Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
По оценкам экспертов, стеновая опалубка занимает около 60% рынка опалубочных систем. Основным ее преимуществом перед кирпичной кладкой и панельным домостроением специалисты называют прочность, быстроту возведения, а также возможность строить высокие объекты.
Метод возведения зданий с применением опалубки в последние годы получил широкое распространение и признан перспективным как строителями, так и заказчиками. «Технология монолитного домостроения позволяет создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, большими пролетами и требуемой высотой потолка, – рассказали корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» в ООО «Опора». – Стены и перекрытия, выполняемые по монолитной технологии практически без швов, имеют небольшую толщину, что уменьшает нагрузку на фундамент и, соответственно, затраты на его возведение. Несущий каркас из монолитного железобетона способен выдержать большие нагрузки, что позволяет строить здания в 30-40 этажей и более».
По словам Олеси Квиркваиа, руководителя отдела продаж «Первой опалубочной компании», существуют три основных типа стеновой опалубки: крупнощитовая, мелкощитовая и балочно-ригельная системы. «Наиболее дорогим типом является крупнощитовая опалубка, так как для производства сложного профиля щита требуется больше затрат. Система включает щиты повышенной несущей способности и применяется для конструкций с большими опалубливаемыми поверхностями. Элементы опалубки совмещают в себе палубу с поддерживающими прогонами и ребрами», – отметила эксперт.
Что касается мелкощитовой опалубки, то, по свидетельству Олеси Квиркваиа, она дешевле крупнощитовой за счет менее технологичного производства. Эта опалубка состоит из малогабаритных щитов, поддерживающих, соединительных и монтажных элементов, допускающих монтаж опалубки вручную.
«Балочно-ригельная опалубка является самой дешевой за счет меньшего использования металлических конструкций. Основными составляющими этой системы являются деревянная балка и ламинированная фанера. В качестве палубы щита используется ламинированная фанера толщиной 18 и 21 мм, а в качестве ребер жесткости, распределяющих нагрузку, выступают деревянные балки», – добавила госпожа Квиркваиа.
В свою очередь, Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», считает, что во многом эффективность съемной опалубки зависит от прочности и качества материала опалубочной плиты. «Она должна выдерживать огромные нагрузки – до 8 тонн залитого бетона на 1 кв. м – и быть устойчивой к агрессивному термическому и химическому воздействию застывающего бетона. Березовая ламинированная фанера по соотношению «вес – прочность» в три раза превосходит сталь, а специальное покрытие фенольной пленкой обеспечивает надежную защиту от вредных факторов», – заключил эксперт.
Виктория Ефименко, специалист отдела маркетинга и PR «Первой опалубочной компании», отметила, что на рынке Санкт-Петербурга не так много компаний, которые предлагают в больших количествах новую опалубку стен как отечественных производителей, так и зарубежных. «Потребители отдают предпочтение продукции по низким и средним ценам. Содержание большого парка опалубочного оборудования требует определенных затрат, которые сказываются на цене. Именно поэтому в Петербурге и Ленобласти более востребованным является ремонт опалубочных систем и аренда», – прокомментировала она.
Эксперты ООО «Опора» отметили, что наиболее оправдавшим себя материалом каркаса опалубочных щитов считается сталь. Ее применяют в своих опалубочных системах все ведущие европейские фирмы. Например, PERI в системе Trio, DOKA – в Framax, MEVA – в Mammut и т. д. Опять же цена опалубки в России в основном зависит от производителя: отечественная – дешевле, зарубежная – дороже.
«Например, наша компания предлагает инвентарную рамную стальную опалубку первого класса. Материалом каркаса служит конструкционная сталь, холоднокатаный профиль. Высокая прочность и долговечность опалубки стен обеспеченна цельным холоднодеформированным стальным коробчатым профилем, имеющим порошковую окраску. Преимущество этого вида опалубки в том, что она стыкуется со многими другими опалубочными системами и имеет мелкощитовую опалубочную систему», – прокомментировали в ООО «Основа».
По подсчетам специалистов ООО «Основа», производство стеновой опалубки занимает около 60% рынка. Всего в Петербурге существуют около 35 компаний, которые занимаются опалубочным оборудованием.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании»:
– Цена опалубки напрямую зависит от проекта самого объекта. Инженерный расчет является одним из наиболее важных этапов подготовительных работ при строительстве монолитных сооружений. Низкая инженерная подготовка и неграмотный расчет могут привести к трагическим последствиям: разрушению щитов опалубки, обрушениям. Для безопасного и качественного бетонирования необходима инженерно грамотная привязка опалубки с учетом толщины перекрытий, технологии бетонирования, высоты установки. Такая работа требует особой аккуратности и инженерных знаний.
Вице-губернатор Марат Оганесян представил на суд Законодательного собрания Петербурга доклад городского правительства о ходе реализации Генерального плана Санкт-Петербурга в 2012 году (+ текст доклада).
Марат Оганесян сообщил, что в докладе проанализирована территориальная структура Петербурга, тенденции его социально-экономического развития, экологическая обстановка, динамика строительства жилья, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и другие аспекты. По его словам, темпы возведения жилья в 2012 году снизились по сравнению с предыдущим периодом. Так, всего было введено в строй 2,577 млн. кв. м. Еще один важный момент – не в полном объеме выполнена программа обеспечения города объектами социальной инфраструктуры. Так, в результате нового строительства в городе за год появилось 9 дошкольных образовательных учреждений на 1 585 мест, две общеобразовательные школы на 1 650 учащихся и одно учреждение среднего профессионального образования на 228 ученических мест. Марат Оганесян подчеркнул, что в 2014 году указанная проблема активно решается: ведется работа по достижению договоренностей о строительстве детских садов, школ и поликлиник на частных земельных участках с привлечением средств инвесторов.
ДОКЛАД
ПРАВИТЕЛЬСТВУ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМУ СОБРАНИЮ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА в 2012 году
НА ОСНОВАНИИ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
