Доля продаж квартир с отделкой в массовом сегменте впервые составила 56%
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC Int. подвела итоги 2020 года на офисном рынке Санкт-Петербурга.
Объем ввода новых площадей в 2020 году составил 60 130 кв. м. По сравнению с годом ранее этот показатель уменьшился на 63% и оказался минимальным за последние пять лет. В эксплуатацию было введено всего пять объектов: БЦ «Премьер Лига, III очередь» (18 850 кв. м), БЦ «Обводный 28» (15 380 кв. м), Bronka Space (11 360 кв. м), «Дом 12» (9 360 кв. м) и коворкинг Avenue Page (5 180 кв. м). 66% (39 570 кв. м) введенных в 2020 г. площадей приходится на класс B+, класс А в структуре ввода занимает 9% (5 180 кв. м). В 2019 году на класс А пришлось 50% от общего объема ввода.
Основной объем ввода, 31 920 кв. м, пришелся на I квартал, в IV квартале не было введено ни одного офисного объекта. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что в 2019 г. наблюдалась иная ситуация: основной объем ввода, 68%, пришелся именно на IV квартал.
С точки зрения локации по объему ввода лидирует Московский район, на него приходится 18 850 кв. м, или 31% от общего объема ввода.
В 2021 г. аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют вывод на рынок порядка 480 000 кв. м новых площадей. Показатель станет рекордным за последние пять лет и связан с тем, что из-за пандемии ряд девелоперов перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.:
|
Бизнес-центр |
Адрес |
Район |
Общая площадь |
Аредопригодная площадь |
Класс |
|
Морская Резиденция |
Шкиперский проток, |
Василеостровский |
75 000 |
50 000 |
А |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
29 360 |
23 560 |
А |
|
На Уральской (реконструкция) |
ул. Уральская, |
Василеостровский |
27 300 |
20 630 |
В+ |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
|
ATLAS CITY I очередь |
Московский пр., |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
|
Полюстрово 16 |
Свердловская наб, |
Калининский |
9 452 |
8 870 |
А |
|
Обручевых 1 |
Обручевых ул., |
Калининский |
8 300 |
7 500 |
В+ |
|
Дом Рогова |
Загородный пр., д. 3 |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
|
Garage |
Кокколевская ул. |
Пушкинский |
3 549 |
2 200 |
В+ |
Объем вакантных площадей (класс А, B+ и B) по итогам года составил 6,3%, или 377 400 кв. м. По сравнению с 2019 г. он увеличился на 44%.
«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Большая часть незанятых офисов (класс А, B+, B) расположена в Центральном районе Петербурга – 24% от общего объема предложения.
Средневзвешенная арендная ставка на конец декабря 2020 года в классе А составляет
1930 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1310 руб./кв. м/мес., в классе В – 1100 руб. за «квадрат» (также с учетом НДС и КУ).
