Итоги рынка аукционных продаж за I квартал 2021 по московскому региону
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги I квартала 2021 года по рынку продаж на торгах объектов недвижимости Московского региона. Согласно полученным данным, интерес инвесторов в равной доле распределился практически по всем направлениям: активно приобретались особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты, ТЦ/ТРЦ. В Санкт-Петербурге инвесторы более всего интересовались помещениями свободного назначения и производственными площадками.
За первый квартал в Московском регионе РАД продал 2 511 лотов на общую сумму 7,4 млрд. руб, из которых на сегмент «недвижимость» пришлось 5,5 млрд. руб (продажи). В Москве общая сумма продаж объектов недвижимости составила 4,8 млрд руб, в Московской области - 0,8 млрд. руб.
Лидер продаж Москвы - сегмент коммерческой недвижимости. За I квартал было продано недвижимого имущества в этом сегменте на сумму 4,3 млрд руб. Основной вклад в объем реализации внесли особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты и ТЦ/ТРЦ. На этот сегмент пришлось 78% всех продаж в Москве в 1-м квартале. Жилая недвижимость Москвы, области и земельные участки МО внесли примерно одинаковый вклад в продажи отчетного периода – около 300–370 млн руб. приходятся на каждый из этих сегментов. Нематериальные и финансовые активы (НиФА) составили 18% (1,5 млрд руб) от общего объема продаж. Продажи движимого имущества внесли в общий результат вклад в размере 0,4 млрд. руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, I квартал показал превосходный результат в денежном выражении и, в сравнении с прошлым годом, уступает только 4 кварталу, в котором фактически наблюдалось «годовое ралли» по реализации активов.
«Наряду с ростом показателей продаж, который в 1 кв. 2021 к аналогичному периоду предыдущего года составил 148%, мы можем отметить и рост среднего чека сделки, и рост конверсий по всем сегментам реализуемого имущества. Это, безусловно, как показатель высокой активности рынка, поддержанной инфляционными ожиданиями покупателей и дополнительной ликвидностью, вышедшей на рынок по итогам 2020 года, так и показатель высокой эффективности продаж РАД», - добавила Наталья Круглова.
Рост оборота продаж в денежном выражении в сравнении с 1-м кварталом 2020 года:
- По сегменту недвижимости рост составил 150% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 2,2 млрд руб.).
- Нематериальные и финансовые активы: рост составил 140% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,62 млрд руб.).
- Движимое имущество: рост составил 100% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,2 млрд руб.).
За отчетный период конверсии в денежном выражении составили:
- Недвижимость 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Нематериальные и финансовые активы продаются с конверсией около 1% – в оборот продаж входит каждый 100-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Движимое имущество 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
Средняя стоимость проданного лота за отчетный период составила:
- Недвижимость – 37,6 млн руб. (+ 40% к среднему значению за 2020 год).
- Нематериальные и финансовые активы – 24,4 млн руб.
- Движимое имущество – почти 3 млн руб.
«Средний чек категорий «нематериальные» и финансовые активы» и «движимое имущество» находится на уровне 2020 года, а по сегменту недвижимость – выше, чем средний чек 2020 г., на 40%. Т. е. продолжается тенденция прошлого года – рынок готов абсорбировать крупные активы, интерес инвесторов растет ко всем категориям имущества, рынок развернулся к модели «рынка продавца», характеризующегося высокой конкуренцией за качественные активы среди покупателей», - отметила Наталья Круглова.
Наиболее крупные сделки РАД за I квартал 2021 года:
«Реализация 10 лотов сформировала почти 80% оборота продаж сегмента «недвижимость» в 1-м квартале 2021 года (это почти 60% в общем объеме оборота продаж). 9 из 10 лотов представляют коммерческую недвижимость, расположенную в Москве – склады, ОСЗ (особняки и административные здания), ТРЦ, нежилые помещения. Один лот представляет собой земельный участок под ИЖС в Московской области. Продажа Курьяновской овощебазы за 1,840 млрд руб. с долей 33% в сегменте «недвижимость» является крупнейшей сделкой периода, по абсолютной стоимости актива. Также стоит отметить два знаковых лота с долями 11% в продажах недвижимости: сделка по продаже имущественного комплекса (группа зданий под редевелопмент) по адресу Сосинская ул., д. 43, и продажа объекта незавершенного строительства (многофункционального торгового центра) общей площадью около 37 000 кв. м. Вышеуказанные 10 лотов сформировали почти 4,4 млрд руб. выручки или 422 600 кв. м, со средним значением продажи 1 кв. м по цене 52 400 руб. Превышение цены продажи лотов на торгах от его минимального значения составило, в среднем, около 60% в отчетном периоде. Средняя цена продажи (средний чек) наиболее дорогих лотов сегмента «недвижимость» составила 435 млн руб. за 1 лот», - прокомментировала Наталья Круглова.
