Спрос на студии и 1-комнатные квартиры превышает предложение
Студии и однокомнатные квартиры – два формата жилья в Московских новостройках, спрос[1] на которые превышает предложение[2]. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав долгосрочную динамику доли этих типов квартир в предложении и продажах московских девелоперов. Равновесие наблюдается только на рынке двухкомнатных квартир, тогда как трехкомнатных и многокомнатных вариантов предлагается больше, чем раскупается.
По итогам 2020 года спрос превышал предложение в двух секторах рынка новостроек Москвы. На студии пришлись 11% сделок от общего числа продаж квартир в новостройках, тогда как в структуре предложения они составляют 10%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом только в 2020 году разрыв между этими показателями сократился. Последние пять лет спрос на студии стабильно превышал предложение: в 2015 году – на 7 процентных пунктов, в 2016 году – на 5 п.п., в 2017 – на 7 п.п., в 2018 – на 2 п.п., в 2019 – на 2 п.п.
Источник: «Метриум»
Второй формат жилья, спрос на который превышает предложение, – однокомнатные квартиры. В 2020 году доля сделок с этим типом квартир на московском рынке новостроек составила 31%, тогда как их удельный вес в предложении составил 28%. На протяжении последних спрос превышал предложения на однокомнатные квартиры. С 2015 года – на 2 процентных пункта, в 2016 году – доля сделок была меньше доли предложения на 1 п.п., а в 2017 году спрос вновь превысил предложения – на 2 п.п., в 2018 и 2019 – на 9 п.п.
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».
Спрос на двухкомнатные квартиры по итогам 2020 года также превысил предложение, но только на один символичный процентный пункт (доля сделок – 36%, доля в структуре предложения – 35%). Между тем в предыдущие годы предложение «двушек», как правило, превышало спрос на 2-4 процентных пункта. За исключением 2016 года, когда спрос был примерно сопоставим с предложением.
Источник: «Метриум»
Стабильно выше предложение трехкомнатных квартир. В 2020 году на их долю пришлось 18% сделок против 22% от общего числа квартир в продаже. Доля предложения трехкомнатных квартир стабильно превышает спрос на 3-5 процентных пунктов. Схожая ситуация и на рынке многокомнатных квартир, на долю которых пришлось 3% сделок, хотя они образуют 5% квартир в продаже.
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры растет быстрее, чем застройщики успевают адаптировать предложения к меняющимся предпочтениям покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен при стагнации доходов привел к повышению спроса на студии и однокомнатные квартиры благодаря их доступной стоимости. Во многом на этот процесс повлияла ипотека – снижение ставок открыло возможность приобрести небольшие квартиры тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить покупку более дорогого объекта, скажем, большой однокомнатной квартиры площадью 40-45 кв.м».
[1] Структура спроса рассчитана из общего количества всех сделок, заключенных в течение отчетного периода.
[2] Структура предложения сформирована на основании среза всего рынка по состоянию на конец отчетного периода.
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году столица Финляндии, Хельсинки, стала лидером в City Wellbeing Index – рейтинге 100 ведущих городских агломераций по качеству жизни.[1] Позиция Москвы за год изменилась с 37 на 55, а Санкт-Петербург занял 58 место, впервые появившись в индексе. В новом рейтинге City Trifecta[2] по совокупности показателей инновационного развития городов и уровня жизни первое место принадлежит Мюнхену, а последнее – Лагосу. Москва и Санкт-Петербург также попали в City Trifecta: 28 и 72 позиция соответственно.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Акцент на инновациях и технологическом развитии может стать ключом к привлечению и удержанию талантов и состоятельных людей, что приведет к росту благосостояния в целом. Для определения лидеров в гонке за звание “город будущего”, мы объединили несколько важных факторов, чтобы создать наш новый индекс City Trifecta. Так, к показателю благосостояния был добавлен уровень инновационного развития и рейтинг City Wellbeing, включающий анализ важнейших параметров для поддержания высокого качества жизни в городе – здравоохранение, безопасность, качество воздуха и устойчивость».
