В Подмосковье растет спрос на малогабаритные квартиры


04.05.2021 14:05

«Главстрой-Регионы», один из крупнейших застройщиков Московской области, проанализировал динамику спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья в I квартале 2021 года и сопоставил с показателями собственных проектов: ЖК «Героев» и ЖК «Столичный», самого продаваемого проекта МО*.


По итогам I квартала 2021 года на рынке новостроек МО половина реализованного спроса приходится на лоты площадью 30-40 м2 (29%) и 50-60 м2 (21%). Количество комнат в данных диапазонах варьируется. Так, в ЖК «Столичный» в диапазоне 30-40 м2 можно выбрать студию, полноценную однокомнатную квартиру и двухкомнатную формата «евро» (спальня + кухня-гостиная). На них в I квартале 2021 года пришлось 49% спроса по проекту. В диапазоне 50-60 м2 представлены двухкомнатные, трехкомнатные формата «евро» (две спальни + кухня-гостиная) и трехкомнатные квартиры. Доля таких квартир в структуре сделок составила 11%. Из приведенной статистики видно, что в проекте «Столичный» основной реализованный спрос - 60% -  приходится на квартиры в диапазоне площадей 30-40 м2 и 50-60 м2. В ЖК «Героев» по итогам 1 квартала наибольшая часть реализованного спроса также приходится на лоты в диапазонах площадей 30-40 м2 и 50-60 м2 (в совокупности 58%), но при этом значимая часть спроса лежит в предложении 40-50 м2 (19%).

В предложении средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента МО к концу I квартала текущего года составила 117,6 тыс.рублей (без учета бизнес-класса), что на 6,3% превышает показатели IV квартала 2020 года. В ЖК «Столичный» средневзвешенная цена предложения за первые три месяца 2021 года выросла на 1,3%, а в ЖК «Героев» - на 5,1%.  (Динамика роста средневзвешенной цены представлена в Графике 1).

Что касается средневзвешенной цены спроса, то здесь рост за первые три месяца текущего года составил 8,2 % по ЖК «Столичный» и 8,7% по ЖК «Героев» и составляет 120,5 тыс.рублей и 117,6 тыс.рублей соответственно. (Динамика роста средневзвешенной цены спроса представлена в Графике 2).

График 1

График 2

В I квартале 2021 года «Главстрой- Регионы» объявил о старте продаж в корпусе № 19 ЖК «Столичный» и в корпусе №309 ЖК «Героев». Всего же за указанный период на рынке Подмосковья выставлены на продажу лоты в 44 корпусах в 29 проектах, в общей сложности 304,6 тыс.м2 жилья. Таким образом, объем предложения на рынке первичного жилья в Подмосковье вырос за первые три месяца года на 2,4% по сравнению с 4 кварталом 2020 года и составляет 1,44 млн м2. Если посмотреть динамику объема предложения по МО (График 3), то можно заметить, что с января 2020 года это первый случай роста объема предложения, до этого показатели снижались.

График 3

В I квартале 2021 года наблюдается перераспределение предпочтений покупателей при выборе планировок. Так, в ЖК «Столичный» основной интерес приходится на однокомнатные квартиры, как отмечалось и ранее, но их доля в структуре сделок заметно увеличилась - до 46% против 36% годом ранее. Растет интерес к квартирам с двумя спальнями и объединенной кухней-гостиной (трехкомнатная формата «евро»). Если год назад их доля в структуре сделок составляла 10%, то в текущем году этот показатель вырос до 14%. В ЖК «Героев» предпочтения покупателей данную тенденцию подтверждают. Основной спрос также приходится на однокомнатные квартиры (41%), на втором месте по доле в структуре сделок трехкомнатные квартиры формата «евро» 21%.

В целом по области спрос распределился немного иначе: выше запрос на студии, ниже – на трех- и четырёхкомнатные квартиры, однокомнатные и двухкомнатные квартиры востребованы практически в равной степени (Структура спроса по комнатности представлен График 4).