Разбивка по сегментам:
«Мы с удовлетворением констатируем достигнутые высокие показатели продаж в I квартале 2021 года, как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге и ЛО. Это говорит о высокой рыночной активности покупателей. Рассчитываем, что политические и макроэкономические риски не реализуются и не окажут негативного влияния на рынок. Во втором квартале 2021 мы не видим пока иных сдерживающих факторов, которые могли бы снизить интерес покупателей к инвестиционным активам, и надеемся на сохранение текущих уровней спроса», - добавила Наталья Круглова.
Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом. Аналитики подвели итоги первого полугодия, и их выводы далеки от оптимистичных. Надежды на рост эксперты откладывают на конец года.
Эксперты расходятся в оценках текущей ситуации. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек относительно стабилен. Объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился всего на 200 тыс кв. м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв. м. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, это позволяет говорить о сохранении спроса на первичном рынке на высоком уровне.
Иные данные приводит Knight Frank St Petersburg. По их данным, за первое полугодие 2017 года на «первичке» было продано лишь 1,5 млн кв. м жилья, что на треть меньше по сравнению со вторым полугодием 2016 года. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала 2017 года снизился на 5%, а в пригородах – на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. Так, с января по июнь текущего года в продажу было выведено около 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир.
С начала года эксперты ждали роста на новостройки, и роста доли покупок с использованием кредитов. Но пока этого не случилось.
По данным исследований риэлтерской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года снизились на 20%. При этом объем ввода вырос на треть. «Ведущие застройщики сориентировались – во втором квартале мы наблюдали обилие акций (скидки, беспроцентные рассрочки, паркинги в подарок, отделка в подарок), плюс снизилась ипотечная ставка. Это стимулировало спрос, во втором квартале он пошел вверх», – комментирует президент ГК «ЭКОТОН», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.
Прямое отражение
«Основное предложение составляет массовый сегмент, проекты КОТ. При этом цены очень разные, и многое зависит от стратегии застройщика. В одной локации цены за метр могут находиться в вилке от 80 до 110 тыс. рублей за «квадрат», – описывает ситуацию Ольга Трошева. В качестве примера она приводит Московский и Приморский районы.
По итогам полугодия цены на квадратный метр (без учета акций и скидок) сохранили стабильность. Незначительные колебания в 2–3% от месяца к месяцу не повлияли на рынок и никак не отразились на активности покупателей. «Люди больше не реагируют на ежемесячные колебания, – делится наблюдением директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева. – Действуют только агрессивные распродажи, скидки не менее 20%. Мы сталкиваемся с тем, что люди выжидают».
Лидеры рынка могут позволить не снижать ценник, периодически «заигрывая» с покупателем акциями и скидками. Те, кто предлагает качественный продукт, могут себе позволить держать цены на прежнем уровне и даже повышать их.
По мнению директора по маркетингу компании LEGENDA Всеволода Глазунова, ценник снижают те, кто не в состоянии привлечь покупателя иными способами. Например, качеством продукта. «Мы на 15% подняли цены во всех своих проектах, и к нам продолжают идти. Сильный проект от устойчивого застройщика в цене не падает в принципе», – комментирует он.
Это мнение разделяет и Юлия Роженцева. По ее словам, цена объектов на первичном рынке прямо отражает надежность компании. Причем себестоимость проектов растет с каждым годом, на нее влияют новые требования, предъявляемые к застройщикам, и постоянные изменения в градостроительном законодательстве.
Тенденцию подтверждают и проектировщики. «Находясь в самом начале этой цепочки, могу сказать, что в ближайшее время цены будут только расти, иначе многие застройщики окажутся в тяжелом положении, – прогнозирует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Часть проектов уже сегодня находится за гранью рентабельности. На девелопера давят выросшая себестоимость, высокая конкуренция, ужесточающиеся требования законодательства».
Одни девелоперы сокращают бюджет покупки, уменьшая метраж квартир, другие работают на эмоциональных и рациональных мотивациях покупателя, предлагая за счет ипотеки купить квартиру на 10 метров больше и комфортнее. Задача проектировщика в этих условиях, по словам господина Богданова, «держать в узде себестоимость».
Потребитель как трендсеттер
Сегодня покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился в три раза – с одного месяца до трех. Изменился и средний возраст покупателя – он снизился до 35–45 лет.
