Спрос на студии и 1-комнатные квартиры превышает предложение
Студии и однокомнатные квартиры – два формата жилья в Московских новостройках, спрос[1] на которые превышает предложение[2]. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав долгосрочную динамику доли этих типов квартир в предложении и продажах московских девелоперов. Равновесие наблюдается только на рынке двухкомнатных квартир, тогда как трехкомнатных и многокомнатных вариантов предлагается больше, чем раскупается.
По итогам 2020 года спрос превышал предложение в двух секторах рынка новостроек Москвы. На студии пришлись 11% сделок от общего числа продаж квартир в новостройках, тогда как в структуре предложения они составляют 10%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом только в 2020 году разрыв между этими показателями сократился. Последние пять лет спрос на студии стабильно превышал предложение: в 2015 году – на 7 процентных пунктов, в 2016 году – на 5 п.п., в 2017 – на 7 п.п., в 2018 – на 2 п.п., в 2019 – на 2 п.п.
Источник: «Метриум»
Второй формат жилья, спрос на который превышает предложение, – однокомнатные квартиры. В 2020 году доля сделок с этим типом квартир на московском рынке новостроек составила 31%, тогда как их удельный вес в предложении составил 28%. На протяжении последних спрос превышал предложения на однокомнатные квартиры. С 2015 года – на 2 процентных пункта, в 2016 году – доля сделок была меньше доли предложения на 1 п.п., а в 2017 году спрос вновь превысил предложения – на 2 п.п., в 2018 и 2019 – на 9 п.п.
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».
Спрос на двухкомнатные квартиры по итогам 2020 года также превысил предложение, но только на один символичный процентный пункт (доля сделок – 36%, доля в структуре предложения – 35%). Между тем в предыдущие годы предложение «двушек», как правило, превышало спрос на 2-4 процентных пункта. За исключением 2016 года, когда спрос был примерно сопоставим с предложением.
Источник: «Метриум»
Стабильно выше предложение трехкомнатных квартир. В 2020 году на их долю пришлось 18% сделок против 22% от общего числа квартир в продаже. Доля предложения трехкомнатных квартир стабильно превышает спрос на 3-5 процентных пунктов. Схожая ситуация и на рынке многокомнатных квартир, на долю которых пришлось 3% сделок, хотя они образуют 5% квартир в продаже.
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры растет быстрее, чем застройщики успевают адаптировать предложения к меняющимся предпочтениям покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен при стагнации доходов привел к повышению спроса на студии и однокомнатные квартиры благодаря их доступной стоимости. Во многом на этот процесс повлияла ипотека – снижение ставок открыло возможность приобрести небольшие квартиры тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить покупку более дорогого объекта, скажем, большой однокомнатной квартиры площадью 40-45 кв.м».
[1] Структура спроса рассчитана из общего количества всех сделок, заключенных в течение отчетного периода.
[2] Структура предложения сформирована на основании среза всего рынка по состоянию на конец отчетного периода.
Средняя стоимость квадратного метра премиального жилья в Северной столице за прошедший год выросла на 16,3% с 349,35 до 406,19 тыс. руб., сообщают аналитики застройщика «Альфа Фаберже». Динамика цен была неоднородной. В отдельных проектах зафиксирован рост до 40%. В других, наоборот, квартиры продавались с дисконтом в 7-10%. Эксперты ожидают, что тенденция к росту стоимости «элитки» сохранится на протяжении всего 2021 года под действием ряда факторов, в числе которых нет программы льготной ипотеки.
Лидерами среди локаций Санкт-Петербурга по стоимости элитного жилья остаются районы Каменного острова и «Золотого треугольника». Средняя стоимость квадратного метра здесь по итогам 2020 года превысила миллион рублей – 1,098 млн. Самая доступная «элитка» в Северной столице продается на Петровском острове, в среднем по 319,85 тысячи за «квадрат».
По оценкам экспертов «Альфа Фаберже», за год цены на жилье премиального класса в Санкт-Петербурге вырастут еще на 8-12%, что в первую очередь вызвано высоким спросом на фоне дефицита предложения. В 2020 году объем свободного предложения на рынке элитной недвижимости города достиг минимальных значений с 2012 года – колебался в пределах 850-1000 единиц. В это же время объем спроса на премиальные квартиры вырос на 12,7% относительно 2019 года.
Другим фактором рост средней цены станет вывод на рынок новых проектов.
