Итоги рынка аукционных продаж за I квартал 2021 по московскому региону
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги I квартала 2021 года по рынку продаж на торгах объектов недвижимости Московского региона. Согласно полученным данным, интерес инвесторов в равной доле распределился практически по всем направлениям: активно приобретались особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты, ТЦ/ТРЦ. В Санкт-Петербурге инвесторы более всего интересовались помещениями свободного назначения и производственными площадками.
За первый квартал в Московском регионе РАД продал 2 511 лотов на общую сумму 7,4 млрд. руб, из которых на сегмент «недвижимость» пришлось 5,5 млрд. руб (продажи). В Москве общая сумма продаж объектов недвижимости составила 4,8 млрд руб, в Московской области - 0,8 млрд. руб.
Лидер продаж Москвы - сегмент коммерческой недвижимости. За I квартал было продано недвижимого имущества в этом сегменте на сумму 4,3 млрд руб. Основной вклад в объем реализации внесли особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты и ТЦ/ТРЦ. На этот сегмент пришлось 78% всех продаж в Москве в 1-м квартале. Жилая недвижимость Москвы, области и земельные участки МО внесли примерно одинаковый вклад в продажи отчетного периода – около 300–370 млн руб. приходятся на каждый из этих сегментов. Нематериальные и финансовые активы (НиФА) составили 18% (1,5 млрд руб) от общего объема продаж. Продажи движимого имущества внесли в общий результат вклад в размере 0,4 млрд. руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, I квартал показал превосходный результат в денежном выражении и, в сравнении с прошлым годом, уступает только 4 кварталу, в котором фактически наблюдалось «годовое ралли» по реализации активов.
«Наряду с ростом показателей продаж, который в 1 кв. 2021 к аналогичному периоду предыдущего года составил 148%, мы можем отметить и рост среднего чека сделки, и рост конверсий по всем сегментам реализуемого имущества. Это, безусловно, как показатель высокой активности рынка, поддержанной инфляционными ожиданиями покупателей и дополнительной ликвидностью, вышедшей на рынок по итогам 2020 года, так и показатель высокой эффективности продаж РАД», - добавила Наталья Круглова.
Рост оборота продаж в денежном выражении в сравнении с 1-м кварталом 2020 года:
- По сегменту недвижимости рост составил 150% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 2,2 млрд руб.).
- Нематериальные и финансовые активы: рост составил 140% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,62 млрд руб.).
- Движимое имущество: рост составил 100% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,2 млрд руб.).
За отчетный период конверсии в денежном выражении составили:
- Недвижимость 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Нематериальные и финансовые активы продаются с конверсией около 1% – в оборот продаж входит каждый 100-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Движимое имущество 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
Средняя стоимость проданного лота за отчетный период составила:
- Недвижимость – 37,6 млн руб. (+ 40% к среднему значению за 2020 год).
- Нематериальные и финансовые активы – 24,4 млн руб.
- Движимое имущество – почти 3 млн руб.
«Средний чек категорий «нематериальные» и финансовые активы» и «движимое имущество» находится на уровне 2020 года, а по сегменту недвижимость – выше, чем средний чек 2020 г., на 40%. Т. е. продолжается тенденция прошлого года – рынок готов абсорбировать крупные активы, интерес инвесторов растет ко всем категориям имущества, рынок развернулся к модели «рынка продавца», характеризующегося высокой конкуренцией за качественные активы среди покупателей», - отметила Наталья Круглова.
Наиболее крупные сделки РАД за I квартал 2021 года:
«Реализация 10 лотов сформировала почти 80% оборота продаж сегмента «недвижимость» в 1-м квартале 2021 года (это почти 60% в общем объеме оборота продаж). 9 из 10 лотов представляют коммерческую недвижимость, расположенную в Москве – склады, ОСЗ (особняки и административные здания), ТРЦ, нежилые помещения. Один лот представляет собой земельный участок под ИЖС в Московской области. Продажа Курьяновской овощебазы за 1,840 млрд руб. с долей 33% в сегменте «недвижимость» является крупнейшей сделкой периода, по абсолютной стоимости актива. Также стоит отметить два знаковых лота с долями 11% в продажах недвижимости: сделка по продаже имущественного комплекса (группа зданий под редевелопмент) по адресу Сосинская ул., д. 43, и продажа объекта незавершенного строительства (многофункционального торгового центра) общей площадью около 37 000 кв. м. Вышеуказанные 10 лотов сформировали почти 4,4 млрд руб. выручки или 422 600 кв. м, со средним значением продажи 1 кв. м по цене 52 400 руб. Превышение цены продажи лотов на торгах от его минимального значения составило, в среднем, около 60% в отчетном периоде. Средняя цена продажи (средний чек) наиболее дорогих лотов сегмента «недвижимость» составила 435 млн руб. за 1 лот», - прокомментировала Наталья Круглова.
Разбивка по сегментам:
«Мы с удовлетворением констатируем достигнутые высокие показатели продаж в I квартале 2021 года, как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге и ЛО. Это говорит о высокой рыночной активности покупателей. Рассчитываем, что политические и макроэкономические риски не реализуются и не окажут негативного влияния на рынок. Во втором квартале 2021 мы не видим пока иных сдерживающих факторов, которые могли бы снизить интерес покупателей к инвестиционным активам, и надеемся на сохранение текущих уровней спроса», - добавила Наталья Круглова.
К концу года офисный рынок Санкт-Петербурга замер в условиях неопределенности, считают аналитики Becar Asset Management. Средний уровень ставок держится на уровне первого полугодия, а вакансия продолжает показывать положительную динамику. В это же время сегмент гибких пространств показывает первые признаки восстановления.
