Предложение элитных новостроек упало до 5-летнего минимума
Число квартир и апартаментов в продаже в московских новостройках элитного и премиум-класса сократилось до минимума с 2016 года. За последние 12 месяцев предложение дорогостоящего нового жилья в столице уменьшилось на 27%, подсчитали эксперты компании «Метриум». В сумме в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья девелоперы продают 3,3 тыс. квартир.
В I квартале 2021 года в Москве девелоперы продавали 3,3 тыс. квартир и апартаментов в комплексах, относящихся к элитному и премиальному сегментам рынка новостроек. Это самый низкий уровень предложения дорогого жилья в столице, зафиксированный с 2016 года. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последний год этот показатель сократился на 27%, что стало самым резким годовым падением за пять лет.
Минимальное число квартир и апартаментов в продаже за последнюю пятилетку зарегистрировано в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья. В премиум-классе в I квартале 2021 года застройщики продавали 2,1 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в I квартале 2020 года – 2,5 тыс., в аналогичный период 2019 года – 3,5 тыс., 2018 года – 3,6 тыс., 2017 года – 3 тыс.
Схожая картина и в элитном сегменте. Сейчас в этом секторе рынка девелоперы ищут покупателей для 1,2 тыс. квартир и апартаментов, а год назад в продаже насчитывалось – 2 тыс., в 2019 году – 1,9 тыс., в 2018 году – 2,4 тыс., в 2017 году – 1,9 тыс.
Пика объем предложения дорогостоящих новостроек в Москве достиг в 2018 году, отмечают эксперты «Метриум». Тогда, в IV квартале, в обоих сегментах были представлены более 6 тыс. квартир и апартаментов.
Примечательно, что даже пополнение предложения новыми вариантами новостроек не исправило ситуацию. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса, тогда как за аналогичный период 2020 года на рынке появился только один проект. Впрочем, в элитном сегменте новинок не было вовсе.
Вторая причина – высокий спрос на дорогие новостройки в Москве. По итогам I квартала 2021 года в комплексах премиум- и элитного классов зарегистрировано на 48% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высокой активности клиентов и объясняет причину рекордного сокращения предложения, особенно в премиум-классе.
«В 2021 году сразу несколько факторов способствовали росту спроса на элитное и премиальное жилье, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, закрытие границ и ограничение полетов в связи с пандемией коронавируса заставили многих традиционно “космополитично” настроенных обладателей крупных бюджетов вновь обратить взоры на российский рынок дорогих новостроек, подыскать новое жилье, чтобы переждать карантин. Во-вторых, ослабление рубля и снижение доходности финансовых инструментов вложений стимулировали инвестиции в недвижимость. При этом неопределенность в экономике не способствовала повышению активности девелоперов. В итоге предложение рекордно сократилось».
Источник: «Метриум»
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
