В Подмосковье растет спрос на малогабаритные квартиры


04.05.2021 14:05

«Главстрой-Регионы», один из крупнейших застройщиков Московской области, проанализировал динамику спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья в I квартале 2021 года и сопоставил с показателями собственных проектов: ЖК «Героев» и ЖК «Столичный», самого продаваемого проекта МО*.


По итогам I квартала 2021 года на рынке новостроек МО половина реализованного спроса приходится на лоты площадью 30-40 м2 (29%) и 50-60 м2 (21%). Количество комнат в данных диапазонах варьируется. Так, в ЖК «Столичный» в диапазоне 30-40 м2 можно выбрать студию, полноценную однокомнатную квартиру и двухкомнатную формата «евро» (спальня + кухня-гостиная). На них в I квартале 2021 года пришлось 49% спроса по проекту. В диапазоне 50-60 м2 представлены двухкомнатные, трехкомнатные формата «евро» (две спальни + кухня-гостиная) и трехкомнатные квартиры. Доля таких квартир в структуре сделок составила 11%. Из приведенной статистики видно, что в проекте «Столичный» основной реализованный спрос - 60% -  приходится на квартиры в диапазоне площадей 30-40 м2 и 50-60 м2. В ЖК «Героев» по итогам 1 квартала наибольшая часть реализованного спроса также приходится на лоты в диапазонах площадей 30-40 м2 и 50-60 м2 (в совокупности 58%), но при этом значимая часть спроса лежит в предложении 40-50 м2 (19%).

В предложении средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента МО к концу I квартала текущего года составила 117,6 тыс.рублей (без учета бизнес-класса), что на 6,3% превышает показатели IV квартала 2020 года. В ЖК «Столичный» средневзвешенная цена предложения за первые три месяца 2021 года выросла на 1,3%, а в ЖК «Героев» - на 5,1%.  (Динамика роста средневзвешенной цены представлена в Графике 1).

Что касается средневзвешенной цены спроса, то здесь рост за первые три месяца текущего года составил 8,2 % по ЖК «Столичный» и 8,7% по ЖК «Героев» и составляет 120,5 тыс.рублей и 117,6 тыс.рублей соответственно. (Динамика роста средневзвешенной цены спроса представлена в Графике 2).

График 1

График 2

В I квартале 2021 года «Главстрой- Регионы» объявил о старте продаж в корпусе № 19 ЖК «Столичный» и в корпусе №309 ЖК «Героев». Всего же за указанный период на рынке Подмосковья выставлены на продажу лоты в 44 корпусах в 29 проектах, в общей сложности 304,6 тыс.м2 жилья. Таким образом, объем предложения на рынке первичного жилья в Подмосковье вырос за первые три месяца года на 2,4% по сравнению с 4 кварталом 2020 года и составляет 1,44 млн м2. Если посмотреть динамику объема предложения по МО (График 3), то можно заметить, что с января 2020 года это первый случай роста объема предложения, до этого показатели снижались.

График 3

В I квартале 2021 года наблюдается перераспределение предпочтений покупателей при выборе планировок. Так, в ЖК «Столичный» основной интерес приходится на однокомнатные квартиры, как отмечалось и ранее, но их доля в структуре сделок заметно увеличилась - до 46% против 36% годом ранее. Растет интерес к квартирам с двумя спальнями и объединенной кухней-гостиной (трехкомнатная формата «евро»). Если год назад их доля в структуре сделок составляла 10%, то в текущем году этот показатель вырос до 14%. В ЖК «Героев» предпочтения покупателей данную тенденцию подтверждают. Основной спрос также приходится на однокомнатные квартиры (41%), на втором месте по доле в структуре сделок трехкомнатные квартиры формата «евро» 21%.

В целом по области спрос распределился немного иначе: выше запрос на студии, ниже – на трех- и четырёхкомнатные квартиры, однокомнатные и двухкомнатные квартиры востребованы практически в равной степени (Структура спроса по комнатности представлен График 4).

График 4

Что касается субъективных показателей, можно отметить, что покупатели стали чаще обращать внимание на эффективность планировок, отдавая предпочтение максимально функциональным решениям: вместо одной просторной комнаты выбирают две маленьких спальни, вместо коридора – гардеробную или кладовую, вместо большой кухни – кухонный уголок в общей гостиной.

