Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Обычно исследования, посвященные недвижимости, ограничиваются городами-«миллионниками». Тем самым из поля зрения экспертов выпадает ряд интересных и динамичных региональных рынков. Портал Urbanus.ru принял решение исправить эту ситуацию и подготовил обзор самого доступного предложения (студии и однокомнатные квартиры) в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей.
Среди российских городов «второго эшелона» самыми низкими ценами на жилье выделяется Махачкала. В жилом комплексе «Арктур», который строится в северной части города (менее 2 км до берега Каспийского моря) студию площадью 22,53 кв. м можно купить за 0,70 млн рублей – при условии оплаты наличными. В микрорайоне «Новая жизнь» на территории Засвияжского района Ульяновска нижняя планка проходит по отметке 0,87 млн рублей (студия площадью 17,36 кв. м). Покупка студии в оренбургском ЖК «Дубки» обойдется в сумму чуть более 1 млн рублей. В пул крупных городов с низким порогом входа на рынок жилья входят также Рязань (1,06 млн рублей), Краснодар (1,11 млн рублей), Пенза (1,13 млн рублей), Киров (1,17 млн рублей).
В категории однокомнатных квартир рекорд опять же принадлежит Махачкале. В жилом комплексе «Южный» их бюджеты начинаются с 1,09 млн рублей. Отметим, что в жилом комплексе «Окские просторы», который базируется в селе Дядьково в 1,5 км к востоку от Рязани, однокомнатные лоты продаются даже дешевле – от 1,06 млн рублей. Помимо столицы Дагестана, в выборке представлены еще четыре города, где есть однокомнатные квартиры с прайсом до 1,5 млн рублей, – Киров, Липецк, Краснодар и Пенза.
|
Город |
Студии с минимальным бюджетом |
Однокомнатные квартиры с минимальным бюджетом |
||||
|
Жилой комплекс |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
Жилой комплекс |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
|
|
Махачкала |
Арктур |
0,70 |
22,53 |
Южный |
1,09 |
36,20 |
|
Ульяновск |
Новая жизнь |
0,87 |
17,36 |
Акварель |
1,51 |
34,24 |
|
Оренбург |
Дубки |
1,01 |
21,95 |
Дубки |
1,72 |
38,03 |
|
Рязань |
Северный |
1,06 |
20,61 |
Ломоносов |
1,71 |
27,88 |
|
Краснодар |
Краски |
1,11 |
21,86 |
Акварель-3 |
1,42 |
33,40 |
|
Пенза |
Лесная симфония |
1,13 |
27,20 |
Лесная симфония |
1,48 |
34,40 |
|
Киров |
Озерки |
1,17 |
25,60 |
Озерки |
1,36 |
34,40 |
|
Ижевск |
Цветочный город |
1,40 |
25,25 |
Цветочный город |
1,85 |
35,28 |
|
Иркутск |
Южный парк |
1,42 |
29,50 |
Botanica |
2,77 |
33,52 |
|
Кемерово |
Мичуринская аллея |
1,46 |
24,20 |
Солнечный бульвар |
2,10 |
43,20 |
|
Набережные Челны |
64 микрорайон |
1,50 |
20,94 |
Притяжение |
1,89 |
24,90 |
|
Тольятти |
Южный бульвар |
1,56 |
21,70 |
Поле чудес |
1,70 |
36,10 |
|
Ярославль |
Волга парк |
1,59 |
19,90 |
Норские резиденции |
1,74 |
31,12 |
|
Барнаул |
Четыре монтажника |
1,59 |
25,70 |
Юбилейный |
2,03 |
36,16 |
|
Новокузнецк |
- |
- |
- |
Горьковская, 8 |
1,65 |
31,10 |
|
Саратов |
Дом по ул. Танкистов |
1,80 |
30,65 |
Булгаковский парк |
2,02 |
36,81 |
|
Санкт-Петербург |
Ломоносовъ |
1,83 |
21,15 |
Полет |
2,78 |
32,32 |
|
Тюмень |
Колумб |
1,84 |
19,54 |
Тура-2 |
2,43 |
35,50 |
|
Липецк |
Graff House |
2,21 |
31,50 |
Берендей |
1,42 |
37,39 |
|
Астрахань |
- |
- |
- |
Атмосфера |
2,45 |
32,70 |
|
Томск |
Дом на Большой Подгорной |
2,50 |
30,00 |
Южные ворота |
2,62 |
42,98 |
|
Владивосток |
Восточный луч |
2,63 |
23,90 |
Дом на бульваре |
3,95 |
34,36 |
|
Хабаровск |
Даниловский |
2,67 |
24,30 |
Березки |
2,78 |
34,79 |
|
Балашиха |
Новоград Павлино |
2,85 |
21,40 |
Столичный |
3,65 |
33,82 |
|
Москва |
Южное Бунино |
4,22 |
20,90 |
Борисоглебское |
3,08 |
35,20 |
Чтобы поселиться в подмосковной Балашихе, придется заплатить не менее 2,85 млн рублей (бюджет студии 21,40 млн рублей в ЖК «Новоград Павлино»). Это наивысший пороговый показатель для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. Самая доступная однокомнатная квартира здесь стоит 3,65 млн рублей (объект площадью 33,82 кв. м в ЖК «Столичный»). Жители Дальнего Востока тоже сталкиваются с жесткими ценовыми барьерами. Во Владивостоке на студию нужно потратить, по крайней мере, 2,63 млн рублей, в Хабаровске – 2,67 млн рублей. В категории однокомнатных квартир ценники еще выше. В этом зачете Владивосток опережает даже Москву, не говоря уже о Санкт-Петербурге.