Клиент более информирован: он собирает данные из массы различных источников – от консалтинговых агентств до соцсетей, предъявляет более осмысленные требования. Люди стали более осознанно подходить к оформлению сделки. Не последнюю роль играет и наличие ипотеки: понимая итоговую стоимость покупки и срок выплаты кредита, потребитель хочет получить за свои деньги максимально качественный продукт.
«Часто начинают поиск квартиры под определенный бюджет, но 80% покупателей готовы искать дополнительные средства, чтобы купить то, что понравилось», – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.
Впрочем, эта тенденция характерна скорее для покупателей бизнес-класса: клиент готов двигаться к лучшему варианту и варьировать стоимость сделки. Более рациональные покупатели из комфорт- и эконом-классов не склонны менять бюджет покупки: они скорее выберут аналогичный объект у другого застройщика, если тот предложит им символическую скидку или квартиру чуть большего метража за ту же сумму.
Эксперты связывают надежды на рост рынка с понижением ключевой и ипотечной ставки – именно этот инструмент традиционно стимулирует рост. Риэлторы, опираясь на статистику, ожидают оживления спроса в связи с президентскими выборами и чемпионатом мира по футболу. «Недвижимость всегда была тихой гаванью, и люди перед выборами стремятся инвестировать свои средства, и квадратные метры по-прежнему остаются самым надежным вложением», – уверена Екатерина Романенко.
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется. Каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе (и девелоперов, и подрядчиков), уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.
Индикатором, характеризующим состояние ритейла Петербурга, является Невский проспект. За последние пять лет качественный состав торговых объектов здесь сильно изменился. Практически не осталось fashion-брендов (они теперь выбирают для размещения современные ТЦ), их место заняли общепит и сувенирные магазины.
В рамках прошедшего в конце июня текущего года мероприятия «Центр переговоров. Торговая недвижимость», организованного ИД RETAILER, состоялась аналитическая конференция, посвященная вопросам развития торговых центров и стрит-ритейла Петербурга. «Строительный Еженедельник» выступил информационным партнером мероприятия.
Внутренняя работа
Юлия Кузнецова, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International, рассказала на конференции о тенденциях развития торговых центров: «Несмотря на сложности в экономике, уровень вакансии в качественных торговых центрах составляет всего 1-2%, а в комплексах, нуждающихся в ремаркетинге и реконцепции, – 6-10%. Чтобы сохранить покупателей, девелоперы увеличивают в составе торговых центров долю развлекательных центров и общепита. Арендаторы, в свою очередь, стремятся к расширению аудитории покупателей, оптимизируют форматы, проводят акции, привлекают дизайнеров к оформлению магазинов».
На ближайшие два года значимых открытий новых ТРК в Петербурге не запланировано. В 2019 году должен заработать ТЦ «МЕГА ИКЕА» в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. «Интересно отметить, что до 2015 года в подавляющем большинстве случаев на рынок выводили проекты российские девелоперы, проекты после 2015-го – в основном иностранные», – говорит Юлия Кузнецова.
На фоне отсутствия новых проектов растет число реконцепций функционирующих объектов. Так, сейчас стадию реконцепции проходят ТРК «Капитолий» на Коломяжском проспекте, ТРК «ПИК» на Сенной площади, ТРК Atlantic City на улице Савушкина и др.
«Сейчас рынок возможностей, но не для согласования коммерческих условий в новых объектах, как это было раньше, а в плане работы с тем, что есть: смены формата, улучшения сервиса. В ближайшие два года мы будем работать в условиях того рынка, который уже сформировался», – резюмирует Юлия Кузнецова.
О спросе и предложении на основных торговых магистралях Петербурга рассказала Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, отметив при этом: «На главных и значимых торговых магистралях города, а также пешеходных улицах, лидирующим профилем арендаторов стал общепит и магазины продуктов».
Для примера: на пешеходных 6-й и 7-й линиях В. О. 53% арендаторов относятся к общепиту, вакансия составляет 3,5%, ставки аренды – от 2000 до 4000 рублей за кв. м/мес. На Московском проспекте, одной из главных торговых магистралей города, преобладающим арендатором также является общепит – 28,5%, вакансия составляет 11,6%, а ставки аренды – от 2000 до 6000 рублей за кв. м/мес. (см. таблицу).
Из событий, влияющих на планы ритейлеров, Анна Лапченко называет преобразование части Большой Морской улицы от Невского проспекта до Дворцовой площади в пешеходную зону. Пешеходных зон в Петербурге немного, и они весьма востребованы у ритейлеров.
Анна Лапченко также отмечает новый виток интереса к Старо-Невскому проспекту со стороны мировых брендов после открытия там магазина Louis Vuitton. После этого события арендные ставки выросли на 30%, говорит она.