Основным драйвером спроса, влияющим на выбор и конечное решение о приобретении квартиры, являются выгодные условия ипотечного кредитования. По итогам I квартала по Московской области доля сделок с участием ипотеки составила 69%. В проектах «Главстрой-Регионы» в структуре продаж доля ипотечных сделок составила 78%, год назад этот показатель находился на уровне 70%. Новости о смене условий ипотечного кредитования и большая вероятность отмены программы господдержки стимулируют принятие решения о покупке, что подтверждает сократившееся в марте время выхода на сделку. По сравнению с январем в марте время выхода на сделку по проектам компании сократилось на 2 дня.

Объем реализованного спроса по итогам I квартала 2021 года составил 793 тыс.м2, что почти на 23% ниже показателей IV квартала 2020 года, и на 3% выше показателей аналогичного периода прошлого года (Динамика объема реализованного спроса за год представлена в Графике 5). 

График 5

«После непредсказуемого 2020 года мало кто рисковал делать точные прогнозы на 2021. Сейчас, подводя итоги I квартала, можно смело говорить, что события развиваются по оптимистичному сценарию. Январь и февраль прошли спокойно, без непредвиденных всплесков и резких спадов, что вполне характерно для этого времени года. В марте произошел заметный скачок интереса к проектам со стороны покупателей. Это видно по всем каналам – звонки, посещение сайтов проектов и офисов продаж, заключенные договоры. Для примера, количество обращений в компанию «Главстрой-Регионы» по вопросу покупки недвижимости в марте увеличилось на 37% относительно февраля, количество продаж – на 26%», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы».

* По данным Росреестра

** Типология «Главстрой Регионы»: 2К - двухкомнатные квартиры и квартиры формата «евро» (спальня + кухня-гостиная); 3К – трехкомнатные и формат «евро» (2 спальни + кухня-гостиная); 4К – формат «евро» (3 спальни + кухня-гостиная)

*** Данные по Московской области предоставлены аналитической службой инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet

Источник: «Главстрой-Регионы»


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Главстрой-Регионы»
ИСТОЧНИК ФОТО: archmasters.ru



10.03.2021 18:30

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 693,20 тыс. кв.м и 9,5 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 14,5% площади и на 18,4% лотов в связи с выходом в реализацию 3 проектов (ЖК Достижение, Событие-2 и Остров) и корпусов в уже реализующихся проектах. За год размер экспозиции сократился на 10% площади и 6,5% лотов.


Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО -18,9% площади (-0,4% мм, +6,7% гг), СВАО – 18,3% (+6% мм, +9,9% гг), ЗАО -15,9% (-2,9% мм, -6% гг) и СЗАО -13% (+0,9% мм, +1,9% гг).

По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на нулевой цикл – 42% площади (+6,8% мм, +27,0% гг). Объем предложения на нулевом цикле вырос на 36% по сравнению с прошлым месяцем и в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. На втором месте – предложение на стадии фасадно-отделочных работ – 21% площади (-4,1% мм, -6,2% гг). На третьем месте – доля предложения на стадии введенных объемов -16,1% площади (-0,7% мм, -10,5% гг).

Большая доля предложения реализуется без отделки 67% лотов (+6,9% мм, -9,6% гг), на долю предчистовой отделки приходится 23% (-0,2% мм, +7,2% гг), отделки – 10% (-6,7% мм, +2,4% гг).

Почти 65% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е - 27,5% (-0,4% мм, +0,9% гг), 4е – 18,8% (-0,6% мм, +1,6% гг) и 2е -16% (+2,3% мм, +4,1% гг). Средняя площадь квартир составила 73,5 кв.м., что на 2,6% меньше, чем месяц назад, и на 3,5%, чем год назад.

По итогам февраля 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 316 тыс. руб. (+1,2% мм, +24,3% гг). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 262,1 тыс. руб. (+0,6% мм, +25% гг), самым дорогим - ЮАО с СВЦ на уровне 355,3 тыс. руб. (+3,5% мм, +40,6% гг) и ЗАО на уровне 347,4 тыс. руб. (+1,5% мм, + 32,4% гг).

Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23,2 млн руб. (-17% мм, +19,5% гг). Самым доступным округом стал ЮВАО со средней стоимостью лота 18,6 млн. руб. (+2,2% мм, +18,3% гг), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 28,5 млн руб. (+ 0,4% мм, +39% гг).

Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БОН ТОН»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://reguide.ru


10.03.2021 16:38

В течение коронавирусного 2020 года темпы ввода новостроек в высокобюджетном сегменте столичного жилья замедлились. По оценке экспертов «Метриум», в прошлом году вовремя сдались 53,4% заявленных проектов. Тогда как в 2019 году этот показатель составлял 65,3%. Впрочем, вряд ли в этом виновата весенняя остановка строек — перенос сроков в половине и более проектов высокобюджетного сегмента наблюдался и ранее. Так, в 2018 году вовремя сдались только 43% проектов данной категории, что значительно ниже показателей периода пандемии.


По состоянию на начало 2020 года в Москве планировалось ввести в эксплуатацию 73 жилых и апартаментных комплексов[1] бизнес-, премиум- и элитного классов. Однако фактический ввод значительно ниже этой отметки: в срок сдано чуть более половины заявленных проектов — 39 новостроек (53,4%). Для сравнения — в 2019 году из 75 запланированных к вводу высокобюджетных новостроек разрешения на ввод в эксплуатацию получили 49 проектов, что составило 65,3%.

Однако здесь нужно учитывать тот факт, что за год до этого — в 2018 году — не уложились в сроки почти 60% проектов. И большинство из них с опозданием сдавалось в прошлом году, оказав значительное влияние на статистику. В среднем же за последние годы ситуация на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы остается довольно стабильной: вовремя сдается только половина новостроек.

Самые заметные положительные изменения по сравнению с предыдущим отчетным периодом были отмечены в категории элитных апартаментов. Если в 2019 году в данном сегменте не был завершен в срок ни один проект, то в 2020 доля вовремя введенных проектов выросла до 33,3%. Впрочем, если детально изучить хронологию этих проектов и сопоставить 2019 и 2020 гг., то общая ситуация с вводом в заявленные сроки не столько благоприятна. Так, в 2019 году из трех проектов не был сдан ни один, весь объем ввода был перенесен на 2020 год. Таким образом в 2020 году общее количество заявленных к вводу проектов увеличилось до шести. В результате в прошлом году сдались только две новостройки, из них лишь одна относится к «опоздавшим» проектам 2019 года. Иными словами, два элитных проекта не были введены в эксплуатацию ни в 2019, ни в 2020 годах.

В категории жилых комплексов премиум-класса доля вовремя сданных проектов увеличилась на 10% — с 35,5% до 45,5%. А в сегменте квартир бизнес-класса она осталась практически без изменений: 66,7% сданных в срок в 2020 году против 67,7% за год до этого.

Самый же заметный провал зафиксирован в сегменте апартаментов бизнес-класса. Если в 2019 году эта категория лидировала с впечатляющим показателем соблюдения заявленных сроков на уровне 87,5%, то в прошлом году сегмент оказался среди аутсайдеров — вовремя получила разрешение на ввод лишь треть проектов. В сегменте апартаментов премиум-класса снижение составило чуть более 6 процентных пунктов (53,8% в 2020 против 60% в 2019), а элитные жилые комплексы «просели» на 20 п.п. (42,9% в 2020 против 63% в 2019).

Жилые комплексы бизнес-класса

Традиционно квартиры бизнес-класса являются наиболее широко представленной группой в сегменте высокобюджетного жилья. В 2020 году в этой категории вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов в 19 проектах. При этом стоит оговориться, что в ряде жилых комплексов было отмечено разделение: часть корпусов сдались в срок, другая — «опоздала».

Ценовой минимум в сданных в 2020 году жилых комплексах бизнес-класса на текущий момент зафиксирован на уровне 11,75 млн рублей. Это бюджет покупки самой доступной квартиры в жилом комплексе «Небо». Чуть выше порог входа находится в ЖК «Береговой» — от 12,13 млн рублей. Замыкает топ-3 ЖК «Династия» со стартовым ценником в 13,52 млн рублей.