В некоторых городах наблюдаются любопытные парадоксы. Так, в Барнауле экспонируется двухкомнатная квартира (39,27 кв. м, ЖК «Парковый»), которая по стоимости – 1,96 млн рублей –уступает однокомнатным. В Липецке – в силу особенностей предложения – порог для студий почти на 0,8 млн рублей выше, чем для классических однокомнатных квартир.
В феврале 2021 года в Москве приобрели почти на 30% больше квартир в строящихся домах, чем в тот же месяц предыдущего года, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра по Москве. Между тем спрос на готовое жилье увеличился в годовом выражении на 7%. Также резко возросла активность ипотечных заемщиков.
В феврале Росреестр по Москве зарегистрировал 7,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве. По сравнению с январем спрос на строящееся жилье в Москве увеличился на 45%, а в сопоставлении с февралем 2020 года – на 29%.
В прошлом месяце было заключено наибольшее число сделок на рынке новостроек за феврали прошедших 8 лет. Предыдущий рекорд был зафиксировано в феврале 2019 года (7,2 тыс. договоров долевого участия).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Стимулировать столичный рынок новостроек продолжает программа субсидирования ипотеки. В феврале в Москве было выдано 9,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося и готового жилья. По сравнению с январем выдача ипотеки увеличилась на 54%. Относительно февраля 2020 года, когда заемщики в Москве получили 8,1 тыс. кредитов, спрос вырос на 13%.
Эксперты «Метриум» отмечают, что февральское число сделок превосходит среднемесячное количество выданных ипотечных кредитов в 2020 (8,7 тыс. ДДУ) и в 2019 году (7,5 тыс. ДДУ). Примерно столько же, сколько и в феврале 2021 года, банки выдали в июле 2020 года, когда карантинные ограничения в основном были сняты и покупатели начали массово участвовать в программе субсидирования ставок.
«Ускорение ипотечного спроса вполне объяснимо, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Программа субсидирования ипотечного кредитования завершится в июне, если власти не примут решение её продлить. После этого ставки повысятся по разным оценкам на 1-2 процентных пункта, то есть с текущих 6-6,5% до 7-8,5%. С учетом значительного роста цен за последний год покупка жилья в ипотеку по более высокой ставке может стать обременительной. Поэтому большинство покупателей будут стремиться успеть получить одобрение кредита до завершения субсидирования. Такой же эффект мы наблюдали и в период действия предыдущих программ субсидирования ипотеки».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Особенно быстро после январского спада оправился рынок готового жилья в Москве. В феврале было зарегистрировано 12 тыс. договоров купли-продажи жилья. Это на 59% больше, чем в январе и на 7% больше, чем в феврале 2020 года. Таким образом вторичный рынок жилья в феврале рос быстрее, чем первичный, где во втором месяце 2021 года спрос увеличился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Быстрый рост числа сделок в феврале свидетельствует о том, что первое полугодие на рынке московского жилья будет “жарким”, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Неопределенность перспектив программы субсидирования будет подталкивать клиентов быстрее принимать решение о покупке жилья. Застройщики, стремясь увеличить продажу, повысят предложение новостроек, чтобы перехватить ажиотажный спрос у конкурентов. Банки также будут стимулировать спрос на кредиты. В этих условиях наиболее вероятный сценарий – рост цен на жилье, который, сохранится как минимум до середины лета».