Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций в I квартале 2021
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Руководство сети бизнес-центров «Сенатор» сдало в аренду помещения для продуктовых магазинов «Пятерочка».
Еще недавно в профессиональном сообществе бытовало мнение о невозможности подобного соседства. Однако с наступлением кризиса ретейлеры все чаще появляются в офисных зданиях.
Два магазина открылись в бизнес-центрах «Сенатор» на Васильевском острове, Большом пр., 80 и ул. Чапаева, 15, и расположились на первых этажах офисных зданий. По мнению Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров, магазины расширили инфраструктуру центра и повысили уровень комфорта для арендаторов.
«Со стороны ретейлера размещение магазинов в бизнес-центрах – грамотный ход, который гарантирует постоянный циркулирующий поток покупателей», – говорит Дмитрий Золин. Это уже не первый опыт сотрудничества «Сенатора» с продуктовыми ретейлерами. Почти год назад на 18-й линии В.О. открылся универсам «Верный». Собеседник «Строительного Еженедельника» не стал возражать против появления новых торговых точек в офисных зданиях «Сенатора».
Сторонние эксперты считают появление в бизнес-центрах продуктовых ретейлеров следствием кризиса.
«Продуктовые магазины – сложный тип арендатора. Необходимо место для подвоза и разгрузки товара, энергомощности для холодильных камер и других систем, а образ посетителя дискаунтера не всегда сочетается с типичным портретом посетителя бизнес-центра», – говорит Алексей Федоров, генеральный директор компании «Новый офис».
Однако владельцев бизнес-центров все больше интересует вопрос сдачи первых этажей зданий продуктовым магазинам. Представитель компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган объясняет это тем, что первые этажи офисного здания всегда сдавались по высоким ставкам. «Первые этажи занимали банки, страховые и компании, ориентированные на оказание услуг бизнесу. Сегодня, к сожалению, кроме продуктовых магазинов, никто активно не развивается», – констатирует Алена Бердиган.
Схожего мнения придерживается и директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев: «Продуктовые сети являются самыми активными игроками на рынке, готовыми предложить за аренду наиболее высокую цену». Однако эксперт отказывается считать это трендом. По его словам, в Петербурге мало бизнес-центров, в которых планировка помещений позволяет открыть магазин. «Кроме того, в городе практически не представлены магазины среднего ценового сегмента, которые были бы готовы развиваться на площадях от 200 кв. м до 500 кв. м», – поясняет он.
Понемногу продуктовые магазины становятся полноправными арендаторами бизнес-центров. К примеру, в бизнес-центре «Лангензиппен» на Каменноостровском пр. работает «Перекресток»; магазин «Азбука вкуса» открыт в МФК «Преображенский двор» на Литейном пр.; в МФК «Чкаловский» на ул. Большая Зеленина обосновался SPAR; можно вспомнить и «Перекресток» в Riverhouse на ул. Академика Павлова.
Эксперты считают, что при наличии у магазина отдельного входа влияние на офисную составляющую снижается, а остальные арендные ставки не страдают от присутствия в здании продуктового магазина. На офисном рынке ситуация двоякая: действующие бизнес-центры со сложившимся пулом арендаторов в большинстве своем заполнены на 90% и более, при этом арендные ставки в них могут даже повышаться. А вот заполнить освободившиеся или вновь построенные площади сейчас тяжело, срок экспозиции помещений увеличился до нескольких кварталов, а цена сделки снизилась на 20-25%.
Арендованная площадь сети «Пятерочка»:
БЦ класса А на Большом пр., 80 – 530 кв. м.
БЦ класса B на ул. Чапаева, 15 – 417 кв. м.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.