Кроме того, максимальная заполненность коммерческих помещений улицы Рубинштейна стимулирует к развитию Загородный и Владимирский проспекты, а реорганизация общественного пространства на Сенной площади (демонтаж торговых павильонов) привела к росту интереса к локации со стороны крупных сетевых компаний, среди которых опять же немало предприятий общепита.
Борьба со старением
Торговые объекты, выведенные на рынок в 1990-е и 2000-е, сегодня начинают устаревать и не выдерживают конкуренции с современными качественными объектами. «Некоторые из наших объектов уже отпраздновали 20-летний юбилей, – рассказывает Александр Москвитин, коммерческий директор управляющей компании «Адамант». – Классическая проблема: прекрасная локция, но при этом размытый пул арендаторов и устаревшие концепции. Еще в 2005 году мы инициировали реконцепцию одного из торговых центров. Первый опыт показал, что наилучший в 99% случаев с точки зрения экономики вариант – проводить реконструкцию без закрытия объекта, что позволяет не терять ни арендаторов, ни посетителей торговых центров. Сейчас мы проводим одновременно 9 реконструкций».
«Необходимость реконцепции обусловлена сегодня целым рядом причин, в том числе и общим снижением покупательского спроса, и отсутствием на рынке новых объектов, – считает Дмитрий Абрамов, генеральный директор МФК «Пассаж», партнер Jensen Group. – Качественные преобразования должны происходить в торговых комплексах регулярно, неправильно ограничиваться только однократными точечными изменениями».
Как говорит Дмитрий Абрамов, преобразования в торговом центре обычно проходят по двум сценариям – меняется концепция в целом или другие характеристики объекта: «Например, в ТЦ RIVER HOUSE мы пошли по пути смены якорных арендаторов. Так, замена предыдущего оператора на гипермаркет О’КЕЙ привела к росту покупательского потока на 50%».
Совсем другая задача – сделать МФК «Пассаж» (который в следующем году отметит 170-летний юбилей) полноценным участником современного рынка торговой недвижимости. (Jensen Group приобрела «Пассаж» в 2011 году у банка ВТБ. – Прим. «СЕ».) «Изменения в МФК «Пассаж», которые мы производим, касаются как концепции, так и конструктива самого здания, которое является объектом культурного наследия, – рассказывает Дмитрий Абрамов. – Мы «пересадили» здание на новый фундамент и задействовали площадь цокольного этажа, который полностью займет супермаркет «Лэнд».
Для сети «Лэнд» это уже второй супермаркет на Невском проспекте. В прошлом году сеть стала оператором продуктового магазина в ТК «Невский центр». Надо отметить, что продуктовые сети все больше осваивают Невский проспект. В торговом комплексе «Перинные ряды» на Думской улице недавно открылся «Перекресток».
Сейчас в «Пассаже» в помещении для супермаркета «Лэнд» идут работы по отделке, прокладке инженерных коммуникаций, а также устройству лифтов. «Открытие супермаркета планируется весной следующего года. Все работы проводятся без закрытия здания», – подчеркнул Дмитрий Абрамов.
Кроме того, идет работа по реконструкции одной из ключевых входных групп «Пассажа», где будет вход в супермаркет, ресторан и детский развлекательный центр. Кстати, количество кофеен и кондитерских в МФК «Пассаж» после реконструкции увеличится до 12-ти.
«У любого торгового комплекса много точек роста, надо только обращать внимание на современные тренды и соразмерять их с преимуществами и недостатками конкретного объекта, – резюмирует Александр Ионов, генеральный директор CityProfit (компания принимала участие в разработке реконцепции ТРК «ПИК» на Сенной площади – прим. «СЕ»). – В ТРК "ПИК" мы также начали изменения с цоколя здания, в котором достаточно неудачно до последнего времени размещались гипермаркет «Перекресток» и небольшая парковка. Мы сняли перекрытия первого этажа и освободили большое пространство, сделав удобным сообщение между цокольным и первым этажами в районе атриума. Кроме того, изменили местоположение входа в «Перекресток». Экономика проекта увеличилась минимум в два раза».
Справка
ИД RETAILER занимается развитием каналов коммуникации для участников потребительского рынка уже 14 лет. В управлении компании находятся портал www.RETAILER.ru («Ежедневные коммуникации»), деловые мероприятия в форматах RETAILER Сongress, RETAILER Club, Центры переговоров по торговой недвижимости, Центры переговоров по технологиям для розничных компаний.
Формат Центра переговоров разработан в ИД RETAILER в 2014 году. Суть проекта – организация прямых эффективных переговоров между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями торговой недвижимости.