Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»