Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
За прошедшие 12 месяцев средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в Москве уменьшилась на четыре квадратных метра, подсчитали аналитики «Метриум». В феврале этот показатель составил 54 квадратных метра против 58 квадратных метров в феврале 2020 года.
В феврале 2021 года средняя площадь квартиры на рынке массовых новостроек Москвы достигла 54 кв.м, что на четыре квадратных метра меньше, чем год назад. Фактически предлагаемая столичными застройщиками средняя квартира уменьшилась на площадь небольшого санузла за прошедший год, отмечают эксперты «Метриум». Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере за последние три года. Последний минимум был зафиксирован в феврале 2017 года, когда средняя площадь квартиры составила 55,9 кв.м.
Вместе с тем в разрезе типов квартир площадь наиболее востребованных вариантов жилья за год практически не изменилась. Студии стали на 0,4 кв.м больше (26,2 кв.м. в среднем), однокомнатные квартиры уменьшились всего на 0,3 кв.м. (до 40,3 кв.м), двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры увеличились всего на 0,2 и 0,1 кв.м соответственно (до 62,3 кв.м. и 84,5 кв.м.). Заметно сократилась площадь только многокомнатных квартир (от 4 комнат и более) – на 3 кв.м до 108,7 кв.м.
«Важно понимать, что сегодня в новостройках более широкий выбор планировочных решений с точки зрения площади, чем 5-10 лет назад, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” есть студии площадью 25–30 кв.м., то есть клиент может выбрать подходящие габариты для своих задач. Поэтому нельзя однозначно сказать, что квартиры уменьшаются – становится шире “вилка” с точки зрения доступных площадей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что сокращение средней площади квартиры на рынке массовых новостроек Москвы может быть связано со структурными изменениями предложения. За прошедший год заметно выросла доля небольших квартир, тогда как представительство просторных вариантов жилья уменьшилось. Так, доля студий в структуре предложения увеличилась за 12 месяцев с 8% до 16%, однокомнатных квартир – с 30% до 32%. При этом доля двухкомнатных квартир снизилась с 40% до 32%, трёхкомнатных – с 20% до 17%.
«Предложение небольших квартир отчасти стимулируется инвестиционным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В 2020 году привлекательность недвижимости для вложений существенно возросла на фоне снижения ставок по депозитам и девальвации рубля. Инвесторы предпочитают приобретать малогабаритное жилье – его легче перепродать или сдать в аренду, чем более дорогие варианты квартир. Соответственно, эта тенденция влияет на смещение предложения. Впрочем, далеко не во всех проектах “студия” или “однокомнатная квартира” – это синонимы малогабаритного жилья. К примеру, в нашем проекте “Ривер Парк” есть однокомнатные квартиры площадью больше средней по рынку (40 кв.м)».
«На рынке устойчиво растет доля небольших квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с ростом цен и стагнацией доходов населения – девелоперы адаптируются к этим тенденциям. Вместе с тем нужно отметить, что сокращение средней площади квартир фиксируется уже давно. После 2015 года этот процесс протекал почти беспрерывно. Во многом это обьясняется появлением в продаже жилья евроформата, который помог оптимизировать продукт под запросы клиентов. Вместе с тем снижение ставок по ипотеке позволило многим покупателям приобрести жилье большей площади, чем они изначально планировали, поэтому нельзя исключать, что показатели площади со временем стабилизируются».
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году столица Финляндии, Хельсинки, стала лидером в City Wellbeing Index – рейтинге 100 ведущих городских агломераций по качеству жизни.[1] Позиция Москвы за год изменилась с 37 на 55, а Санкт-Петербург занял 58 место, впервые появившись в индексе. В новом рейтинге City Trifecta[2] по совокупности показателей инновационного развития городов и уровня жизни первое место принадлежит Мюнхену, а последнее – Лагосу. Москва и Санкт-Петербург также попали в City Trifecta: 28 и 72 позиция соответственно.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Акцент на инновациях и технологическом развитии может стать ключом к привлечению и удержанию талантов и состоятельных людей, что приведет к росту благосостояния в целом. Для определения лидеров в гонке за звание “город будущего”, мы объединили несколько важных факторов, чтобы создать наш новый индекс City Trifecta. Так, к показателю благосостояния был добавлен уровень инновационного развития и рейтинг City Wellbeing, включающий анализ важнейших параметров для поддержания высокого качества жизни в городе – здравоохранение, безопасность, качество воздуха и устойчивость».
