Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 9,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 219 625 руб.
По данным «Метриум», в феврале 2021 года на первичном рынке массового сегмента реализация велась в 90 жилых комплексах с общим объемом предложения 11 825[1] квартир (общей площадью 633,5 тыс. кв. м.). За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% по продаваемой площади. Таким образом на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Тринити» (корп. 5 II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 3).
Лидирующую позицию в структуре предложения по-прежнему занимает ЮВАО (33,3%; -1,5 п.п.), в котором сокращение экспозиции связано с активным вымыванием предложения в недорогих проектах. На СВАО пришлось 18,2% рынка (+0,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределен объем между САО (13,9%; +0,9 п.п.) и ЗАО (13,7%; + 1,4 п.п.). Минимальное количество лотов предлагается в ЮЗАО (1,7%; доля не изменилась).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля лотов в домах на начальном этапе строительства (+5,8 п.п.). Это связано со стартом нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК) и выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах. Наибольший объем по-прежнему сосредоточен в домах на стадии монтажа этажей (40,7%; -4,3 п.п.). Чуть меньше предлагается лотов в корпусах на начальном этапе строительной готовности (35,1%; +5,8 п.п.). В домах, в которых проводятся отделочные работы представлено 17,9% квартир (-0,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (6,3%; -0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года доля однокомнатных квартир выросла на 2,7 п.п. за счет снижения доли всех остальных типологий. Так наибольший объем лотов на первичном рынке представлен одно- (35,0%; +2,7 п.п.) и двухкомнатными квартирами (30,8%; -1,5 п.п.). Почти в равном соотношении предлагаются трехкомнатные квартиры и квартиры-студии – 16,5% (-0,7 п.п.) и 16,1% (-0,1 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты реализуются в наименьшем количестве (1,6%; -0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольший объем на первичном рынке – 67,2%, показатель снизился по итогам февраля на 0,4%. На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка (доля без изменений). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,6%; +0,4 п.п.)
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла в феврале 219 625 руб. (+2,5% за месяц; +21% за год). Рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался во всех округах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в ЮАО: на 6,8% до 214 980 руб. за кв.м. Причина заключается в выходе по высоким ценам новых корпусов в существующих проектах («Зеленая Вертикаль», «LIFE-Варшавская»), а также плановое повышение цен в половине проектов округа. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась от 0,9% до 3,7%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,8 млн руб. (+2,5% за месяц; +11,6% за год). По типологиям также наблюдалось увеличение среднего бюджета предложения:
– студии – 6,36 млн руб. (+0,8%);
– однокомнатные – 9,29 млн руб. (+3,1%);
– двухкомнатные – 13,38 млн руб. (+2,6%);
– трёхкомнатные – 18,08 млн руб. (+4,4%);
– многокомнатные – 24,61 млн руб. (+6,2%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
12,7 |
26,0 |
40,2 |
182 000 |
244 120 |
412 200 |
3 556 000 |
6 357 970 |
10 195 580 |
|
1К |
31,6 |
40,7 |
65,2 |
155 000 |
228 080 |
408 000 |
6 034 200 |
9 285 800 |
17 908 765 |
|
2К |
42,9 |
62,7 |
103,5 |
134 235 |
213 525 |
346 700 |
8 393 000 |
13 382 620 |
25 617 980 |
|
3К |
65,3 |
85,4 |
139,6 |
132 065 |
211 845 |
350 665 |
10 003 950 |
18 083 620 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
110,7 |
128,2 |
137 000 |
222 430 |
307 500 |
11 434 020 |
24 614 835 |
37 023 000 |
|
итого[1] |
12,7 |
53,6 |
139,6 |
132 065 |
219 625 |
412 200 |
3 556 000 |
11 763 280 |
37 023 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,7 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
Основные тенденции
«Низкая активность девелоперов обостряет дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичном рынке массового сегмента в феврале 2021 года стартовал только один новый жилой комплекс «Мичуринский парк» и в продажу поступило 5 новых корпусов в уже реализуемых проектах. Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться. В феврале 2021 года объем предложения составил 11,8 тыс. квартир, достигнув уровня 2015 года. За месяц количество лотов в экспозиции сократилось на 9,5%, а за год – на 20,2%. За прошедший месяц заметнее всего уменьшилось количество многокомнатных лотов – на 29%, количество трех- и двухкомнатных лотов – на 13% и 14% соответственно, студий – на 10%, а однокомнатных – всего на 2%.
