Предложение новостроек на котловане в Новой Москве упало до минимума за 5 лет
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»
Общеизвестно, что цена определяется спросом и предложением. Чем больше спрос и меньше предложение, тем она выше. Давайте рассмотрим объективные факторы, определяющие это соотношение в Санкт-Петербурге в ближайшем будущем.
Спрос на квартиры будет стабильно высоким
1. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос, в направлении улучшения качества перенасыщенного рынка существующего жилищного фонда. Но еще более важное отличие российского рынка – это структура финансирования. Если в Европе и США до 90% жилья приобреталось в кредит, то у нас эта цифра добралась до 20% только в 2008 году. Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России - около 1%. Поэтому проблемы рынка ипотеки напрямую не повлияли на большинство покупателей недвижимости в России.
2. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы по обеспеченности населения жильем, Петербургу понадобится строить, не снижая темпы, не менее 30 лет. Кроме того, значительная часть жилья в Петербурге – это устаревший фонд: от зданий 19-го и начала 20-го века до целых массивов хрущевок и панельных домов, срок эксплуатации которых был изначально ограничен. И если в Москве программы реконструкции и расселения такого жилья уже давно работают, то в Петербурге они только начинаются. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 000 петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.
3. Активное в последние годы развитие промышленности в Петербурге и пригородах потребовало большого притока специалистов из других регионов страны. Люди, приехавшие сюда жить и работать, создали дополнительный спрос на жилье, которого на сегодняшний день не хватает даже для решения жилищных проблем коренных петербуржцев. В ближайшей перспективе новые промышленные предприятия будут выходить на производственные мощности - это тысячи новых работников, которым необходимы квартиры.
4. Немалый вклад в повышение спроса на жилье вносит приток молодых людей, приезжающих на учебу в петербуржские ВУЗы, по количеству которых Петербург спорит только с Москвой. Этот поток растет ежегодно – в 2008 году число студентов в России выросло на 150 000 человек. В большинстве случаев иногородние студенты – это дети из семей с социальным статусом и уровнем достатка выше среднего, которые со временем приобретают жилье в Петербурге.
5. Существенным фактором, определяющим высокий спрос на покупку жилья в будущем, является спрос на аренду жилья сегодня. В Петербурге он уже много лет стабильно высокий. Аренда, в значительной степени, представляет собой отложенный спрос на покупку жилья, который при первых тенденциях стабилизации экономики перерастает в реальный.
Кроме того, не стоит забывать, что Петербург и Москва являются крупнейшими российскими мегаполисами. Статус таких городов во всем мире порождает повышенный спрос на приобретение в них недвижимости.
В ближайшее время предложение нового жилья в Петербурге будет снижаться
1. Количество новых объектов расти не будет.
Финансовый кризис в первую очередь влияет не на текущие строительные объекты, а на перспективные. Это уже привело к ситуации, когда реализация части будущих проектов приостановлена даже крупными застройщиками. В результате, через небольшой промежуток времени возникнет дефицит новых объектов.
2. Количество компаний, работающих на рынке, сократится.
Ситуация на финансовом рынке особенно повлияет на бизнес небольших компаний, не имеющих достаточного опыта, финансовых возможностей и развитой собственной производственной базы. Так как себестоимость земли и строительных материалов последние полгода была максимально высокой, то при отсутствии собственных ресурсов, снижение цен может вывести такие компании за грань рентабельности. Эта ситуация приведет к оттоку новых компаний, которые планировали начать инвестиционно-строительную деятельность.
3. Количество компаний, которым доверяют покупатели, ограничено.
При возникновении проблем с одиночными объектами небольших инвесторов, риски для покупателей у всех подобных компаний резко возрастут. В результате, рынок предложения гарантированно безопасных объектов сужается до предложений от нескольких десятков крупнейших петербуржских застройщиков, имеющих многолетний опыт работы и обладающих диверсифицированным бизнесом.
Если резюмировать все 8 перечисленных факторов, то становится достаточно очевидно, что, несмотря на некоторую нестабильность финансовой ситуации в стране вцелом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых перспективных в России.
Одно «но»...
Доверие. Если его нет, то о перспективности рынка можно даже не вспоминать! Для того, чтобы 8 перечисленных выше факторов работали, необходим 9-й фактор – доверие к представителям строительной отрасли Петербурга.
На мой взгляд, кому из строителей можно доверять определить достаточно просто. Обобщенный портрет надежной строительной компании выглядит следующим образом:
она достаточно известна, т.к. работает на рынке не менее 10 лет, успешно пережив кризис 1998 г.;
§ в портфеле реализованных проектов десяток построенных домов;
§ давно и активно участвует в работе профессиональных ассоциаций строителей;
§ в условиях колебаний рынка ведет стабильную ценовую политику, благодаря достаточной финансовой независимости;
§ обладает профессиональным уровнем менеджмента, способным проводить программы оптимизации расходов;
§ имеет диверсифицированный бизнес в различных сегментах строительной отрасли.
Таким образом, при соблюдении определенных и понятных мер предосторожности, приобретение квартиры в Санкт-Петербурге на сегодняшний день - это один из самых надежных и перспективных способов избежать финансовых рисков, которые возникают из-за нестабильной мировой и внутренней экономической ситуации.