График 4

Что касается субъективных показателей, можно отметить, что покупатели стали чаще обращать внимание на эффективность планировок, отдавая предпочтение максимально функциональным решениям: вместо одной просторной комнаты выбирают две маленьких спальни, вместо коридора – гардеробную или кладовую, вместо большой кухни – кухонный уголок в общей гостиной.

Основным драйвером спроса, влияющим на выбор и конечное решение о приобретении квартиры, являются выгодные условия ипотечного кредитования. По итогам I квартала по Московской области доля сделок с участием ипотеки составила 69%. В проектах «Главстрой-Регионы» в структуре продаж доля ипотечных сделок составила 78%, год назад этот показатель находился на уровне 70%. Новости о смене условий ипотечного кредитования и большая вероятность отмены программы господдержки стимулируют принятие решения о покупке, что подтверждает сократившееся в марте время выхода на сделку. По сравнению с январем в марте время выхода на сделку по проектам компании сократилось на 2 дня.

Объем реализованного спроса по итогам I квартала 2021 года составил 793 тыс.м2, что почти на 23% ниже показателей IV квартала 2020 года, и на 3% выше показателей аналогичного периода прошлого года (Динамика объема реализованного спроса за год представлена в Графике 5). 

График 5

«После непредсказуемого 2020 года мало кто рисковал делать точные прогнозы на 2021. Сейчас, подводя итоги I квартала, можно смело говорить, что события развиваются по оптимистичному сценарию. Январь и февраль прошли спокойно, без непредвиденных всплесков и резких спадов, что вполне характерно для этого времени года. В марте произошел заметный скачок интереса к проектам со стороны покупателей. Это видно по всем каналам – звонки, посещение сайтов проектов и офисов продаж, заключенные договоры. Для примера, количество обращений в компанию «Главстрой-Регионы» по вопросу покупки недвижимости в марте увеличилось на 37% относительно февраля, количество продаж – на 26%», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы».

* По данным Росреестра

** Типология «Главстрой Регионы»: 2К - двухкомнатные квартиры и квартиры формата «евро» (спальня + кухня-гостиная); 3К – трехкомнатные и формат «евро» (2 спальни + кухня-гостиная); 4К – формат «евро» (3 спальни + кухня-гостиная)

*** Данные по Московской области предоставлены аналитической службой инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet

Источник: «Главстрой-Регионы»


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Главстрой-Регионы»
ИСТОЧНИК ФОТО: archmasters.ru



26.02.2020 07:51

Прошедший год характеризовался повышением инвестиционной активности на рынке недвижимости. До предкризисных объемов пока еще далеко, но тренд на повышение эксперты считают сформировавшимся и имеющим все шансы получить развитие в этом году.


По словам специалистов, ключевыми факторами, оказавшими влияние на рынок, стали низкая инфляция, курсовая стабильность рубля к мировым валютам и снижение ключевой ставки Центро­банком.

В федеральном масштабе

По данным CBRE, в 2019 году суммарный объем инвестиций в недвижимость России составил 243 млрд рублей (3,3 млрд евро), что на 34% превосходит значение 2018 года в рублевом выражении (181 млрд рублей). Впрочем, доля РФ по-прежнему занимает незначительную часть (1,3%) в общем объеме инвестиций в недвижимость континентальной Европы, который по итогам 2019 года составил 248 млрд евро.

Схожие цифры озвучили аналитики JLL. По их оценке, в 2019 году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил около 4,1 млрд долларов (примерно 250 млрд рублей). Это на 41% превышает результат предыдущего года (2,9 млрд долларов). В том числе показатель IV квартала прошлого оказался в 1,5 раза выше объема соответствующего периода 2018 года: более 1,5 млрд против 1 млрд долларов.

«2019 год показал максимальный за последние три года рост объемов инвестиций, что связано с закрытием нескольких крупных сделок и продолжающейся позитивной динамикой фундаментальных показателей. Укрепление рубля с начала 2019 года на 10%, а также снижение ключевой ставки на 1,5 б. п. за год (с 7,75% до 6,25%) и, как следствие, позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях – способствуют возрождению интереса инвесторов к российскому рынку», – отмечает член совета директоров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф.