Новостройки бизнес-класса, получившие РВЭ в 2020 году[2]

Проект

Корпус

Девелопер

Min площадь (кв. м)

Max площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Max стоимость (млн руб.)

Небо

все

Capital Group

27,2

220,6

11,75

127,88

Береговой

1 очередь

ГК Главстрой

29,1

136,5

12,13

49,50

Династия

корп. 1, 2

Sezar Group

39,9

101,9

13,52

37,46

Big Time

корп. 1, 2, 3

Tekta Group

43,6

63,3

14,07

19,13

Серебряный парк

корп. 1-6

INGRAD

45,4

172,3

16,02

75,48

LIFE-Кутузовский

корп. 5, 7, 8, 9

ГК Пионер

54,6

222,3

16,29

76,28

СВОЙ

единственный

ИНТЕКО

87,6

107,5

17,34

26,62

Квартал 38А

корп. 2

РЕМСТРОЙТРЕСТ

60,0

178,4

18,23

84,62

LIFE-Ботанический сад 2

6 очередь, корп. 1-3

ГК Пионер

85,4

141,8

20,81

35,07

Хорошевский

корп. 17, 18

ГК МонАрх

86,0

86,0

21,33

21,41

ЗИЛАРТ

лот 8

Группа ЛСР

63,6

85,6

22,06

28,54

Счастье на Соколе

единственный

Группа Эталон

99,1

101,5

32,73

33,52

Петровский парк

ул. Юннатов, 4, корп. А, Б, В, Г

РГ-Девелопмент

52,6

110,2

18,20

37,81

Родной город. Октябрьское поле

2 очередь, корп. 1, 2

РГ Девелопмент

Продажи завершены

Нагорная 7

единственный

Финансовая компания Cоюз

Продажи завершены

Счастье в Кусково

единственный

Группа Эталон

Продажи завершены

Новочеремушкинская, 17

корп. 1-4

INGRAD

Продажи завершены

Сердце столицы

корп. 6

ДОНСТРОЙ

Продажи завершены

Счастье на Пресне

единственный

Группа Эталон

Продажи завершены

Источник: «Метриум»

Жилые комплексы премиум-класса

Категория сданных в 2020 году жилых комплексов премиум-класса является не столь насыщенной — в ней представлено 5 новостроек, из которых в одной уже полностью завершены первичные продажи. Из оставшихся на рынке самый низкий порог входа отмечен в ЖК Prime Park — от 18,81 млн рублей. Минимум в проекте со второй строчки — ЖК «Кутузовский XII» — на 70% выше (32,25 млн рублей). Тройку замыкает жилой комплекс «Вишневый сад», где самая доступная из оставшихся в продаже квартир оценена в 47,66 млн рублей.

Новостройки премиум-класса, получившие РВЭ в 2020 году

Проект

Корпус

Девелопер

Min площадь (кв. м)

Max площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Max стоимость (млн руб.)

Prime Park

корп. R4, R5, R6

Optima Development

40,1

159,5

18,81

86,21

Кутузовский XII

единственный

Capital Group

46,4

228,2

32,25

315,00

Вишневый сад

корп. A, B, C, D, E

AB Development

60,0

252,0

47,66

340,50

NV/9 ARTKVARTAL

 корп. 1, 2

State Development

126,1

209,1

66,39

117,19

CITY PARK

корп. 1, 2, 3, 6

ГК МонАрх

Продажи завершены

Источник: «Метриум»

Жилые комплексы элитного класса

Из семи элитных жилых комплексов, запланированных к вводу в 2020 году, фактически получили разрешения на ввод в эксплуатацию только три проекта. Причем все они должны были сдаться еще раньше — в 2019 и даже в 2018 годах.

В продаже от застройщика в данных проектах осталось буквально несколько квартир. Самая доступная из них предлагается в ЖК ORDYNKA (от 116,44 млн рублей). В клубном доме на Хлебном цены начинаются от 167,29 млн рублей. А в жилом комплексе «Дом Бакст» на реализации находится единственный лот, для приобретения которого необходим бюджет более чем в полмиллиарда рублей (530 млн рублей).

Новостройки элитного класса, получившие РВЭ в 2020 году

Проект

Корпус

Девелопер

Min площадь (кв. м)

Max площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Max стоимость (млн руб.)

