Предложение элитных новостроек упало до 5-летнего минимума
Число квартир и апартаментов в продаже в московских новостройках элитного и премиум-класса сократилось до минимума с 2016 года. За последние 12 месяцев предложение дорогостоящего нового жилья в столице уменьшилось на 27%, подсчитали эксперты компании «Метриум». В сумме в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья девелоперы продают 3,3 тыс. квартир.
В I квартале 2021 года в Москве девелоперы продавали 3,3 тыс. квартир и апартаментов в комплексах, относящихся к элитному и премиальному сегментам рынка новостроек. Это самый низкий уровень предложения дорогого жилья в столице, зафиксированный с 2016 года. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последний год этот показатель сократился на 27%, что стало самым резким годовым падением за пять лет.
Минимальное число квартир и апартаментов в продаже за последнюю пятилетку зарегистрировано в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья. В премиум-классе в I квартале 2021 года застройщики продавали 2,1 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в I квартале 2020 года – 2,5 тыс., в аналогичный период 2019 года – 3,5 тыс., 2018 года – 3,6 тыс., 2017 года – 3 тыс.
Схожая картина и в элитном сегменте. Сейчас в этом секторе рынка девелоперы ищут покупателей для 1,2 тыс. квартир и апартаментов, а год назад в продаже насчитывалось – 2 тыс., в 2019 году – 1,9 тыс., в 2018 году – 2,4 тыс., в 2017 году – 1,9 тыс.
Пика объем предложения дорогостоящих новостроек в Москве достиг в 2018 году, отмечают эксперты «Метриум». Тогда, в IV квартале, в обоих сегментах были представлены более 6 тыс. квартир и апартаментов.
Примечательно, что даже пополнение предложения новыми вариантами новостроек не исправило ситуацию. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса, тогда как за аналогичный период 2020 года на рынке появился только один проект. Впрочем, в элитном сегменте новинок не было вовсе.
Вторая причина – высокий спрос на дорогие новостройки в Москве. По итогам I квартала 2021 года в комплексах премиум- и элитного классов зарегистрировано на 48% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высокой активности клиентов и объясняет причину рекордного сокращения предложения, особенно в премиум-классе.
«В 2021 году сразу несколько факторов способствовали росту спроса на элитное и премиальное жилье, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, закрытие границ и ограничение полетов в связи с пандемией коронавируса заставили многих традиционно “космополитично” настроенных обладателей крупных бюджетов вновь обратить взоры на российский рынок дорогих новостроек, подыскать новое жилье, чтобы переждать карантин. Во-вторых, ослабление рубля и снижение доходности финансовых инструментов вложений стимулировали инвестиции в недвижимость. При этом неопределенность в экономике не способствовала повышению активности девелоперов. В итоге предложение рекордно сократилось».
Источник: «Метриум»
Рынок нерудных материалов в Петербурге и Ленобласти чувствует себя неоднозначно. Из-за снижения строительной активности наблюдается серьезное падение спроса на щебень, но востребованность песка продолжает расти.
По данным аналитиков консалтинговой компании CMPro, в стране с начала текущего года наблюдается стабильное снижение объемов производства и потребления нерудных строительных материалов по отношению к 2014 году. По итогам первого полугодия падение рынка в сегменте добычи составило 9%. Правда, в этом июле по сравнению с годом ранее добыча НСМ выросла на 2%. Тем не менее, считают эксперты, до конца года в целом сохранится тенденция со знаком «минус».
Песок для дорог
В Петербурге и Ленобласти ситуация на местном рынке НСМ схожа с общероссийской, но имеет свои нюансы. В частности, как рассказывает заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Базовые материалы — Северо-Запад» Василий Кострица, по сравнению с прошлым годом резко сократилось потребление щебня. «В этом году на рынке практически нет крупных проектов, которые могли бы стать хорошими драйверами роста. В настоящий момент производственные мощности превышают потребность практически в два раза. «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за первое полугодие 2015 года отгрузило щебня 2,4 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом, добавляет господин Кострица, с песком противоположная ситуация. В частности, объем реализации песка предприятием в первом полугодии составил более 4 млн куб. м. Это на 32% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Ряд крупных стратегически важных проектов для страны пока удерживает рынок песка в Петербурге и Ленинградской области на уровне прошлого года.