По данным JLL, доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций 2019 года составила 26% против 28% в 2018 году, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций.

Подавляющая часть вложений традиционно приходится на Москву. Ее доля практически сохранилась на прежнем уровне: 67% против 66% в 2018 году. При этом доля Санкт-Петербурга увеличилась с 22% до 27%. На сделки с региональными активами в 2019 году пришлось всего 6% общего объема (в 2018 году – 12%).

Ключевыми сегментами инвестирования в федеральном разрезе остаются офисный – 32% (в 2018 году – 31%), торговый – 30% (27%), жилищный – 24% (22%). Из заметных изменений можно назвать снижение вложений в складской сектор (с 14% по 7%) и увеличение в гостиничный (с 2% до 6%). «Мы наблюдаем восстановление активности иностранных инвесторов. Многие игроки, как российские, так и зарубежные, заинтересованы в приобретении торговой недвижимости, а также складов, причем как крупных активов, так и небольшого формата в черте города, для обслуживания онлайн-ритейла», – резюмирует генеральный директор JLL Андерс Лильенстолпе.

Петербургская доля

Петербургский рынок развивался в общероссийском тренде. «По итогам 2019 года, общий объем инвестиций в сектор недвижимости Северной столицы, включая земельные участки, достиг почти 1,2 млрд долларов (почти 100 млрд рублей)», – говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

Аналитики Knight Frank St Petersburg оценивают прошлогодний объем инвестиционных сделок в Петербурге и Ленобласти (включая земельные участки) в 96,9 млрд рублей, что на 77% больше, чем в 2018 году, и на 12% – чем 2017-м. «Доля в общем объе­ме инвестиций страны составила 28%», – уточняют они.

Также отмечается существенное снижение вложений в землю под девелопмент. Конкретные цифры несколько расходятся, но сама тенденция признана единодушно. «В сегменте участков под жилищную функцию отмечено снижение, по сравнению с итогами 2018 года, на 58%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Андрей Косарев оценивает снижение в 37% (до 300 млн долларов). «В 2017 и в 2018 годах земля занимала порядка 50% от общего объема инвестиционных сделок, но в 2019-м на нее пришлось только 16%. Это было связано с реакцией на анонс изменений в законодательство, регулирующее жилищное строительство. Подавляющее число сделок с землей приходится именно на участки под жилищную застройку, поэтому игроки «закупились» ими в 2017-2018 годах, пока действовали старые, понятные правила», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

«В результате высокого интереса в 2017–2018 годах, сегодня в предложении практически отсутствуют документально подготовленные участки, что также отразилось на объеме спроса», – говорит Николай Пашков. При этом эксперты Knight Frank St Petersburg зафиксировали в 2019 году тенденцию роста стоимости участков под цели жилищного строительства, в среднем на 10–20%. Динамика прямо пропорциональна подорожанию квартир в 2018–2018 годах из-за введения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

При этом сделки, разумеется, проходили. «Наибольшей популярностью среди девелоперов жилья пользовался Выборгский район города, где за 2019 год было реализовано более 140 тыс. кв. м земли. В этом сегменте фиксировались сделки в диапазоне 0,6–1 млрд рублей за лот», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В конце 2019 года, хотя этот фактор и не иллюстрируется итоговыми цифрами, мы зафиксировали возобновление интереса к приобретению новых площадок под жилищный девелопмент», – добавляет Андрей Косарев.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, напротив, вырос. «Было реализовано объектов в четыре раза больше (в денежном выражении) по сравнению с итогами 2018 года», – оценивает ситуа­цию Николай Пашков. «Инвестиции в существующие активы недвижимости увеличились на 48% и достигли 890 млн долларов. Доминирующим по объему вложенных средств стал сегмент торговой недвижимости, в общем объеме аккумулировавший 58% инвестиций», – уточняет Андрей Косарев. «Такие результаты – итог ряда крупных сделок, которые прошли в Петербурге. В частности, иностранными инвесторами были приобретены ТЦ "Нев­ский центр" и 49% ТЦ "Галерея"», – соглашается Ольга Шарыгина.

