Ипотека на первичке: каждый десятый в просрочке
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе-марте 2021 года вырос на 4% до 7,2 млрд рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России, опубликованной по итогам I квартала 2021 года.
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п.
«На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке эксперта, реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна (см. Таблицу №1).
«Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица №1. Показатели просроченной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья
|
на 01.04.2021 г. |
|||
|
Динамика с начала года |
Объём, млн руб. |
Доля проблемной ипотеки по ДДУ в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
4% |
7153 |
9% |
|
Томская область |
145% |
27 |
10% |
|
Сахалинская область |
125% |
9 |
5% |
|
Ивановская область |
113% |
81 |
25% |
|
Удмуртская Республика |
77% |
23 |
5% |
|
Орловская область |
55% |
31 |
19% |
|
Республика Крым |
50% |
9 |
15% |
|
Псковская область |
38% |
11 |
6% |
|
Мурманская область |
35% |
31 |
12% |
|
Магаданская область |
25% |
5 |
7% |
|
Хабаровский край |
24% |
26 |
4% |
|
Ростовская область |
23% |
162 |
9% |
|
Курганская область |
22% |
11 |
6% |
|
Архангельская область |
20% |
12 |
5% |
|
Краснодарский край |
17% |
564 |
18% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17% |
14 |
5% |
|
Кировская область |
14% |
42 |
12% |
|
Республика Мордовия |
13% |
9 |
6% |
|
Ленинградская область |
12% |
135 |
17% |
|
Республика Калмыкия |
11% |
10 |
7% |
|
Самарская область |
10% |
95 |
6% |
Источник: ЦБ РФ, Коллекторское агентство «Долговой Консультант»
Полная версия доступна по ссылке.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке Новой Москвы объем предложения сократился на 4,7% площади и на 2,7% лотов. За год сокращение составило 34% площади и 31,2% лотов. 98,9% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,1% экспозиции.
Большая доля предложения в Новой Москве приходится на комфорт-класс – 96,9%, на долю бизнес- и стандарт-класса - по 2,3% и 0,8%. За месяц доля предложения комфорт-класса выросла на 2%, а объем сократился на 3%. Объем предложения бизнес-класса за месяц снизился на 21%, а его доля – на 0,5%. В стандарт-классе сокращение предложения составило 68%, а его доля – на 1,5%.
В ТиНАО больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) – 52,4%, доля которого выросла на 8,6%, а объем - на 14%. На заключительной стадии строительной готовности (от фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию) находится 36,1% предложения, который сократился на -2,6% за месяц, а его объем – на 11,1%.
По итогам октября 2020г. средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра первичного рынка ТиНАО составила 160,8 тыс. руб., что на 2,7% больше, чем месяц назад, и на 31,2%, чем год назад. В НАО СВЦ составила 161 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,2%, а в годовом выражении – на 30,8%. В ТАО – 121,6 тыс. руб., которая сократилась за месяц сократилась на 28%, а за год выросла на 80% в результате выхода в реализацию нового проекта бизнес-класса.
Основной рост СВЦ по всем классам на первичном рынке НАО начался с июня 2020 г., когда субсидированная ипотека начала приносить свои результаты в плане прироста спроса. С июня 2020 г. СВЦ в среднем по рынку выросла на 15%, а с начала года - на 25%.
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в третьем квартале 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил порядка 12%. При этом спрос на жилье в этих сегментах увеличился. Однако рынок первичной недвижимости приближается к пику, после которого сокращение спроса неизбежно.
В июле-сентябре 2020 года рост цен на жилую недвижимость бизнес-класса составил 11,7%, что в три раза выше обычного темпа роста в 3-5%. Так, за третий квартал стоимость квадратного метра выросла до 198 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за квартал вырос на 12,1% и составил 280 тыс. руб./кв. м.
«Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой и падением рубля, меняет парадигму финансовой модели девелоперов и ценообразования. В текущей ситуации стихийного спроса застройщикам сложно прогнозировать, как рынок будет развиваться дальше. Рост цен не отстаёт от спроса, и девелоперы встают перед выбором – продавать сейчас ликвидные лоты или ставить заградительные цены и продать их возможно дороже в неопределенном будущем? Эти сложности особенно критичны в условиях перехода на проектное финансирование, где в приоритете ритмичные поступления», – поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
За девять месяцев 2020 года объем розничных продаж жилья бизнес- и премиум-класса на 5% превысил показатели аналогичного периода 2019 года. Так, в январе-сентябре 2020 года было реализовано 4,5 тыс. квартир (или 265 тыс. кв. м) против 4,3 тыс. квартир (237 тыс. кв. м) за девять месяцев 2019 года. Однако показатель спроса частично занижен из-за увеличения срока регистрации договоров долевого участия в сентябре с 25 дней до 32 дней. Так, в сентябре количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 40% ниже уровня июля и августа 2020 года. В результате, по нашим оценкам, в сентябре было зарегистрировано не более 50% от реального объема ДДУ. Зарегистрированные сделки будут отражены в статистике следующих месяцев.
Благодаря действию льготной ипотечной программы и специальных программ застройщиков с банками, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжает расти. Если в апреле 2020 года во время самоизоляции доля ипотечных сделок в проектах бизнес- и премиум-класса сократилась до 40%, то в мае доля выданных кредитов уже составила 55% (+15 п.п.) от общего объема сделок. В июне-июле доля ипотечных сделок увеличилась в 1,5 раза по сравнению с апрелем. Всего с апреля по сентябрь 2020 года в проектах бизнес- и премиум-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигла 57% (или 1,5 тыс. квартир), тогда как за аналогичный период 2019 года она достигла уровня 38% (или 1,1 тыс. квартир).
В условиях пандемии Центральный банк разрешил банкам выдавать ипотеку дистанционно, в результате чего выросло число сделок с помощью электронной регистрации. Например, в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин», который эксклюзивно реализует Colliers International, с апреля по сентябрь 2020 года более 90% от количества ипотечных сделок были зарегистрированы электронно.
«Рынок первичной недвижимости находится в высокой точке спроса. В каких-то проектах льготная ипотека уже не является очевидной выгодой: стоимость квартиры неоправданно высока для текущей готовности проекта в конкретной локации. В ближайшие месяцы спрос по инерции будет сохраняться, но в более далекой перспективе сокращение спроса неизбежно, – полагает Елизавета Конвей. – Особенно важными в текущей ситуации становятся статус и положение девелопера. Чем крупнее компания, тем ниже она может держать уровень цены в условиях высокой конкуренции, но без угрозы для маржинальности и, при этом, продавать по довольно высокой цене за счет своего реноме и финансовой устойчивости».
За три квартала 2020 года рынок бизнес- и премиум-класса пополнился 236 тыс. кв. м и 58 тыс. кв. м соответственно. Продолжается освоение бывших промышленных площадок в околоцентральных районах Петербурга под строительство проектов бизнес-класса. Например, в локациях Черной речки (ЖК «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК Domino от «Группа Эталон»), а также реки Охты (ЖК Alter от AAG). Половину нового объема предложения бизнес-класса обеспечила «Группа ЛСР», которая вывела на рынок новые корпуса уже реализуемых проектов «Морская набережная» и «Цивилизация на Неве».
В то же время, девелоперы сохраняют интерес к созданию точечных проектов премиум-класса в Адмиралтейском и Петроградской районах: на рынок здесь вышли ЖК «Созидатели» (RBI), ЖК «Октавия» («Балтийская коммерция») и ЖК White House («Элит Тауэр»). На Петровском острове в продажу вышел третий проект редевелопмента от Setl City – ЖК премиум-класса Grand View.
По итогам девяти месяцев 2020 года объем ввода жилья в проектах бизнес- и премиум-класса составил 170 тыс. кв. м, что в два раза больше показателя аналогичного периода 2019 года. Всего в 2020 году застройщики планируют ввести более 400 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.