В третьем квартале было введено 4 бизнес-центра общей площадью 94,8 тыс. м2 GLA, из них 87% приходится на класс А. Основным событием квартала на офисном рынке стал ввод второй очереди «Лахта Центра». Также сегмент пополнил бизнес-центр «К-12» в Новой Голландии, арендованный «Газпромом» еще на стадии реконструкции. С учетом ввода заполненных новых объектов в классе А средний уровень вакансии снизился на 0,3.п.п. за 3Q 2020 до 5.3%, однако в классах В+, В и С уровень свободных площадей продолжил расти на 1,1 -1,5 п.п. в зависимости от класса.
С начала года средний уровень вакансии в бизнес-центрах города увеличился на 2 п.п. По итогам 3Q 2020 уровень вакансии в классе В+/В составил 10,6%, в классе С – 6,6%. «При текущем состоянии рынка, сохраняющемся уровне ставок и стремлении компаний к сокращению издержек, расширяться не выгодно никому. Те компании, которые могут перевести часть сотрудников на удаленную работу и сократить офисные площади, будут это делать, даже сфера IT», - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Во всех классах средний уровень арендных ставок, несмотря на высвобождение офисных площадей из-за коронакризиса, сохраняется на уровне значений 1-2 квартала 2020 г. Однако, эксперты ожидают коррекцию арендных ставок в сторону понижения на 3-5%.
По сравнению с традиционным офисным рынком в Петербурге отмечаются признаки восстановления сегмента коворкингов и сервисных офисов. В августе и сентябре резиденты начали возвращаться в гибкие пространства , что увеличило средний уровень заполняемости до 70%. В классических коворкингах средний тариф FLEX составил 8 930 руб./мес, тариф FIX - 11 510 руб./мес.
«Уровень цен в этом сегменте в целом стабилен , - рассуждает Ольга Шарыгина, - а среднерыночное изменение тарифов происходит в основном за счет новых открытий и ухода объектов с рынка».
Так, например было открыто 7 гибких пространств общей площадью 2,2 тыс.кв.м на 380 рабочих мест, рост рынка с начала года составил 31% (по площади). Среди открытий 3Q 2020 классические гибкие пространства: «Рабочая Лошадка Ковенский», RE:WORK, «Турку 11», Ugol Page, коворкинг от Event group и коворкинг Петербургского Политехнического университета. Кроме того, открыто специализированное пространство Quiet Riot Space для специалистов видеопроизводства и кинематографа.
Аналитический центр М2Маркет подготовил аналитический обзор по результатам освоения промзон для строительства нового жилья Санкт-Петербурга за 9 месяцев 2020 года.
В отчете было выявлено ТОП-5 застройщиков, которые активнее всего работают на землях серого пояса.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено более 4 800 тыс. кв. м жилья.
Показатель 2020 года ниже остальных в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришёлся на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода за 2020 год будет ясен по итогам года. На данный момент по итогам 2020 года прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м.
В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.
За 9 месяцев 2020 году в промзонах Серого пояса Санкт-Петербурга вышло всего 2 проекта комфорт-класса, 2 проекта комфорт+, 3 проекта бизнес-класса и 1 проект премиум класса (8 проектов). При этом больше половины проектов, вышедших на территории промзон – это объекты комфорт+ и бизнес-класс, реже стали выходить объекты массового сегмента. Аналитики отмечают, что начиная с 2019 года заметен спад в динамике вывода новых проектов, что связано с общими рыночными тенденциями.
К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено в эксплуатацию более 4 800 тыс. кв. м жилья. Показатель 2020 года ниже по сравнению с предыдущими годами в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришлось на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода по итогам 2020 год будет определен в конце года. На данный момент прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м. В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.
Проекты редевелопмента по районам
В сентябре 2020 года в промзонах «серого пояса», а также на территории других крупных промышленных зон, территориально близких к «серому поясу», расположено 142 проекта редевелопмента на участках площадью 690,6 га. В их число входят как уже сданные и реализованные, так и находящиеся в стадии активного строительства комплексы. Общий объём жилья в них составляет 10,4 млн кв. м.
К сентябрю 2020 года на месте бывших промышленных площадок «Серого пояса» уже было введено более 4,8 млн кв. м жилья. Активнее всего процесс редевелопмент проходит в Московском, Калининском, Петроградском, Адмиралтейском районах. Уже который год лидером является Московский район, где уже введено более 1 млн кв. м жилья или практически четверть (22%) от общего объема (однако, за счет территории бывшего мясокомбината «Самсон», не относящегося к «серому поясу»; с учетом только промзон «серого пояса» лидером становится Калининский район с 942 тыс. кв. м. жилья).
Больше всего в 2020 году введено во Фрунзенском районе (почти 55 тыс. кв. метров жилья в рамках одного проекта “Первый Квартал” от Glorax Development).
Доля освоенной территории под жилье в промзонах «серого пояса»
Часть промзон только начинает осваиваться и в ближайшие годы на их территории будет построено жилье, уже сейчас в активной работе находятся проекты и разрабатываются участки под перспективную застройку. Это промзоны Волково, Галерная, Выборгская.
В 2020 году стартовали проекты в промзонах Новоизмайловская, Обводный канал, Черная речка, Леонтьевский мыс - Карповка, Охтинская, Волково, Уральская.
Динамика объемов строительства на территории промзон «серого пояса»
В настоящее время на территории промзон «серого пояса» в стадии строительства и активной реализации находится 49 проектов на участках площадью 268 га и возле ст. м Звёздная - 5 проектов на участках площадью 21,6 га.
Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.
В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше и меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.
Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.