Впрочем, в других сегментах коммерческой недвижимости все тоже неплохо. «Мы отмечаем рост интереса инвесторов к покупке гостиничной недвижимости под реконструкцию – в деньгах объем сделок по этому сегменту не вырос, но количество сделок увеличилось с трех до шести. Также мы наблюдаем высокую активность инвесторов в приобретении бизнес-центров», – рассказывает Андрей Косарев.

Что день грядущий…

В целом аналитики дают позитивный прогноз инвестиционной активности в будущем году – как на федеральном, так и на петербургском уровне. «При условии отсутствия внешних шоков и сохранения экономической и финансовой стабильности мы можем ожидать увеличения объема транзакций в 2020 году до 4,5 млрд долларов», – говорит Андерс Лильенстолпе.

«По нашим прогнозам, в 2020 году положительная динамика объема вложений в недвижимость России сохранится. Мы ожидаем, что этот показатель может превысить значение 2019 года и увеличится примерно до 300 млрд рублей, тем самым достигая уровня 2016–2017 годов, в том числе за счет закрытия ряда крупных сделок, переговоры по которым велись в 2019 году. Дефицит предлагаемых к продаже качественных объектов недвижимости будет формировать конкуренцию за инвестиционный продукт среди покупателей, которая не наблюдалась на рынке последние годы», – со своей стороны, отмечает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

С этим соглашается, применительно к Северной столице, и Николай Пашков. «В 2020 году мы ожидаем сохранения и увеличения активности на рынке коммерческой недвижимости, как со стороны институциональных, так и со стороны частных инвесторов. Это обусловлено, в частности, довольно резким снижением доходности банковских депозитов и сохранением доходности инвестиций в недвижимость, что будет стимулировать множество инвесторов забирать деньги из банков и вкладывать их в доходную недвижимость», – прогнозирует он.

Роста инвестиционной активности на рынке Петербурга в 2020 году ожидают и эксперты IPG.Estat. «Рынок недвижимости для банковских структур стал еще более привлекательным: волатильность рубля уменьшилась, при этом весь арендный поток и доходность исчисляются в российской валюте. Доход, который генерирует объект, находящийся в залоге, стал более прозрачным, что позволяет банкам прогнозировать обеспечение залогов и возврат кредитных средств. Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Петербурга, банки все охотнее идут на финансирование качественных проектов офисной, складской, индустриальной недвижимости, понимая острый дефицит предложения», – считают они, уточняя, что основным ограничением роста инвестиционного рынка станет практически полное отсутствие крупных международных инвесторов.

Кстати

По данным CBRE, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в континентальной Европе достигли в 2019 году рекордного уровня – 248 млрд евро. Это на 2% больше по сравнению с 243 млрд евро в 2018 году – предыдущим рекордным значением. Совокупный объем инвестиций во всей Европе (включая Великобританию и Ирландию) составил 315 млрд евро, что на 2% меньше, чем в предыдущем (322 млрд евро). Небольшое снижение в 2019 году было вызвано сокращением на 19% объема инвестиций в Великобритании, что стало следствием Brexit.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №4(904) от 24.02.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: http://bagiraclub.ru/


18.02.2020 10:00

Стагнация в сфере офисного девелопмента в Санкт-Петербурге подошла к концу. Эксперты отмечают рост активности в сегменте, в том числе и в спекулятивном секторе. В течение ближайших трех лет рынок офисной недвижимости города может пополниться на 540 тыс. кв. м.


По данным Knight Frank St Petersburg, на начало 2020 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисных помещений в Северной столице составляла 3,4 млн кв. м. Из них 80% предназначены для аренды.

Растущий ввод

Согласно оценке аналитиков Colliers International, за прошлый год рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 18 бизнес-центрами общей площадью 129,7 тыс. кв. м. Превалирующую часть – 96% объема ввода (124,5 тыс. кв. м) составили спекулятивные объекты (годом ранее их доля в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 тыс. кв. м). Новое предложение представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей.