С мнением представителя строительного холдинга согласен и генеральный директор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. По его словам, общий спрос на песок заметно вырос за счет дорожно-инфраструктурных проектов, таких как трассы «Скандинавия», «Сортавала», намыв территорий вдоль ЗСД и станции «Новокрестовская». Кроме того, с середины лета начато строительство трассы Москва – Санкт-Петербург, где будут потребляться очень значительные объемы песка. «Но по ряду других сегментов потребления наблюдается падение спроса, так как сократилось число новых проектов. В частности, спрос на щебень снизился. Основная причина – снижение спроса со стороны производителей бетона и железобетона, а объем потребления на инфраструктурных проектах на работах, где требуется щебень, не компенсировал сокращение спроса в прочих сегментах», – считает эксперт.
Транспортировка растет в цене
По словам игроков рынка, негативно сказывается на рынке нерудных материалов ужесточение законодательства в отношении перевозки тяжеловесных грузов. В августе уже выросли штрафы за перевес большегрузной техники, в ноябре начнет взиматься оплата проезда по федеральным трассам. Это означает, что уже в ближайшее время можно ожидать роста тарифов на грузоперевозки в 1,5-2 раза.
«Такое резкое увеличение производители не смогут взять на себя, и рынок придет к неминуемому росту цен для конечного покупателя. Необходимо понимать, что из песка и щебня строятся федеральные дороги, стратегически значимые инфраструктурные проекты, то есть те объекты, для реализации которых привлекается госбюджет. В условиях кризиса и утвержденных бюджетов рынок абсолютно к этому не готов. При таком развитии событий отдельные проекты просто встанут. Производители НСМ начнут череду консервации заводов. Это, в свою очередь, приведет к сокращению налоговых отчислений в бюджет и так далее. Это очень важный вопрос, и его необходимо выносить в публичную плоскость», – считает Василий Кострица.
Напомним: как прогнозируют в российском правительстве, в результате реализации проекта по сбору денег с грузовиков весом 12 тонн и больше удастся пополнить казну от 41 млрд рублей в 2016 году до 69 млрд рублей в 2025. Дополнительные вливания в федеральный Дорожный фонд составят 50 млрд рублей в год. Денежные средства будут направлены на ремонт дорожной сети.
По мнению экспертов, из-за того, что автодороги станут менее выгодными для транспортировки, вырастет отправка НСМ железнодорожной дорогой и водными путями. Однако данная доставка грузов имеет свои слабые стороны, так как не у каждого потребителя есть удобный доступ к данным транспортным узлам. В итоге все равно до места назначения нерудные материалы будут возить грузовиками.
Равнение на крупных
Опрошенные независимые специалисты считают, что в ближайшее время каких-либо значительных перемен среди игроков рынка нерудных материалов не произойдет. По-прежнему доминировать будут крупные игроки, при этом малые компании останутся при своих клиентах.
«Рынок материалов довольно конкурентен. За последние годы появились новые игроки, которые хоть и не изменили состав лидеров, все же уменьшили их долю на рынке. К слову, никаких особых маркетинговых приемов на рынке НСМ не применяется. Цена, условия платежа (наличие отсрочек) и возможность обеспечить регулярные поставки – главные критерии, по которым выбирают поставщиков, а задача последних – заявить о себе лучшим образом по этим пунктам», – подчеркивает Александр Батушанский.
Сейчас по данным CMPro в России действует около тысячи предприятий по производству нерудных строительных материалов. Значительная часть объектов работает в Центральном, Сибирском и Северо-Западном федеральном округах.
