Доля продаж квартир с отделкой в массовом сегменте впервые составила 56%
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
В связи с грядущими изменениями на рынке долевого строительства девелоперы начали запасаться проектами, на которые бы распространялись еще старые правила. Однако, эксперты говорят, что роста цен на землю пока не заметно.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время совокупная площадь представленных в продаже участков в Петербурге и ближайшей Ленобласти составляет около 1035 га, из которых 39% приходится на земельные участки в городской черте, остальные 61% – на участки в пригородной зоне.
На долю участков под жилую застройку приходится 97% предложения на рынке земельных участков. Впрочем, частично данные участки представляют собой участки смешанного назначения, то есть на них помимо жилья можно строить и коммерческие объекты. Доля участков только под коммерческую застройку крайне мала. В этом сегменте наиболее распространена продажа либо уже готовых зданий, либо требующих реконструкции.
Город vs область
В текущем году отмечается сокращение предложения участков в городской черте – на 11% по сравнению с 2016 годом, что обусловлено отсутствием внесения в Генплан поправок по редевелопменту новых территорий. В то же время предложение земли в пригородной зоне, наоборот, увеличивается. В продаже появляются участки, ранее купленные в пригородной зоне на территории Ленобласти, отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Девелоперы пытаются их реализовать как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке: появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. Не последнюю роль играет и сокращение покупательского спроса на жилые комплексы в данных локациях. Также предложение в пригородах пополняется участками в проектах КОТ, расположенных в административных границах Петербурга (например, в Пушкинском районе), которые перешли в активную стадию развития», – говорит г-н Пашков.
Основное предложение участков под жилую застройку в настоящее время сконцентрировано в Приморском районе, на его северной окраине, в историческом районе Каменка.
По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на участки под жилую недвижимость в городской черте составляет 26,6 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Стоимость участков под коммерческую застройку значительно варьируется в зависимости от района, локации и качественных характеристик участка и составляет в среднем от 5 до 27 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. «В последние три года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости земельных участков», – говорит г-н Пашков.
Девелоперы не признают, что из-за повысившегося спроса на землю цены на нее стали расти. Денис Лебедев, руководитель отдела развития ГК «Пионер»- Санкт-Петербург, говорит: «На данный момент все собственники земельных участков, с которыми мы взаимодействуем, прекрасно понимают, что будущие изменения в 214-ФЗ сильно пугают застройщиков, поэтому цены на перспективные территории остаются неизменными. В каких-то случаях владельцы меняют свои условия продаж с комбинированных форм оплаты на исключительно денежную».
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, отмечает: «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет».
Оптимальный запас
С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га земельных участков под строительство жилых и коммерческих объектов. 96% реализованных площадей приходится на участки под жилую застройку.
Средняя площадь проданных в текущем году участков составляет 3,5 га в Санкт-Петербурге и 0,1 га – в пригородной зоне. Малая средняя площадь проданных участков в пригородной зоне обусловлена тем, что на них возможно строительство только небольших малоэтажных малоквартирных домов, ведь это локации в исторических пригородах Петербурга (Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах), обладающих определенными ограничениями по высотности застройки.
Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», при этом отмечает, что покупка земельных участков для девелоперов актуальна всегда. «Но запасаться землей впрок можно только до определенных пределов. На мой взгляд, в сложившейся ситуации разумнее просчитывать возможные изменения рынка и законодательства и уже исходя из наиболее предсказуемых вариантов строить планы дальнейшего развития компании», – говорит она.
Эдуард Тиктинский говорит, что выбор участков напрямую зависит от стратегии компаний: «Кто-то в силу размера действующего бизнеса и стратегии «покупать всегда», по-прежнему ориентирован на крупные проекты комплексного освоения территорий. Какие-то компании, чаще всего девелоперские, без вертикальной составляющей в виде подрядного подразделения, подходят к закупкам более гибко, рассматривая весь спектр предложений. Наша компания рассматривает только те участки, на которых целесообразно вести строительство в элитном сегменте и сегменте комфорт-класса. Мы не покупаем землю на окраинах в непосредственной близости от КАД», – говорит Эдуард Тиктинский.
«Строительные компании, понимающие, что сделки по рассматриваемым объектам будут заключены в конце 2018 года, готовят юридические заключения по каждому из земельных участков и обозначают возможные градостроительные риски, а также несколько путей развития проектов, – делится наблюдениями Денис Лебедев. – Участков с приемлемыми характеристиками и подходящих под строительство жилья мало, а желающих их приобрести их достаточно много. Многие застройщики перешли на строительство апартаментов, что увеличило объем сделок по небольшим участкам, не предназначенным под строительство жилья».