«В 2021 году запланированы старты достаточно интересных проектов, которые будут выводиться в продажу по цене объектов высокой стадии готовности. Это связано не только с проектным финансированием и экономической ситуацией в стране, но и с требовательностью покупателей к качественным характеристикам и уровню новых жилых комплексов. В элитных проектах востребованы такие опции, как общая система умного дома, теплый асфальт на всей территории, большое количество парковочных мест и другое. Плюс каждый застройщик добавляет что-то свое. В итоге получается обширный набор дополнительных элементов, который, конечно же, повышает стоимость объекта на старте продаж и определяет динамику роста цен в будущем», ‒ отметил Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже».
Также следует обратить внимание на дефицит земельных участков для элитных проектов в Санкт-Петербурге. В исторической части города их фактически не осталось, поэтому застройщики для создания элитных проектов вынуждены заниматься реконструкцией старых и ветхих зданий, что сильно увеличивает затраты и влечет за собой увеличение средней стоимости квадратного метра в элитных ЖК.
Еще один важный фактор роста спроса и цен – повышение доступности и качества финансовых инструментов для покупки элитного жилья. В настоящее время ключевая ставка Центробанка РФ и, соответственно, процентная ставка по ипотеке становятся все интереснее для покупателей премиального рынка. Тем самым все больше объектов приобретается с целью сохранения денежных средств.
Другим востребованным инструментом стали рассрочки от застройщиков. Они не менее востребованы у покупателей «элитки», так как предоставляют возможность приобрести желаемую недвижимость с комфортными временными периодами для оплаты и без особого ущерба для бизнеса.
К концу 2020 года расценки на новостройки Новой Москвы побили очередной исторический рекорд, достигнув 165 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год этот показатель увеличился на 29%, что также стало самым резким ростом цен за всю историю локального рынка. Средняя стоимость квартиры в ТиНАО достигла 8,8 млн рублей (+26% за год).
В IV квартале 2020 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 165 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За последний квартал 2020 года этот показатель увеличился на 6% (со 155,5 тыс. рублей). По сравнению с концом 2019 года, когда средний «квадрат» стоил 128 тыс. рублей, цены увеличились на 29%.
Устойчивое повышение стоимости жилья в Новой Москве продолжается уже два года и три месяца подряд. За этот период цены увеличились со 106 тыс. рублей на 55%. Каждые три месяца, таким образом, «квадрат» на первичном рынке жилья здесь растет в цене на 6% за квартал.
Годовая динамика роста стала самой внушительной за последние три года. Если за 2020- й средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 29%, то за 2019 – на 11%, за 2018 – на 16%, а за 2017 год показатель вовсе сократился на 5%.
«Стоимость жилья в старых границах Москвы ощутимо выросла, что заставило многих клиентов переключиться на рынок Новой Москвы, где расценки несмотря на их повышение остались более привлекательными, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Более того, даже если мы говорим о жилье бизнес-класса, проекты этого сегмента в Новой Москве все равно приобретать выгоднее, чем в старой. К примеру, в нашем проекте Russian Design District, который вышел на рынок ТиНАО в 2020 году, средний “квадрат” обходится в 170 тыс. рублей, тогда как в старых границах Москвы – в 276 тыс. рублей».
Средняя стоимость квартиры также заметно повысилась. По итогам года этот показатель достиг 8,8 млн рублей, что на 26% больше, чем в 2019 году. Наиболее заметно за прошедший год увеличилась стоимость студий в Новой Москве. Они подорожали в среднем на 34% до 5,5 млн рублей (средняя площадь – 25 кв.м.). Далее следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили в цене 31% и сейчас стоят 7,3 млн рублей (39 кв.м). Двухкомнатные квартиры подорожали на 25,4% до 9,4 млн рублей (59,8 кв.м), а трехкомнатные – на 24,9% до 12,2 млн рублей (83 кв.м.).
«Долгосрочная тенденция к росту цен в Новой Москве объясняется не только высоким спросом, но и вектором и темпами развития территории ТиНАО, – отмечает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Здесь открылось много новых станций метро, в разы выросло число рабочих мест, увеличивается количество социальных объектов, сервисная и бытовая инфраструктура становится разнообразнее. Всё это способствует росту качества жизни в Новой Москве и востребованности жилья. Но в предыдущие годы в среднем квадратный метр дорожал на 15% в год, а в 2020 году рост составил более 35%. Это объясняется повышенным спросом на жилье на фоне льготной ипотеки. Так, в нашем ЖК «Прокшино» всего через 2,5 месяца после старта продаж было реализовано 55% всего предложения, а это более 1000 квартир».
«Рост цен на новостройки в Новой Москве может в долгосрочной перспективе привести к снижению спроса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Потенциальные покупатели жилья здесь более чувствительны к необходимости увеличить бюджет покупки, поэтому в какой-то момент они могут переключиться, к примеру, на вторичные рынки жилья в ближнем Подмосковье. Впрочем, выбор проектов большой, как и разброс цен на них, поэтому в целом спрос останется высоким».
