В Подмосковье растет спрос на малогабаритные квартиры
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/be0381ee/9e2d468d808184c6427cb8eb.jpg)
«Главстрой-Регионы», один из крупнейших застройщиков Московской области, проанализировал динамику спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья в I квартале 2021 года и сопоставил с показателями собственных проектов: ЖК «Героев» и ЖК «Столичный», самого продаваемого проекта МО*.
По итогам I квартала 2021 года на рынке новостроек МО половина реализованного спроса приходится на лоты площадью 30-40 м2 (29%) и 50-60 м2 (21%). Количество комнат в данных диапазонах варьируется. Так, в ЖК «Столичный» в диапазоне 30-40 м2 можно выбрать студию, полноценную однокомнатную квартиру и двухкомнатную формата «евро» (спальня + кухня-гостиная). На них в I квартале 2021 года пришлось 49% спроса по проекту. В диапазоне 50-60 м2 представлены двухкомнатные, трехкомнатные формата «евро» (две спальни + кухня-гостиная) и трехкомнатные квартиры. Доля таких квартир в структуре сделок составила 11%. Из приведенной статистики видно, что в проекте «Столичный» основной реализованный спрос - 60% - приходится на квартиры в диапазоне площадей 30-40 м2 и 50-60 м2. В ЖК «Героев» по итогам 1 квартала наибольшая часть реализованного спроса также приходится на лоты в диапазонах площадей 30-40 м2 и 50-60 м2 (в совокупности 58%), но при этом значимая часть спроса лежит в предложении 40-50 м2 (19%).
В предложении средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента МО к концу I квартала текущего года составила 117,6 тыс.рублей (без учета бизнес-класса), что на 6,3% превышает показатели IV квартала 2020 года. В ЖК «Столичный» средневзвешенная цена предложения за первые три месяца 2021 года выросла на 1,3%, а в ЖК «Героев» - на 5,1%. (Динамика роста средневзвешенной цены представлена в Графике 1).
Что касается средневзвешенной цены спроса, то здесь рост за первые три месяца текущего года составил 8,2 % по ЖК «Столичный» и 8,7% по ЖК «Героев» и составляет 120,5 тыс.рублей и 117,6 тыс.рублей соответственно. (Динамика роста средневзвешенной цены спроса представлена в Графике 2).
В I квартале 2021 года «Главстрой- Регионы» объявил о старте продаж в корпусе № 19 ЖК «Столичный» и в корпусе №309 ЖК «Героев». Всего же за указанный период на рынке Подмосковья выставлены на продажу лоты в 44 корпусах в 29 проектах, в общей сложности 304,6 тыс.м2 жилья. Таким образом, объем предложения на рынке первичного жилья в Подмосковье вырос за первые три месяца года на 2,4% по сравнению с 4 кварталом 2020 года и составляет 1,44 млн м2. Если посмотреть динамику объема предложения по МО (График 3), то можно заметить, что с января 2020 года это первый случай роста объема предложения, до этого показатели снижались.
В I квартале 2021 года наблюдается перераспределение предпочтений покупателей при выборе планировок. Так, в ЖК «Столичный» основной интерес приходится на однокомнатные квартиры, как отмечалось и ранее, но их доля в структуре сделок заметно увеличилась - до 46% против 36% годом ранее. Растет интерес к квартирам с двумя спальнями и объединенной кухней-гостиной (трехкомнатная формата «евро»). Если год назад их доля в структуре сделок составляла 10%, то в текущем году этот показатель вырос до 14%. В ЖК «Героев» предпочтения покупателей данную тенденцию подтверждают. Основной спрос также приходится на однокомнатные квартиры (41%), на втором месте по доле в структуре сделок трехкомнатные квартиры формата «евро» 21%.
В целом по области спрос распределился немного иначе: выше запрос на студии, ниже – на трех- и четырёхкомнатные квартиры, однокомнатные и двухкомнатные квартиры востребованы практически в равной степени (Структура спроса по комнатности представлен График 4).