Что подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о том, какие способы сохранения средств представляются наиболее надежными росси
М.Л.Закашанский, генеральный директор строительного объединения «М-Индустрия»
Публикуем краткий обзор предложения объектов элитной недвижимости за III квартал 2008 г. в Санкт-Петербурге, подготовленный аналитиками холдинга RBI и демонстрирующий основные особенности и тенденции структуры предложения в этом секторе рынка недвижимости, сформировавшиеся в последнее время.
Классификация объектов элитного жилья
В холдинге RBI принята следующая классификация элитного жилья: выделяются классы АА, А и В. Объединяющий признак — расположение в историческом центре города.
Класс В — это проекты, расположенные в центре или на ключевых городских артериях, таких, например, как Московский проспект. Признаки принадлежности — достаточное количество парковочных мест, свободная планировка квартир, наличие инфраструктуры в доме, более интересные фасадные решения. Из построенных RBI объектов этого класса— комплекс «Белые ночи» на Каменноостровском пр., 40А, из строящихся проектов — элитный жилой дом «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Класс А и АА встречаются отличает не просто хорошее, а эксклюзивное месторасположение. В таких домах и инженерная начинка, и состав, и качество инфраструктуры также требуют высокой степени эксклюзивности. Архитектурная составляющая, современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и т.д., паркинг с мойкой, лифты самого высокого класса от ведущих производителей — в этих домах есть все, что нужно для комфорта. Возрастающие потребности жильцов требуют все большей изобретательности и от девелоперов. Сегодняшний покупатель класса АА вряд ли готов отдавать большие деньги только за место, он хочет жить в эксклюзивном доме.
Не все сегодняшние проекты элитной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга удовлетворяют стандартам того или иного класса.
Предложение элитного жилья на рынке Санкт-Петербурга
Структура предложения по объектам:
6% составляют объекты класса АА, 26% - класс А, 68% - объекты класса В, т.е. эксклюзивные объекты классов АА и А занимают менее трети рынка элитной недвижимости. При этом количество объектов класса В постоянно увеличивается – за два года предложение по объектам увеличилось на 50%, в то время как количество объектов класса АА и А увеличилось менее значительно - на 15%.
Летом 2008 г. впервые с 2006 г. вышел в продажу новый эксклюзивный объект класса АА – реконструируемый особняк на ул.Захарьевской, д.41/3. В основном же товарный запас элитного рынка пополняется за счет объектов класса В, в то время как эксклюзивные объекты классов АА и А уходят с рынка.
Структура предложения квартир различных классов: 80% предложения составляют объекты класса В, 18% - класс А. Доля квартир класса АА не велика, предложение ограничено.
Структура предложения по классам (в квартирах и объектах) на III кв.
|
Класс объектов |
Количество квартир в продаже, шт. |
Доля класса по квартирам в продаже |
Количество объектов, шт. |
Доля класса по объектам в продаже |
|
AA |
71 |
2% |
5 |
6% |
|
A |
646 |
18% |
23 |
26% |
|
B |
2 779 |
80% |
60 |
68% |
|
Общий итог |
3 496 |
100% |
88 |
100% |
Сейчас на рынке предлагаются квартиры в 88 объектах, суммарный товарный запас которых составляет около 1 млн.кв.м. 30% товарного запаса в стройке (около 3500 квартир) продается на рынке в текущий момент.
Основные жилые объекты высоких классов сосредоточены в двух районах города: Петроградском и Центральном. В центральных районах Санкт-Петербурга практически не осталось свободных мест под застройку, поэтому строительство элитных объектов в основном идет на территориях бывших промышленных предприятий. В связи с этим очевидна тенденция к укрупнению объектов, ведению строительства в несколько очередей, выделение достаточных площадей под инфраструктуру, предназначенных для жителей комплекса. Все больше объектов начинает строиться вдоль Московского проспекта, на правом берегу Невы, в районе Удельного парка - районах, ранее нетипичных для элитного строительства, и позиционируются они как объекты класса В.
30% предложения элитного рынка составляют дома, где в продаже находятся последние квартиры. Как правило, подобные «последние» квартиры в готовых домах достаточно долго находятся в продаже, например последняя квартира - пентхаус в доме на ул. Тверской, д.6 продается уже более двух лет. Как правило, цены на последние квартиры в доме достаточно высоки, а планировка не 100% удачная. 34% продаваемых объектов уже сданы в эксплуатацию, у покупателей есть возможность сразу же после покупки начинать делать ремонт в квартире.
Объем продаж за последние 6 месяцев составил около 100 тысяч кв. м. жилья.
Специалисты холдинга RBI о перспективах рынка
Говоря о тенденциях развития рынка элитной недвижимости, вице-президент по стратегии и инвестициям Холдинга RBI Михаил Возиянов отметил, что «рынок элиты продолжает поступательно развиваться. Он более устойчив к ценовым колебаниям даже в текущей рыночной ситуации. Бесспорно, как и в массовом сегменте цены пройдут незначительную коррекцию, но на качественные проекты в центре города спрос будет всегда. Элитные квартиры в долгосрочном периоде будут продолжать расти в цене».