- Оценка инновационного развития предполагает присвоение класса по совокупности четырех факторов: качества[3], инфраструктуры (например, количество научно-исследовательских организаций), финансирования (в первую очередь медицинских разработок) и реализации проектов. Города, которые сочетают в себе высокую оценку по всем критериям, станут перспективными не только для привлечения специалистов, но и для инвестирования.
- В 2020 году Лондон был единственным мегаполисом, попавшим в категорию первого класса. Во втором – Токио и Нью-Йорк. Третий класс присвоен Бостону, Парижу и Сан-Франциско. Москва наряду с Пекином, Берлином, Лос-Анджелесом, Стокгольмом и другими городами отнесены к четвертому классу инновационности.
Оценка инновационного развития городов, 2020 г.
|
Город |
Регион |
Уровень инноваций |
|
Лондон |
Европа |
1 |
|
Токио |
Азия |
2 |
|
Нью-Йорк |
Северная Америка |
2 |
|
Бостон |
Северная Америка |
3 |
|
Париж |
Европа |
3 |
|
Сан-Франциско |
Северная Америка |
3 |
|
Сеул |
Азия |
3 |
|
Москва |
Россия и СНГ |
4 |
|
Пекин |
Азия |
4 |
|
Берлин |
Европа |
4 |
|
Гонконг |
Азия |
4 |
|
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
4 |
|
Мельбурн |
Австралазия |
4 |
|
Мюнхен |
Европа |
4 |
|
Стокгольм |
Европа |
4 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
|
Цюрих |
Европа |
4 |
Источники: Active Capital Knight Frank
- Что касается индекса наиболее комфортных для проживания городов, City Wellbeing Index, то в 2020 году его возглавила столица Финляндии, Хельсинки (третье место в 2019 году). Мадрид за год переместился с пятой позиции на вторую, а Ванкувер – новичок рейтинга – сразу занял третью строчку. В 2019 году тройку лидеров составляли только европейские города: Осло, Цюрих и Хельсинки.
- В 2020 году Европа также стала лидером по количеству городов в топ-10 рейтинга – четыре мегаполиса, в 2019 году – семь. Северная Америка и Австралазия занимают оставшиеся позиции первой десятки, при этом в 2019 году в нее вошло только по одному городу от каждого региона, тогда как в 2020 году – по три. Азиатские города выбыли из топ-10 (в 2019 году Сингапур замыкал десятку), но Тайбэй занял 13 место.
- В 2020 году два российских города вошли в City Wellbeing Index и расположились в середине рейтинга: позиции Москвы скорректировались с 37 на 55 место, а Санкт-Петербург – новичок индекса – находится на 58 строчке.
City Wellbeing Index, 2020 г.
|
Город |
Регион |
City Wellbeing |
|
Хельсинки |
Европа |
1 |
|
Мадрид |
Европа |
2 |
|
Ванкувер |
Северная Америка |
3 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
|
Бостон |
Сереная Америка |
5 |
|
Брисбен |
Австралазия |
6= |
|
Мюнхен |
Европа |
6= |
|
Эдинбург |
Европа |
6= |
|
Сидней |
Австралазия |
9 |
|
Перт |
Австралазия |
10 |
|
… |
||
|
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
|
Женева |
Европа |
56 |
|
Милан |
Европа |
57 |
|
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
|
… |
||
|
Йоханнесбург |
Африка |
98 |
|
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
|
Лагос |
Африка |
100 |
Источники: Knight Frank Research, Numbeo, IQAir
- По совокупности показателей сформирован новый индекс City Trifecta, в котором лидирует Мюнхен. Достичь такой позиции городу помогли высокие оценки уровня благосостояния и инновационности, однако по качеству жизни он занимает только шестое место. Токио находится на второй строчке, а третью делят Париж и Нью-Йорк. Благоприятный инвестиционный климат и высокий класс инновационного развития также дают данным городам преимущество, несмотря на позиции в City Wellbeing Index.
