Ипотека на первичке: каждый десятый в просрочке
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе-марте 2021 года вырос на 4% до 7,2 млрд рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России, опубликованной по итогам I квартала 2021 года.
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п.
«На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке эксперта, реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна (см. Таблицу №1).
«Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица №1. Показатели просроченной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья
|
на 01.04.2021 г. |
|||
|
Динамика с начала года |
Объём, млн руб. |
Доля проблемной ипотеки по ДДУ в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
4% |
7153 |
9% |
|
Томская область |
145% |
27 |
10% |
|
Сахалинская область |
125% |
9 |
5% |
|
Ивановская область |
113% |
81 |
25% |
|
Удмуртская Республика |
77% |
23 |
5% |
|
Орловская область |
55% |
31 |
19% |
|
Республика Крым |
50% |
9 |
15% |
|
Псковская область |
38% |
11 |
6% |
|
Мурманская область |
35% |
31 |
12% |
|
Магаданская область |
25% |
5 |
7% |
|
Хабаровский край |
24% |
26 |
4% |
|
Ростовская область |
23% |
162 |
9% |
|
Курганская область |
22% |
11 |
6% |
|
Архангельская область |
20% |
12 |
5% |
|
Краснодарский край |
17% |
564 |
18% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17% |
14 |
5% |
|
Кировская область |
14% |
42 |
12% |
|
Республика Мордовия |
13% |
9 |
6% |
|
Ленинградская область |
12% |
135 |
17% |
|
Республика Калмыкия |
11% |
10 |
7% |
|
Самарская область |
10% |
95 |
6% |
Источник: ЦБ РФ, Коллекторское агентство «Долговой Консультант»
Полная версия доступна по ссылке.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. на первичном рынке новой Москвы объём предложения увеличился на 2% площади и на 1,1% лотов относительно февраля. За год сокращение составило 11,6% площади и 8,8% лотов. Большая часть предложения (94%) приходится на Новомосковский административный округ (НАО), в Троицком АО (ТАО) представлено 6% от общей доли экспозиции.
Лидером предложения в НАО по-прежнему является поселение Сосенское – 52%, доля экспозиции в котором за месяц выросла на 0,3%, а объём – на 2,9%. На втором месте – поселение Московский с долей в 13,2%, которая выросла на 1%, а ее объем – на 4%. Доля замыкающего тройку – поселения Десеневское – сократилась в марте на 2,7% и 22,4% объема и составила 11,1%.
В ТиНАО по 33,8% площади приходится на начальную (-8,1% доли предложения и -18% объёма за март) и заключительную (+6,1% доли и 25,3% объёма за март) стадии строительства.
Доля предложения с отделкой (36,8%) за месяц сократилась на 4,7%, объём – на 10,3%. В годовой динамике доля предложения сократилась на 11,8%, а его объем – на 31%, что подтверждает растущий спрос на квартиры с отделкой. Без отделки в ТиНАО в марте экспонировалось 51,1% количества лотов (+3% доли и +7,3% объёма за месяц). За год предложение без отделки выросло всего на 4,3%, а доля - на 6,4%.
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке ТиНАО выросла до 178,2 тыс. руб. (+1,3% за месяц, +33,1% за год). В НАО рост составил 3% за месяц и 35,4% за год и СВЦ достигла 183,9 тыс. руб. В ТАО СВЦ составила 95,2 тыс. руб.: в комфорт-классе – 90 тыс. руб., в бизнес-классе – 218 тыс. руб.
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
Количество трехкомнатных квартир в продаже на рынке массовых новостроек Москвы сокращается: в феврале их доля уменьшилась до 16,5% от общего числа вариантов жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз так мало трехкомнатных квартир на рынке было почти четыре года назад, в середине 2017 года. В московских новостройках сейчас менее двух тысяч «трёшек».
В феврале 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы застройщики продавали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем год назад, по подсчетам аналитиков «Метриум». Больше всего на рынке сейчас однокомнатных квартир – более 4 тыс. За ними следуют варианты жилья с двумя комнатами – 3,6 тыс. квартир. Почти в одинаковой степени представлены в продаже студии (1,9 тыс.) и трехкомнатные квартиры (около 2 тыс.), а четырехкомнатных квартир менее 200 штук.
В относительном выражении преобладают однокомнатные квартиры (35% предложения). За ними следуют двухкомнатные квартиры (30,8%). На студии и трехкомнатные квартиры приходится по 16,1% и 16,5%, а на многокомнатные – 1,6%.
Трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы до сентября 2018 года становилось больше. Если осенью 2015 года «трёшки» составляли всего 12,8% предложения, то к сентябрю 2018 года их доля возросла почти до 25%. Затем наметился обратный тренд – количество трехкомнатных квартир постепенно сокращалось, и к февралю 2021 года их доля на рынке снизилась до 16,6%. В последний раз сопоставимая доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения наблюдалась в июне 2017 года (16,3%).
«Полагаю, сокращение предложения трехкомнатных квартир в продаже может быть связано с увеличением спроса на них, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Когда ставки по ипотеке снижаются, значительное число потенциальных покупателей при наличии соответствующих финансовых возможностей стремится приобрести жилье побольше, в частности, трехкомнатную квартиру. Соответственно происходит вымывание таких вариантов жилья, особенно учитывая их относительно небольшое число».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в последний год наблюдается устойчивое уменьшение доли крупногабаритных квартир в продаже и одновременное увеличение процента небольших объектов. Так, если в феврале 2020 года доля студий составляла 8,4%, то сейчас она выросла до 16,1%. Доля однокомнатных квартир за этот же период возросла с 30% до 35%. Доля рынка двухкомнатных квартир снизилась примерно на 10 процентных пунктов – с 40,4% до 31%, трехкомнатных – с 20% до 16,6%.
«Застройщики постепенно адаптируют предложение под меняющуюся ситуацию на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах доля трехкомнатных квартир становится все меньше и меньше, в некоторых ЖК она составляет менее 10%. При этом в целом по рынку актуальных новостроек в Москве (без учета Новой Москвы), трехкомнатные квартиры составляют только 17% от общего числа проектируемых квартир, тогда как в комплексах со стартом продаж ранее 2019 года их было 20%. Девелоперы отказываются от трешек в пользу студий. Цена квадратного метра за последний год возросла на 20%, поэтому значительная часть клиентов в долгосрочной перспективе будет рассматривать небольшие варианты жилья с относительно доступной стоимостью. Это и обуславливает увеличение доли малогабаритных квартир в предложении массовых новостроек и сокращение числа вариантов просторного жилья».
Источник: «Метриум»