По данным JLL, объем новых офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2019 году вырос в 4,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Напомним, большая часть объема ввода офисных площадей в прошлом году была сформирована сдачей в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» для корпорации «Газпром».

Основной объем введенных в 2019 году качественных офисных площадей пришелся на второе полугодие: было завершено строительство бизнес-центров Business Box, «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, как отмечают специалисты Knight Frank St Petersburg, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.

Больше всего – 30 тыс. кв. м – площадей, сданных в 2019 году, сосредоточено в Приморском районе. Текущий девелопмент сконцентрирован в Московском и Приморском районах – здесь находится 29% и 24% от общего объема строящихся сегодня бизнес-центров, говорят в Colliers International.

Растущий дефицит

Сформировавшийся в предыдущие годы тренд снижения вакантных площадей, роста дефицита привлекательных объектов и повышения арендных ставок себя не исчерпал.

По оценке аналитиков Colliers International, свободных офисов на рынке остается все меньше. К концу прошлого года незанятыми оставались порядка 186 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель был на уровне 220 тыс. кв. м. Доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. кв. м. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов почти не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. кв. м) против 6,6% годом ранее.

«Объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге вырос за 2019 год более чем на 100 тыс. кв. м, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик. Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге, которое мы сейчас наблюдаем», – отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.

Следствием дефицита предложения стал рост стоимости аренды. «Средние арендные ставки на офисные помещения росли в течение года и в классе А достигли уровня 1,9 тыс. рублей за 1 кв. м, в классе В – 1,3 тыс. рублей (+6% к декабрю 2018 года)», – говорит, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.

По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 годом и составила 2,01 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В показатель достиг 1,29 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 9,2% выше показателя 2018 года. Причем в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях достигали 3 тыс. рублей.

Суммарный объем поглощения достиг 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 6% больше, чем в 2018 году. «В структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в два раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и др. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие год-два в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Растущее строительство

Сохраняющийся дефицит офисных площадей стимулирует рост девелоперской активности. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний.

В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», III очередь БЦ «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. «Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения в этом году существенно не увеличится», – считают эксперты.

«Анонсирован старт строительства новых очередей в проектах "Нев­ская ратуша", Pulkovo Star, "Технополис Пулково", Trinity Place, бизнес-парк "Полюстрово", "Аэропортсити Санкт-Петербург"», – добавляет Дмитрий Кузнецов. Всего же в перспективе ближайших трех лет, по его оценке, рынок офисной недвижимости Петербурга может пополниться на 540 тыс. кв. м.

Растущие коворкинги

По словам руководителя отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алены Волобуевой, на начало 2020 года в Петербурге насчитывалось 36 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Арендные ставки сильно разбросаны и находятся в диапазоне от 4,7 тыс. до 17 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место. Большинство коворкингов – небольшие (до 300 кв. м), наиболее крупные занимают площади более 2 тыс. «квадратов».

По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регины Волошенко, в 2019 году наблюдалось активное развитие гибких офисных пространств. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в классических коворкингах, то в последние два года рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты. По ее оценке, сегодня в городе работает 42 гибких пространства (сервисные и гибридные офисы, коворкинги), управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.

Совокупный объем проектов составляет 23 тыс. кв. м, число сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется прирост на 50% и открытие примерно 12 тыс. кв. м гибких офисов. «В сегменте гибких пространств к открытию в 2020 году готовятся PAGE на Аптекарской набережной, RAUM в БЦ «Луч» и две новые площадки компании «Практик» в разных районах города», – добавляет Дмитрий Кузнецов.

«Меняется не только объем рынка этого формата, но и спрос на него. Это не только фрилансеры, частные предприниматели и стартаперы, но и корпоративные клиенты, которые ищут быстрое решение для размещения проектных команд или части постоянных сотрудников на период поиска основного офиса. Мы видим в этом новый тренд, который в будущем будет только усиливаться», – отмечает Регина Волошенко.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №3(902) от 17.02.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: http://gint-m.ru