Доля продаж квартир с отделкой в массовом сегменте впервые составила 56%
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
Таблица №1. Топ-15 регионов по наибольшему количеству выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Количество квартир, ед. |
||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|
|
Челябинская область |
1178 |
1044 |
-11,4% |
|
Республика Башкортостан |
709 |
912 |
28,6% |
|
Москва |
1195 |
860 |
-28,0% |
|
Красноярский край |
1135 |
797 |
-29,8% |
|
Пермский край |
749 |
746 |
-0,4% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
601 |
678 |
12,8% |
|
Санкт-Петербург |
986 |
577 |
-41,5% |
|
Саратовская область |
592 |
549 |
-7,3% |
|
Свердловская область |
630 |
535 |
-15,1% |
|
Ростовская область |
560 |
532 |
-5,0% |
|
Краснодарский край |
507 |
505 |
-0,4% |
|
Самарская область |
517 |
493 |
-4,6% |
|
Волгоградская область |
542 |
480 |
-11,4% |
|
Кемеровская область |
577 |
474 |
-17,9% |
|
Нижегородская область |
363 |
358 |
-1,4% |
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
Таблица №2. Топ-15 регионов по денежному объёму выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Объём выставленной на продажу жилой недвижимости, млрд руб. |
|||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
||
|
Москва |
12 249,29 |
8 586,40 |
-30% |
|
|
Санкт-Петербург |
3 607,25 |
2 218,41 |
-39% |
|
|
Республика Башкортостан |
1 357,68 |
1 619,10 |
19% |
|
|
Челябинская область |
1 477,50 |
1 406,95 |
-5% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
1 152,06 |
1 278,33 |
11% |
|
|
Краснодарский край |
1 053,79 |
1 043,33 |
-1% |
|
|
Пермский край |
996,97 |
1 008,09 |
1% |
|
|
Красноярский край |
1 721,84 |
1 003,10 |
-42% |
|
|
Свердловская область |
1 133,46 |
939,27 |
-17% |
|
|
Ростовская область |
1 028,49 |
913,59 |
-11% |
|
|
Саратовская область |
880,30 |
731,69 |
-17% |
|
|
Волгоградская область |
791,65 |
718,61 |
-9% |
|
|
Самарская область |
828,90 |
714,91 |
-14% |
|
|
Московская область |
1 068,14 |
703,58 |
-34% |
|
|
Нижегородская область |
633,32 |
651,42 |
3% |
|
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.
«Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства 2Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали».
Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).
Таблица №3. Топ-15 регионов по максимальному повышению средней стоимости одного объекта жилой недвижимости, выставленного на торги.
|
Регион |
Средняя стоимость одного объекта жилой недвижимости, руб. |
||||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|||
|
Удмуртская Республика |
1 263 982 |
2 950 518 |
133% |
||
|
Тамбовская область |
1 301 313 |
2 279 212 |
75% |
||
|
Костромская область |
901 792 |
1 369 086 |
52% |
||
|
Московская область |
3 160 180 |
4 753 917 |
50% |
||
|
Приморский край |
1 546 447 |
2 122 742 |
37% |
||
|
Республика Хакасия |
970 998 |
1 297 683 |
34% |
||
|
Республика Калмыкия |
1 417 248 |
1 811 498 |
28% |
||
|
Республика Ингушетия |
1 484 220 |
1 867 803 |
26% |
||
|
Оренбургская область |
1 032 902 |
1 219 847 |
18% |
||
|
Республика Дагестан |
1 852 917 |
2 160 511 |
17% |
||
|
Республика Бурятия |
1 526 848 |
1 769 309 |
16% |
||
|
Курганская область |
964 133 |
1 115 575 |
16% |
||
|
Омская область |
1 261 331 |
1 451 329 |
15% |
||
|
Новгородская область |
1 096 710 |
1 237 957 |
13% |
||
|
Пензенская область |
1 410 426 |
1 576 783 |
12% |
||
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
«Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — говорит Денис Аксёнов. По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений.
Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Влияние пандемии COVID-19 на прирост нового предложения в сегменте качественной производственно-складской недвижимости оказалось существенным. По итогам 2020 года рынок пополнился на 107 800 кв.м новых проектов, тогда как на начало года прогнозировался прирост более чем в 200 000 кв.м.
Общий объем рынка по итогам 2020 года остался на уровне 3,05 млн. кв.м
Прирост предложения в 2020 году был обеспечен тремя проектами, два из которых имеют спекулятивную направленность и один – это проект build-to-suit для компании «Марвел Логистика».
Перспективное предложение
Несмотря на кризисные явления 2020 года, сегмент производственно-складской недвижимости продемонстрировал наибольшую устойчивость и стабильность в сравнении с другими сегментами рынка. Важнейшим фактором, который позволил избежать негативного влияния пандемии, явилось отсутствие шока спроса на складские помещения. Данный факт вместе с ростом оборотов интернет-торговли, начиная со второй половины 2020 года, позволяет нам позитивно оценивать перспективы роста нового предложения в 2021 году.
Всего, по нашим прогнозам, в 2021 году на рынок качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга выйдет 230 000 кв.м новых спекулятивных площадей.
Кроме этого, в 2021 году ожидается ввод 118 000 кв.м складских проектов, уже реализованных по схеме build-to-suit для конечных пользователей.
Спрос
Пандемия короновируса и ограничения, связанные с ней, повлияли на поведение основных игроков.
Традиционно деловая активность на рынке складской недвижимости достигала пика в осенний период. В 2020 году пик активности сместился на постковидный сезон – летний.
На фоне дефицита качественного предложения и влияния пандемии, мы наблюдали следующие тенденции со стороны конечных пользователей:
- Увеличилось число запросов на покупку готовых объектов под собственные нужды.
- Увеличилось число запросов на покупку земельных участков площадью от 0,5 до 1,5 га под строительство складов/производств.
Складская недвижимость Санкт-Петербурга показала высокий уровень устойчивости к текущему кризису на фоне других сегментов.
Ввиду этого активизировались инвесторы, которые готовы покупать складские комплексы с арендаторами.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду сравнительного низкого прироста спекулятивных площадей за 2020 год, объем вакантных площадей не демонстрирует значительных колебаний. За счет ввода 50 000 новых спекулятивных площадей в 4 квартале 2020 года уровень вакансии подвергся коррекции и по итогам 2020 года составляет 3,3%.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.