В 2021 г. объем ввода складских площадей в Московском регионе может стать максимальным с 2014 г.
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
По словам Максима Клягина, аналитика УК «Финам Менеджмент», одним из ключевых драйверов поддержки рынка DIY оставались высокие темпы роста нового строительства и в целом расширения рынка жилой недвижимости, так как этот сектор выступает основным поставщиком спроса на строительные и отделочные материалы. «В настоящий момент на фоне общего выраженного спада в экономике конъюнктура DIY выглядит довольно сложно. В ближайшее время рынок будет оставаться под давлением рецессии и, вполне вероятно, испытает заметное сужение спроса. На фоне падения доходов потребители будут временно сокращать в первую очередь капитальные расходы, к которым относятся в том числе строительство и ремонт. Пока фактором поддержки остается сильная динамика в секторе массового жилищного строительства. Несмотря на спад в экономике, ввод жилья, поддержанный сильным ипотечным кредитованием, по итогам девяти месяцев 2014 года в целом по РФ вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем в 2015 году темпы здесь будут, скорее всего, заметно ниже, и рынку DIY потребуются новые стимулы. Продолжение качественного расширения, конечно, будет возможно только по мере преодоления спада и выхода экономики на новый этап выраженного роста», – заключает господин Клягин.
Объем рынка DIY оценивается сегодня в 25-30 млрд USD, на Петербург приходится до 5% от общего объема.
Если брать более узкие направления DIY, например электроинструмент и садовую технику, то, по словам Алексея Федорова, управляющего партнера ГК «220 Вольт», этот сегмент на петербургском рынке DIY составляет около 5%. «В разных сетях эта доля, конечно, различна. В традиционном DIY, таком как «Максидом» и «К-Раута», электроинструмент занимает единицы процентов, в канале traditional trade, профессиональной рознице, такой как «220 Вольт» – десятки процентов. В то же время необходимо отметить, что в средней строительной смете электроинструмент занимает порядка 2% от стоимости объекта», – говорит он. При этом господин Федоров также считает, что на рынке СЗФО не отмечается особого снижения оборота рынка электроинструментов, так как люди продолжают инвестировать в жилье.
Рыночные реалии
Операционный директор «Корпорации СБР» (управляет сетью строительных магазинов «Метрика») Зденек Бартушка сказал, что общеэкономическая ситуация внесла свои коррективы. «Речь идет о некотором торможении той положительной динамики, которую мы отмечали в начале года и о перераспределении покупательского спроса среди товарных групп. Так, в этом году наибольшим спросом пользуются декоративные товары, такие как люстры, например, а сантехникой стали интересоваться меньше. Меняются и настроения потребителей: если первые месяцы 2014 года рост спроса на товары DIY был ровным и касался всех категорий товаров, то к августу поведение покупателей стало иным. От крупного ремонта люди уходят в пользу мелкого: если раньше ремонт в основном был капитальным, то сейчас минимальный косметический», – рассказывает господин Бартушка.
Алексей Федоров поясняет, что сейчас на рынке, как всегда в эпоху кризиса, происходит уход клиентов из высокого сегмента, фактически инструментального «лакшери» – таких брендов, как Bosch, Makita, Metabo, – в сегмент средней ценовой категории – бренды «Интерскол», Hammer, Wester.
«Покупатели начали экономить, марка перестала играть главную роль, на первый план выступили цена и функциональность. К счастью для рынка DIY, жители Северо-Западного региона не стали экономить на ремонтах своих квартир, дач и коттеджей. Наоборот, в связи с тем что многие горожане решили не хранить сбережения в рублях, а вложить деньги в недвижимость (мы знаем, что на рынке ипотечного кредитования происходит настоящий бум), количество ремонтов резко возросло», – утверждает господин Федоров.
Высококонкурентная среда
К основным проблемам игроков рынка DIY эксперты и сами ретейлеры относят высокую конкуренцию и ярко выраженную сезонность спроса.
Мария Шишкина, аналитик ИК «Русс-Инвест», говорит о том, что среди основных специфических сложностей этого рынка, особенно в Петербурге, можно отметить высокий уровень конкуренции, преобладание импортной продукции в товарах с высокой добавленной стоимостью (в целом доля импорта на рынке достигает 40-50%, из-за чего на рынок сильно влияет колебания валютных курсов), а также преобладание частных покупателей. «Как правило, крупные клиенты закупают подобные товары напрямую у производителей или поставщиков. При этом конкуренция наблюдается высокая как со стороны частных магазинов и средних розничных сетей, так и среди крупных игроков (IKEA, Leroy Merlin и др.). В итоге цены на товары рынка довольно эластичны, что давит на маржу торговых сетей. Как правило, общая наценка не превышает 25-30%, для сравнения, в торговле продовольствием наценка составляет более 50%. Но высокая емкость и неплохая динамика рынка тем не менее привлекают крупных игроков», – подчеркивает госпожа Шишкина.
Цифра
30 млрд USD – оборот рынка DIYв России