- Оценка инновационного развития предполагает присвоение класса по совокупности четырех факторов: качества[3], инфраструктуры (например, количество научно-исследовательских организаций), финансирования (в первую очередь медицинских разработок) и реализации проектов. Города, которые сочетают в себе высокую оценку по всем критериям, станут перспективными не только для привлечения специалистов, но и для инвестирования.
- В 2020 году Лондон был единственным мегаполисом, попавшим в категорию первого класса. Во втором – Токио и Нью-Йорк. Третий класс присвоен Бостону, Парижу и Сан-Франциско. Москва наряду с Пекином, Берлином, Лос-Анджелесом, Стокгольмом и другими городами отнесены к четвертому классу инновационности.
Оценка инновационного развития городов, 2020 г.
|
Город |
Регион |
Уровень инноваций |
|
Лондон |
Европа |
1 |
|
Токио |
Азия |
2 |
|
Нью-Йорк |
Северная Америка |
2 |
|
Бостон |
Северная Америка |
3 |
|
Париж |
Европа |
3 |
|
Сан-Франциско |
Северная Америка |
3 |
|
Сеул |
Азия |
3 |
|
Москва |
Россия и СНГ |
4 |
|
Пекин |
Азия |
4 |
|
Берлин |
Европа |
4 |
|
Гонконг |
Азия |
4 |
|
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
4 |
|
Мельбурн |
Австралазия |
4 |
|
Мюнхен |
Европа |
4 |
|
Стокгольм |
Европа |
4 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
|
Цюрих |
Европа |
4 |
Источники: Active Capital Knight Frank
- Что касается индекса наиболее комфортных для проживания городов, City Wellbeing Index, то в 2020 году его возглавила столица Финляндии, Хельсинки (третье место в 2019 году). Мадрид за год переместился с пятой позиции на вторую, а Ванкувер – новичок рейтинга – сразу занял третью строчку. В 2019 году тройку лидеров составляли только европейские города: Осло, Цюрих и Хельсинки.
- В 2020 году Европа также стала лидером по количеству городов в топ-10 рейтинга – четыре мегаполиса, в 2019 году – семь. Северная Америка и Австралазия занимают оставшиеся позиции первой десятки, при этом в 2019 году в нее вошло только по одному городу от каждого региона, тогда как в 2020 году – по три. Азиатские города выбыли из топ-10 (в 2019 году Сингапур замыкал десятку), но Тайбэй занял 13 место.
- В 2020 году два российских города вошли в City Wellbeing Index и расположились в середине рейтинга: позиции Москвы скорректировались с 37 на 55 место, а Санкт-Петербург – новичок индекса – находится на 58 строчке.
City Wellbeing Index, 2020 г.
|
Город |
Регион |
City Wellbeing |
|
Хельсинки |
Европа |
1 |
|
Мадрид |
Европа |
2 |
|
Ванкувер |
Северная Америка |
3 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
|
Бостон |
Сереная Америка |
5 |
|
Брисбен |
Австралазия |
6= |
|
Мюнхен |
Европа |
6= |
|
Эдинбург |
Европа |
6= |
|
Сидней |
Австралазия |
9 |
|
Перт |
Австралазия |
10 |
|
… |
||
|
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
|
Женева |
Европа |
56 |
|
Милан |
Европа |
57 |
|
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
|
… |
||
|
Йоханнесбург |
Африка |
98 |
|
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
|
Лагос |
Африка |
100 |
Источники: Knight Frank Research, Numbeo, IQAir
- По совокупности показателей сформирован новый индекс City Trifecta, в котором лидирует Мюнхен. Достичь такой позиции городу помогли высокие оценки уровня благосостояния и инновационности, однако по качеству жизни он занимает только шестое место. Токио находится на второй строчке, а третью делят Париж и Нью-Йорк. Благоприятный инвестиционный климат и высокий класс инновационного развития также дают данным городам преимущество, несмотря на позиции в City Wellbeing Index.