Как уже отмечали эксперты, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. Крупнейшие из них относятся к холдингам Группы ЛСР и «Ленстройматериалов». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же, самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Повсеместное проникновение Интернета и новых технологий в нашу жизнь начинает косвенно влиять и на коммерческую недвижимость. Растущая доля сотрудников компаний, работающих удаленно, сокращает спрос на офисную и торговую недвижимость.
В связи с новыми тенденциями меняется и подход к организации рабочего пространства. Компании начинают использовать концепцию hot desking, которая позволяет не только сокращать офисное пространство, но и эффективно его использовать. Суть этой системы заключается в том, что одним рабочим местом могут пользоваться несколько сотрудников в разное время.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что такая схема работы позволяет сократить расходы на аренду большего по площади офиса на 30-40%. При этом сотрудники таких компаний более мобильны, поскольку не привязаны к одному месту. В основном такой системой пользуются крупные международные консалтинговые, аудиторские, юридические и ИТ-компании.
«Стоит отметить, что многие компании, сокращая количество стационарных рабочих мест, используют освободившееся пространство для создания разнообразных открытых зон, функциональных и идеально подходящих для командной работы, отдыха, встреч, мозговых штурмов и переговоров», – говорит господин Харченко.
Но дальнейшее развитие технологий может потребовать от собственников бизнес-центров радикальных шагов. Любовь Вовченко, директор по маркетингу ООО «Главстрой-СПб», полагает, что снижение доли находящихся в офисе людей приводит к опустошению бизнес-центров. «Перед девелоперами стоят задачи реконцепции и конвертации зданий из коммерческих объектов в жилые. Такие примеры есть в Дании, Швеции, Голландии», – перечисляет она.
Впрочем, до Петербурга такая волна, считают эксперты, дойдет еще не скоро и массового отказа от офисов ожидать не стоит.
Екатерина Аридова, операционный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверена: «Высвобождение рабочих мест в связи с удаленной работой и, как следствие, сокращение офисных площадей и затрат на аренду – опция, доступная не всем и не всегда дающая быстрый эффект. Договоры аренды предусматривают штрафные санкции при досрочном расторжении. Поиск нового, меньшего по площади офиса занимает время, а переезд несет в себе новые затраты. Равно как и обратное – наращивание оборотов в период роста, который, вне сомнений, произойдет после спада, возвращение к былым объемам, повторный поиск офиса, очередной переезд – все это новые затраты».
«Безусловно, компании, которые предоставляют сотрудникам возможность трудиться дистанционно, вне офиса, могут сэкономить на арендных платежах. Однако во многих фирмах все равно принято иметь достаточно мест для встречи всех сотрудников. Они могут приезжать в офис по нескольким причинам. Во-первых, для встреч и обмена информацией с коллегами. Во-вторых, на организационные собрания, брейн-сторминги, коллаборации, корпоративные праздники, конференции и т. д. У всех сотрудников, не имеющих постоянного места в офисе, должна быть возможность периодически работать на стационарном месте с наличием компьютера, офисной техники», – полагает госпожа Вовченко.
Впрочем, Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что эффективность удаленной работы в крупном бизнесе слишком переоценивается. «Сейчас даже на Западе у высокотехнологичных компаний наблюдается тенденция по отказу от такого рода технологий. Например, несколько лет назад при смене СЕО в Yahoo компания почти полностью отказалась от практики удаленной работы, что в значительной мере повысило эффективность бизнес-процессов. Исключением в российских реалиях может стать, пожалуй, развитие аутсорсинга SaaS, PaaS, IaaS, big data и т. п. Они заслуженно пользуются популярностью благодаря доказанной экономии ресурсов компании», – резюмирует господин Нигматуллин.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– В последнее время арендаторы стали присматриваться к формату так называемого гибкого офиса. В нем может изменяться количество и расположение рабочих мест и функциональное назначение выделенных зон. За счет использования электронных систем бронирования столов и кабинетов, беспроводных технологий передачи данных и фальшпола, позволяющего оперативно «перебрасывать» кабельные сети, использование такого формата на 10-15% оптимизирует площадь офиса.