- Подобная ситуация характерна и для Москвы: 28 место в City Trifecta, однако 55 – в City Wellbeing Index. Занять позицию выше позволил, в частности, четвертый класс инновационности. При этом город расположился в рейтинге выше многих мировых мегаполисов Европы (к примеру, Франкфурта, Милана, Хельсинки), Северной Америки (Майами, Монреаля, Лас-Вегаса), Азии (Шанхая, Осаки, Бангкока), Ближнего Востока (Тель-Авива, Дубая, Абу-Даби) и др.
City Trifecta, 2020 г.
|
Город |
Регион |
City Wellbeing |
Итог City Trifecta |
|
Мюнхен |
Европа |
6 |
1 |
|
Токио |
Азия |
18 |
2 |
|
Париж |
Европа |
24 |
3= |
|
Нью-Йорк |
Северная Америка |
27 |
3= |
|
Бостон |
Северная Америка |
5 |
5 |
|
Торонто |
Северная Америка |
4 |
6 |
|
Лондон |
Европа |
41 |
7 |
|
Цюрих |
Европа |
18 |
8 |
|
Гонконг |
Азия |
30 |
9 |
|
Берлин |
Европа |
35 |
10 |
|
Сингапур |
Азия |
26 |
11 |
|
Сидней |
Австралазия |
9 |
12= |
|
Мадрид |
Европа |
2 |
12= |
|
Сан-Франциско |
Северная Америка |
35 |
14 |
|
Амстердам |
Европа |
23 |
15= |
|
Стокгольм |
Европа |
17 |
15= |
|
Вашингтон |
Северная Америка |
28 |
15= |
|
Сиэтл |
Северная Америка |
12 |
18 |
|
Сеул |
Азия |
33 |
19= |
|
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
51 |
19= |
|
… |
|||
|
Брисбен |
Австралазия |
6 |
28= |
|
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
28= |
|
Франкфурт |
Европа |
35 |
30 |
|
Хельсинки |
Европа |
1 |
31 |
|
… |
|||
|
Осака |
Азия |
47 |
50 |
|
Майами |
Северная Америка |
50 |
51 |
|
Монреаль |
Северная Америка |
21 |
52= |
|
Дубай |
Ближний Восток |
39 |
52= |
|
Окленд |
Австралазия |
51 |
54 |
|
Варшава |
Европа |
43 |
55= |
|
Бангкок |
Азия |
60 |
55= |
|
Абу-Даби |
Ближний Восток |
31 |
57 |
|
… |
|||
|
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
72 |
|
Сан-Паулу |
Латинская Америка |
84 |
73 |
|
|
|||
|
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
87 |
|
… |
|||
|
Хошимин |
Азия |
94 |
99 |
|
Лагос |
Африка |
100 |
100 |
Источники: Knight Frank Research, RCA, Fortune Global 500, Michelin, Five Star Alliance, Times Higher Education, FlightsFrom.com
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, отмечает: «Безусловно, города с высоким уровнем инновационного развития являются точками притяжения ультрахайнетов всего мира. В условиях современной нестабильности именно такие регионы будут привлекать и удерживать финансовые потоки, необходимые для стабильного функционирования рынков недвижимости. Европейские города, занявшие сразу пять позиций в топ-10 City Trifecta, являются доказательством данной тенденции – в лидерах мы видим наиболее интересные направления для российских ультрахайнетов: Великобританию, Францию, Германию и Швейцарию. Однако города в этих странах известны не только своим инновационным потенциалом, но и высоким качеством жизни, разнообразием инвестиционных предложений, и конечно же, роскошной недвижимостью».
[1] City Wellbeing Index впервые был подготовлен для The Wealth Report 2020 и включал обширный перечень критериев для анализа (к примеру, баланс между работой и личной жизнью, количество солнечных часов и объем озеленения). В 2021 году расчет индекса был уточнен до системы из четырех показателей: здравоохранения, безопасности, качества воздуха и устойчивости (экологической, рыночной). Рейтинг был расширен с 40 до 100 городов.
[2] Индекс City Trifecta объединяет показатели инновационного развития городов и City Wellbeing Index.
[3] Качество инноваций измеряется качеством академических исследований, международной репутацией университетов и уровнем жизни в городе, позволяющим привлечь ценных сотрудников.