В отчетном месяце тренд высокого спроса на рынке московских новостроек продолжился. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ в феврале 2021 года составило 5,4 тыс. штук[2], что на 43% больше, чем в аналогичном месяце 2020 года и сопоставимо с показателем за август 2020 года. Относительно января 2021 года количество сделок выросло на 47%. Доля ипотечных сделок составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+12 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).
Цены на новостройки массового сегмента в старых границах Москвы продолжают расти. В феврале средняя цена за квадратный метр составила 219,6 тыс. руб./кв. м. (+2,5% за месяц; +21% за год). В прошлом месяце средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 3,3%, таким образом только за первые два месяца квадратный метр подорожал на 5,8%. Средний бюджет предложения вырос до 11,8 млн руб. (+1,7% за месяц, +11,6 за год).
Главная причина роста цен – дефицит предложения. Выводимые новые объемы квартир недостаточны для стабилизации рынка, поэтому разбалансировка спроса и предложения пока сохранятся. По нашим прогнозам, дефицит постепенно начнет восполняться, когда на рынок выйдут новые проекты в ощутимом для рынка объеме, а это скорее всего произойдет ближе к концу весны, так как девелоперы заинтересованы стартовать до завершения программы льготной ипотеки».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Статистика зарегистрированных ДДУ по новостройкам всех классов физлиц (без оптовых покупок).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Половина квартир, продаваемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в настоящее время, возведены после 2010 года. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), на рынке двух столиц клиенты активно обновляют свое жилье, сокращая долю квартир советских годов постройки в общем объеме продаж.
Аналитики компании «Метр квадратный» отмечают, что бум многоквартирного жилищного строительства в нашей стране начался в середине 1950-х годов с развитием типового панельного жилья. До конца 1980-х годов активно возводились малоэтажные дома, в 90-е годы строительный рынок России переживал резкий спад, и строительство многоэтажных домов началось лишь в начале 2000-х. Но именно они сегодня определяют структуру предложений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
По данным экосистемы недвижимости, более 3/4 квартир, которые предлагаются сегодня в Москве в качестве «вторички», расположены в домах, построенных после 1989 года. Доля квартир, возведенных в период «индустриального домостроения» (1955-1989 гг.), составляет 17%. Еще 6% предложений приходится на квартиры в домах более ранних годов постройки.
В Санкт-Петербурге наблюдается в целом аналогичная ситуация. Разница – лишь в доле квартир в домах, построенных ранее 1955 г, здесь это около 13%, причем основная часть из них возведена до 1932 года. 18% в общем объеме продаж занимает жилой фонд 1955-1989 гг., около 70% построены уже в современной России.
Таким образом, более 50% квартир, предлагаемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, находятся в домах, построенных уже начиная с 2011 года – половина столичной «вторички» моложе 10 лет. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев отмечает, что граждане активно улучшают свои жилищные условия, приобретая в том числе новостройки за счет льготной ипотеки. Еще одним важным фактором является высокая доля инвестиционной недвижимости, которая характерна для рынка двух столиц.
Эксперт на рынке жилья добавляет, что вторичный рынок до сих пор ассоциируется у многих покупателей с «панельками» или «хрущевками», хотя статистика говорит о его значительном «омоложении». «Возведение большого объема жилищного фонда после 2011 года и активность инвесторов на этом рынке привели к значимому росту доли квартир в новостройках по переуступке. Текущая ситуация и увеличение объемов строительства, заявленное в рамках национального проекта по развитию жилищного фонда России, будут еще больше ускорять этот процесс, полностью разрушая сложившийся годами стереотип о старом и некачественном фонде вторичного рынка», – считает Вячеслав Дусалеев.
Для сравнения аналитики «Метр квадратный» использовал объем выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, оценивая его с учетом даты постройки домов. Обзор проведен на основе лотов, представленных на платформе по поиску жилья "Метр квадратный": выборка включает в себя 71% предложений по Москве и 86% предложений по Санкт-Петербургу с подтвержденными сроками постройки домов. Полная база жилых объектов, представленных на платформе, содержит более 100 тыс. квартир на вторичном рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге и области.