- Подобная ситуация характерна и для Москвы: 28 место в City Trifecta, однако 55 – в City Wellbeing Index. Занять позицию выше позволил, в частности, четвертый класс инновационности. При этом город расположился в рейтинге выше многих мировых мегаполисов Европы (к примеру, Франкфурта, Милана, Хельсинки), Северной Америки (Майами, Монреаля, Лас-Вегаса), Азии (Шанхая, Осаки, Бангкока), Ближнего Востока (Тель-Авива, Дубая, Абу-Даби) и др.
City Trifecta, 2020 г.
|
Город |
Регион |
City Wellbeing |
Итог City Trifecta |
|
Мюнхен |
Европа |
6 |
1 |
|
Токио |
Азия |
18 |
2 |
|
Париж |
Европа |
24 |
3= |
|
Нью-Йорк |
Северная Америка |
27 |
3= |
|
Бостон |
Северная Америка |
5 |
5 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
6 |
|
Лондон |
Европа |
41 |
7 |
|
Цюрих |
Европа |
18 |
8 |
|
Гонконг |
Азия |
30 |
9 |
|
Берлин |
Европа |
35 |
10 |
|
Сингапур |
Азия |
26 |
11 |
|
Сидней |
Австралазия |
9 |
12= |
|
Мадрид |
Европа |
2 |
12= |
|
Сан-Франциско |
Северная Америка |
35 |
14 |
|
Амстердам |
Европа |
23 |
15= |
|
Стокгольм |
Европа |
17 |
15= |
|
Вашингтон |
Северная Америка |
28 |
15= |
|
Сиэтл |
Северная Америка |
12 |
18 |
|
Сеул |
Азия |
33 |
19= |
|
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
51 |
19= |
|
… |
|||
|
Брисбен |
Австралазия |
6 |
28= |
|
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
28= |
|
Франкфурт |
Европа |
35 |
30 |
|
Хельсинки |
Европа |
1 |
31 |
|
… |
|||
|
Осака |
Азия |
47 |
50 |
|
Майами |
Северная Америка |
50 |
51 |
|
Монреаль |
Северная Америка |
21 |
52= |
|
Дубай |
Ближний Восток |
39 |
52= |
|
Окленд |
Австралазия |
51 |
54 |
|
Варшава |
Европа |
43 |
55= |
|
Бангкок |
Азия |
60 |
55= |
|
Абу-Даби |
Ближний Восток |
31 |
57 |
|
… |
|||
|
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
72 |
|
Сан-Паулу |
Латинская Америка |
84 |
73 |
|
|
|||
|
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
87 |
|
… |
|||
|
Хошимин |
Азия |
94 |
99 |
|
Лагос |
Африка |
100 |
100 |
Источники: Knight Frank Research, RCA, Fortune Global 500, Michelin, Five Star Alliance, Times Higher Education, FlightsFrom.com
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, отмечает: «Безусловно, города с высоким уровнем инновационного развития являются точками притяжения ультрахайнетов всего мира. В условиях современной нестабильности именно такие регионы будут привлекать и удерживать финансовые потоки, необходимые для стабильного функционирования рынков недвижимости. Европейские города, занявшие сразу пять позиций в топ-10 City Trifecta, являются доказательством данной тенденции – в лидерах мы видим наиболее интересные направления для российских ультрахайнетов: Великобританию, Францию, Германию и Швейцарию. Однако города в этих странах известны не только своим инновационным потенциалом, но и высоким качеством жизни, разнообразием инвестиционных предложений, и конечно же, роскошной недвижимостью».
[1] City Wellbeing Index впервые был подготовлен для The Wealth Report 2020 и включал обширный перечень критериев для анализа (к примеру, баланс между работой и личной жизнью, количество солнечных часов и объем озеленения). В 2021 году расчет индекса был уточнен до системы из четырех показателей: здравоохранения, безопасности, качества воздуха и устойчивости (экологической, рыночной). Рейтинг был расширен с 40 до 100 городов.
[2] Индекс City Trifecta объединяет показатели инновационного развития городов и City Wellbeing Index.
[3] Качество инноваций измеряется качеством академических исследований, международной репутацией университетов и уровнем жизни в городе, позволяющим привлечь ценных сотрудников.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