Что касается субъективных показателей, можно отметить, что покупатели стали чаще обращать внимание на эффективность планировок, отдавая предпочтение максимально функциональным решениям: вместо одной просторной комнаты выбирают две маленьких спальни, вместо коридора – гардеробную или кладовую, вместо большой кухни – кухонный уголок в общей гостиной.
Основным драйвером спроса, влияющим на выбор и конечное решение о приобретении квартиры, являются выгодные условия ипотечного кредитования. По итогам I квартала по Московской области доля сделок с участием ипотеки составила 69%. В проектах «Главстрой-Регионы» в структуре продаж доля ипотечных сделок составила 78%, год назад этот показатель находился на уровне 70%. Новости о смене условий ипотечного кредитования и большая вероятность отмены программы господдержки стимулируют принятие решения о покупке, что подтверждает сократившееся в марте время выхода на сделку. По сравнению с январем в марте время выхода на сделку по проектам компании сократилось на 2 дня.
Объем реализованного спроса по итогам I квартала 2021 года составил 793 тыс.м2, что почти на 23% ниже показателей IV квартала 2020 года, и на 3% выше показателей аналогичного периода прошлого года (Динамика объема реализованного спроса за год представлена в Графике 5).
«После непредсказуемого 2020 года мало кто рисковал делать точные прогнозы на 2021. Сейчас, подводя итоги I квартала, можно смело говорить, что события развиваются по оптимистичному сценарию. Январь и февраль прошли спокойно, без непредвиденных всплесков и резких спадов, что вполне характерно для этого времени года. В марте произошел заметный скачок интереса к проектам со стороны покупателей. Это видно по всем каналам – звонки, посещение сайтов проектов и офисов продаж, заключенные договоры. Для примера, количество обращений в компанию «Главстрой-Регионы» по вопросу покупки недвижимости в марте увеличилось на 37% относительно февраля, количество продаж – на 26%», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы».
** Типология «Главстрой Регионы»: 2К - двухкомнатные квартиры и квартиры формата «евро» (спальня + кухня-гостиная); 3К – трехкомнатные и формат «евро» (2 спальни + кухня-гостиная); 4К – формат «евро» (3 спальни + кухня-гостиная)
*** Данные по Московской области предоставлены аналитической службой инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet
Источник: «Главстрой-Регионы»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/74e72e05/762e14cca3c1ec7555283019.jpg)
В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.
В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв. м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв. м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв. м. Спекулятивным является только последний из этих объектов.
Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв. м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв. м (или 90% запланированного ввода), на класс В – 34 100 кв. м.
Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв. м, склад площадью 48 975 кв. м в индустриальном парке «РУСИЧ – Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв. м.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
Название склада |
Адрес |
Направление |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Вид склада |
Тип склада |
Лента |
Тосненский район |
Юг |
А |
70 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
РУСИЧ - Шушары |
Московское ш. |
Юг |
А |
48 975,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
Осиновая роща |
Горское ш. |
Север |
А |
25 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Тродекс Логистик |
Пос. Шушары, Московское ш. |
Юг |
А |
23 100,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
Ahlers |
Волхонское ш. |
Юг |
А |
21 332,0 |
Сухой |
Спекулятивный/ |
ПСК «Новоселье 2» |
Красносельское ш. |
Юг |
В |
18 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Юклид |
Московское ш. |
Юг |
А |
17 998,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
СDEK |
Софийская ул. |
Юг |
А |
17 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
Grando |
Почтовая ул. |
Юг |
А |
16 500,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
Октавиан |
Токсовское ш. |
Север |
А |
15 800,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Reforma Парнас |
2-й Верхний переулок |
Север |
В |
9 720,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв. м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв. м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв. м).
Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей – 2,1%, в классе В – 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.
Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города – 64 520 кв. м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв. м), на северное – 17% (23 560 кв. м).
По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится – до 140 тыс. кв. м.
Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В – 276 руб./кв. м/мес. (также triple net).
Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв. м в классе А и 9 420 кв. м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление – 2 890 «квадратов».
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В – на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв. м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 – 2 500 кв. м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков – «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить еще более 150 тыс. кв. м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв. м».
В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/be0f06a3/026b786baba93d3b708b0eaa.jpg)
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга