Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
По оценкам экспертов, рынок полимерных мембран Петербурга и Ленобласти, применяемых в основном при гидроизоляции плоских кровель, напрямую зависит от крупных инвестиций в промышленный сектор. Сейчас в регионе производится около 1,5 млн кв. м мембран. В ближайшие 2-3 года производители ожидают прирост этого сегмента в пределах 5-15% в год.
На строительном рынке к полимерным гидроизоляционным мембранам относят материалы на основе ПВХ (поливинилхлорид), ТПО (термопластичные олефины) и ЭПДМ (полимеризированный этилен-пропилен-диен-мономер, или синтетический каучук). Активно данные материалы начали применяться в Петербурге в начале 2000-х годов с приходом крупных международных инвесторов и строительных компаний.
По словам Николая Воробьева, исполнительного директора ООО «ГЕОИЗОЛ Трейд», с 2003 по 2008 годы общий объем производства в Петербурге полимерных мембран вырос более чем в шесть раз. В этот период появились новые, в том числе и отечественные игроки, которые открыли производственные линии на территории России. К 2008 году объем превысил 13 млн кв. м в год, в основном за счет строительства крупномасштабных быстровозводимых объектов в большинстве регионов: ТРЦ, офисных зданий и логистических центров.
«Во время кризиса 2009 года показатели упали почти в два раза, преимущественно из-за резкого снижения объемов строительства. Чтобы пережить экономический спад, многие крупные производители были вынуждены заняться собственными научно-техническими разработками для более глубокой адаптации мембран к российским условиям, пытаясь таким образом расширить географию сбыта и области применения. В посткризисный период рост сегмента мембран возобновился. Уже в 2011 году его объем превысил аналогичные показатели 2008 года и составил около 14 млн кв. м», – рассказал Николай Воробьев.
Роман Быков, менеджер по развитию сегмента кровельной изоляции ROCKWOOL Russia, рассказал, что компания ROCKWOOL поставляет систему для тепло- и гидроизоляции рулонных (плоских) кровель. Объем этой части рынка в Петербурге и ближайших городах Ленинградской области можно оценивать в размере более 1,5 млн кв. м.
«В целом можно сказать, что наблюдается рост применения полимерных гидроизоляционных материалов. При строительстве новых зданий промышленного и торгового назначения практически не рассматривается применение устаревших битумных материалов. В то же время в сегменте реконструкции жилья и небольших общественных зданий полимерные материалы пока не завоевали сколько-нибудь серьезных позиций, сказывается инертность эксплуатационных служб, а часто именно они принимают решения в пользу хорошо знакомых им битумных материалов», – пояснил господин Быков.
По мнению Сергея Бордашова, руководителя продаж полимерной мембраны «Пластфоил» компании «Пеноплэкс», доля полимерных мембран, согласно прогнозам, на российском рынке гидроизоляции будет увеличиваться, постепенно вытесняя устаревшие битумные материалы, которым все труднее поддерживать конкуренцию. «Наша компания ежегодно увеличивает продажи в два раза, у прогрессивного материала, каким является полимерная мембрана, очень хорошие перспективы», – подчеркнул он.
На рынке Петербурга представлено несколько крупных отечественных производителей полимерных мембран.
Компания «Пеноплэкс» (марка «Пластфоил») разместила свои производства в Киришах Ленинградской области. Ближайшим соседом к Северо-Западу является компания «Гекса – нетканые материалы», которая в Тверской области производит гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» и на территории Северо-Запада реализует продукцию через отделение «Гекса – Северо-Запад».
Также на рынке Петербурга и Ленобласти активно представлены материалы лидера российского рынка кровельных систем – компании «Технониколь», которая размещает производственные мощности на своем заводе «Лоджикруф» в Рязанской области.
Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель).
Николай Воробьев считает, что рост сегмента мембран связан с новыми областями применения, например при гидроизоляции тоннелей, в том числе и при строительстве метро.
В октябре 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 219 024,4 кв. м жилья, что превышает показатель прошлого года на 9% (в октябре 2012 года было сдано 199 623,9 кв. м), сообщает Комитет по строительству.
Лидером по вводу жилья стал Невский район, где построено 48 968,8 кв. м (1051 квартира). С третьего места на второе поднялся Приморский район: там введены в эксплуатацию 3 дома на 715 квартир (46 900,3 кв. м). Третью строчку занимает Петроградский район (326 квартир общей площадью 32 592,8 кв. м).
В рейтинге индивидуального строительства Курортный район занимает лидирующие позиции (построено 11 домов общей площадью 1176 кв. м). Пушкинскому району не удалось удержаться в тройке лидеров: его сместил Петродворцовый, занявший второе место благодаря 10 новым домам общей площадью 3392,7 кв. м. Выборгский район, где сдано в эксплуатацию 6 домов общей площадью 1326,8 кв. м, спустился со второй строчки на третью.
В Петроградском районе сдан в эксплуатацию специализированный баскетбольный комплекс, в Выборгском районе появились крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей с подземным гаражом и пункт проката спортивного инвентаря.
Новый детский сад на 220 мест был построен в Красносельском районе. В Приморском районе открылась Клиника № 2 ФГУЗ «Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины им. А.М. Никифорова» МЧС России. Закончено строительство гостиничного комплекса в Зеленогорске (Курортный район).
Производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей появился в Невском районе, новый автомоечный комплекс – в Выборгском районе.
В Выборгском районе сдан в эксплуатацию общественно-деловой центр, бизнес-центр со встроенной подземной автостоянкой построен в Московском районе, складской комплекс открыт в Пушкинском районе, а производственно-складской комплекс – в Выборгском.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за октябрь 2013 года
