «Машины простаивают, клиенты не получают грузы, судоходные компании и федеральный бюджет несут убытки, которые исчисляются миллионами долларов. А выходы из ситуации нам никто не предлагает», – отметили в дирекции.
Наталья Ковтун