ORDYNKA

все

INSIGMA

79,0

273,4

116,44

388,23

Дом на Хлебном

единственный

Волей Гранд

94,7

342,9

167,29

659,93

Дом Бакст

единственный

Инвестстройком

212,0

212,0

530,00

530,00

Источник: «Метриум»

Апартаментные комплексы

В общей сложности на 2020 год был запланирован ввод в эксплуатацию 28 проектов бизнес-, премиум- и элитного классов, в которых жилье продается в статусе апартаментов. Однако фактический ввод значительно отличается от планового: РВЭ получили лишь 12 проектов, два из которых уже полностью распроданы. Таким образом, на первичной реализации сегодня представлено только 10 высокобюджетных апартаментных комплексов, сданных в 2020 году.

В бизнес-классе цены стартуют от 5 млн рублей. Столь низкий — даже по меркам комфорт-класса — уровень зафиксирован в комплексе Loft FM. Следом идет проект с более подобающим ценником: в готовом комплексе Soho+Noho апартаменты можно приобрести по цене от 20,3 млн рублей. Последним из тройки бизнес-класса идет проект «ВТБ Арена Парк» с минимальным бюджетом 25,84 млн рублей.

Среди всех введенных в эксплуатацию высокобюджетных апарт-комплексов больше всего представителей класса премиум. В 2020 году сдались 7 проектов этого класса, 5 из которых находятся в продаже. Цены стартуют от 11,54 млн рублей за студию в комплексе Hill 8. В проекте The Book на Новом Арбате стоимость лота начинается от 17 млн рублей. А в комплексе Magnum минимальный бюджет покупки составит 42,35 млн рублей.

В сегменте элитных апартаментов за 2020 год сдались два проекта. В небоскребе Neva Towers цены стартуют от 24,86 млн рублей. А в его полной противоположности — малоэтажном комплексе ORDYNKA — минимальный бюджет предложения 58,54 млн рублей, то есть почти вдвое выше.

Комплексы апартаментов высокобюджетного сегмента, получившие РВЭ в 2020 году

Проект

Корпус

РВЭ

Min площадь (кв. м)

Max площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Max стоимость (млн руб.)

Бизнес-класс

Loft FM

единственный

Колди

17,9

53,3

5,00

12,28

Soho+Noho

 корп. Soho, Noho

Wainbridge

48,0

116,4

20,30

48,71

ВТБ Арена парк

корп. 12

УК Динамо

74,1

236,8

25,84

78,44

Премиум-класс

Hill 8

единственный

Сити XXI век

36,6

208,1

11,54

104,04

The Book

единственный

Capital Group

26,8

147,9

17,00

92,05

Magnum

единственный

Magnum Development

54,7

198,7

42,35

148,11

Данилов дом

единственный

СМУ-6

Инвестиции

118,5

212,4

52,15

95,60

Astris

единственный

ИЭ ЖКХ

130,8

347,7

161,00

255,00

Buon’Apart (Quartet House)

единственный

ООО «Дискуссия»

Продажи завершены

Play

единственный

Stone Hedge

Продажи завершены

Элитный класс

Neva Towers

башня 1

Renaissance Development

39,7

900,0

24,86

1000,00

ORDYNKA

корп. 1, 2, 3, 5, 7

INSIGMA

88,7

242,9

58,54

321,02

Источник: «Метриум»

«В отличие от массового сегмента, где в год коронавирусной пандемии был зафиксирован рост доли сданных в срок проектов, высокобюджетные новостройки продемонстрировали отрицательную динамику, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Впрочем, вряд ли перенос сроков ввода в категории дорогого и сверхдорогого жилья является прямым следствием весенних коронавирусных ограничений. Доля введенных проектов в срок в 2018 году составила 43%, а в 2019 – 65%, таким образом в 2020 году уровень своевременного ввода в 53,4% укладывается в ложившуюся практику на рынке. Одной из причин является низкое качество работы подрядчиков: зачастую девелоперу приходится по несколько раз переделывать одну и ту же работу, чтобы добиться соответствия высоким требованиям, предъявляемым к дорогому жилью».

[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.

[2] Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»