Мнение
Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Мы изменили нашу стратегию приобретения и сегодня рассматриваем участки с высокой степенью готовности разрешительной документации, расположенные в привлекательных локациях. В результате совершения таких сделок мы имеем возможность быстро запускать проекты в продажу, как это случилось в Петроградском районе Петербурга с ЖК Botanica, продажи в котором стартовали спустя всего два месяца с момента приобретения участка.
В конце октября состоялось очередное заседание клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат». Тема дискуссии была заявлена в самом названии мероприятия: «Цветная революция для серого пояса: готов ли рынок к новым концепциям в редевелопменте?».
Согласно подсчетам экспертов компании Colliers International, с начала этого года рынок первичного жилья, построенного на территории промышленных зон, пополнится на 919 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м.
Прогнозы и факты
«Освоение «серого пояса» Петербурга началось еще в середине прошлого десятилетия, однако масштабная застройка этих территорий началась несколько позже и достигла пика в в 2014 году, когда на рынке появилось 739 тыс. кв. м метров жилья, построенного на территории промышленных зон. Именно в это время были введены в эксплуатацию такие крупные проекты, как «Царская Столица» («ЛенСпецСМУ») и «Европа Сити» («ЛСР»), – привела статистику Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
На протяжении следующего десятилетия на территории бывших промзон, по прогнозам Colliers International, будет построено почти на треть больше жилья, чем в период с 2011 по 2020 год. К 2030 году наибольший объем нового жилья в «сером поясе» может быть реализован в Невском (2 млн кв. м), Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В лидеры также может выйти Адмиралтейский район, где до конца следующего десятилетия может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, а также на набережных рек Пряжки и Екатерингофки.
Эксперты считают, что промышленные зоны действительно могли бы стать настоящим Клондайком для девелоперов, если бы не постоянно меняющееся законодательство. Игорь Карцев, председатель совета директоров компании «Максимум Life Development», рассказал, что компания уже несколько лет не может приступить к реализации своего проекта на Октябрьской набережной – рождающиеся каждые 3-4 месяца законодательные инициативы приводят к постоянным корректировкам проекта.
Ольга Михальченко, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», основной проблемой освоения промзон считает необходимость консолидации собственников предприятий: «Обязательно найдется тот, кто не готов к выводу своего предприятия, препятствует освоению смежных территорий – в этом основной корень зла».
Объект и локация
Тамара Попова, руководитель отдела развития продукта и разработки концепций холдинга RBI, обозначила еще одну сложность в освоении промышленных территорий – наличие охраняемых объектов. «Например, во дворе ЖК «Четыре горизонта» находится памятник архитектуры XIX века – водонапорная башня, которая была отреставрирована. На территории ЖК Time находится газгольдер, в нем сейчас разместился паркинг. Сейчас мы занимаемся проектированием жилого комплекса, который будет построен вокруг Левашовского хлебозавода на Большой Зелениной улице. Здание хлебозавода также находится под охраной и будет приспособлено под общественный центр с креативной концепцией», – рассказала Тамара Попова.
«На территории ЖК «Георг Ландрин» находится знаковый объект культурного наследия – здание дореволюционной одноименной кондитерской фабрики, которая была поставщиком сладостей для Императорского двора. Благодаря удачному конструктиву оно может стать офисами жителей квартала или апартаментами в востребованном сегодня индустриальном стиле. Если будет реализован второй сценарий, проект станет первым в городе настоящим жилым лофтом в историческом здании», – обрисовал перспективы Игорь Гомон, руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис».
Об опасности несоответствия места и масштабов проекта говорил учредитель компании «Союз Инвест» Сергей Ногай (в 2009 году компания завершила строительство элитного жилого комплекса «Идеальный мир» на Ждановской набережной). «Изначально мы задумывали небольшой проект на Ждановской набережной, но администрация города попросила нас включить в проект соседний ветхий дом, требующий расселения. Мы на это пошли и тем самым увеличили наш проект», – рассказал Сергей Ногай. По мнению Сергея Ногая, в результате корректировок проект оказался «слишком большим» для своей локации, и его продажи шли более низкими темпами, чем планировалось. Кроме того, работу над проектом нельзя было назвать простой – поблизости находились дома, охраняемые КГИОП, фундаменты которых потребовали усиления. Проблем добавил и подземный двухэтажный паркинг, гидроизоляция которого обернулась достаточно сложной технологической задачей.