В Санкт-Петербурге растет спрос на офисы класса В
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/59bbcba9/f6123a41e690c4e310e139a9.jpg)
По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв. м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды. По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м - на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» - 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв. м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв. м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв. м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот». Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В. В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости. В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/9fa8e0b6/4c981ee368269c1db91e4f9e.jpg)
По подсчетам экспертов компании «Метриум», за первые три месяца 2021 года в столичных новостройках высокобюджетного сегмента было реализовано 65 тыс. кв.м. жилья, что почти наполовину (41,2%) больше, чем за аналогичный период прошлого года. На долю 10 самых востребованных проектов пришлось 49,5 тыс. кв.м. (76,2%).
В I квартале 2021 года в Москвы было заключено более 665 договоров долевого участия в домах премиального и элитного класса. При этом на долю наиболее популярных проектов пришлось 76,2% проданных площадей. В них было реализовано 49,5 тыс. кв.м. недвижимости, что принесло девелоперам 39,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
Стоит отметить, что по сравнению с другими сегментами рынка жилой недвижимости топ-10 самых продаваемых новостроек элитного класса с начала года обновился всего на 20%. Однако, внутри рейтинга произошли изменения. Прежде всего, теперь в него входят только объекты премиум-класса. Также произошла смена лидера, на первую строчку вышел ЖК «Остров». Кроме того, по сравнению с прошлым периодом на один уменьшилось количество проектов в ЦАО, теперь распределение по округам выглядит следующим образом: по четыре объекта в центре и на западе столицы, по одному – на севере и северо-западе. Стоит отметить и перемещение на десятое место серебряного призера предыдущего рейтинга ЖК Prime Park.
Новым лидером стал ЖК «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ» (СЗАО, район Хорошево-Мневники), который вышел на рынок в феврале. За февраль и март 2021 года в нем было реализовано 10,2 тыс. кв.м. (15,6% от всех продаж в сегменте), что обусловлено привлекательной стоимостью квадратного метра (470,1 тыс. рублей).
На втором месте расположился ЖК Lucky (ЦАО, Пресненский район), занявший первую строчку по итогам 2020 года. В нем за I квартал было продано 7,4 тыс. кв.м., средняя стоимость «квадрата» составила 783,5 тыс. рублей.
Третье место сохранил за собой ЖК Victory Park Residence, расположенный в районе Дорогомилово на западе столицы. Здесь за три месяца 2021 года было реализовано 7,2 тыс. кв.м. при средней цене квадратного метра в 842,4 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса
в I квартале 2021 года *
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади |
Средняя цена в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
1 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
премиум |
10,2 |
15,6% |
470,1 |
2 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
7,4 |
10,4% |
783,5 |
3 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
7,2 |
10,1% |
842,4 |
4 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
5,3 |
7,4% |
884,8 |
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
4,6 |
7,1% |
426,6 |
6 |
▼ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
4,2 |
6,4% |
563,7 |
7 |
▲ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
4,1 |
6,0% |
489,2 |
8 |
▼ |
Садовые кварталы*** |
Хамовники |
премиум |
2,7 |
5,8% |
1175,4 |
9 |
▲ |
TITUL на Серебрянической |
Таганский |
премиум |
2,3 |
3,8% |
674,1 |
10 |
▼ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
1,5 |
3,3% |
556,7 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 1, 2 и 3, которые соответствуют премиум-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса бизнес-класса (4 и 5).
***В Садовых кварталах в продаже остался пентхаус и 3 комн. квартира
Источник: «Метриум»
Наиболее высокая стоимость квадратного метра в высокобюджетном сегменте отмечена в ЖК «Садовые кварталы» (1175,4 тыс. рублей), ЖК Capital Towers (884,8 тыс. рублей) и ЖК Victory Park Residence (842,4 тыс. рублей). В свою очередь, к самым доступным предложениям относятся ЖК Hide (426,6 тыс. рублей), ЖК «Остров» (470,1 тыс. рублей) и ЖК Spires (489,2 тыс. рублей).
«В I квартале 2021 года продолжает фиксироваться тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рассматриваются как долгосрочная инвестиция с высокой доходностью. На фоне ослабления курса рубля, снижения доходности и усиления налоговой нагрузки такой вид вложений выглядит крайне привлекательно. Вероятно, подобные тенденции продолжатся и в следующих кварталах».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/6a19ef0c/b4f227d9594859a71dc5dda0.jpg)
В I квартале 2021 года, по подсчетам экспертов компании «Метриум», более половины (53%) договоров долевого участия пришлись на долю 15 наиболее популярных у покупателей проектов новостроек бизнес-класса. Таким образом, сохраняется тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса.
По состоянию на конец марта на первичном рынке жилой недвижимости столицы представлены 93 проекта бизнес-класса (на четыре меньше, чем год назад), в которых за первые три месяца этого года было реализовано порядка 5,8 тыс. жилых помещений. Это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики «Метриум».
Сам рейтинг за прошедший квартал обновился на 60% и включает в себя 9 новых объектов. Сохранил свои позиции только лидер рейтинга ЖК «Символ». Стоит отметить, что входящие в топ-15 новостройки относительно равномерно распределены по округам. Больше всего проектов реализуется в ЗАО и СЗАО (по три), затем следуют ЮАО, САО и СВАО (по два), по одному расположены в ЮВАО, ЦАО и ЮЗАО. Исключением служит только восток столицы, в топ-15 не вошел ни один из трех размещенных на его территории объектов.
Неизменным с прошлого периода остался лидер рейтинга – ЖК «Символ» от компании «Донстрой» (ЮВАО, район Лефортово). За I квартал в нем было продано более 730 квартир (12,7% от общего количества сделок в бизнес-классе), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента и в 2,8 раза больше, чем у серебряного призера. Средняя стоимость квадратного метра в данном проекте составляет 278,5 тыс. рублей, что на 13,4% ниже среднерыночного показателя.
На втором месте расположился дебютант рейтинга – другой проект от «Донстрой», ЖК «Событие» (ЗАО, район Раменки). Реализация второй очереди в нем началась в январе этого года. «Квадрат» в данном комплексе, в среднем, обойдется в 344,2 тыс. рублей (4 место по стоимости в топ-15).
Третье место занял ЖК «Now. Квартал на набережной», расположенный в Даниловском районе на юге столицы. Еще в конце прошлого года данный проект располагался на 6 месте и демонстрировал тенденцию к спаду покупательского интереса, но выход в продажу новой очереди подстегнул спрос, благодаря чему объект замкнул тройку призеров. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК сопоставима со среднерыночной и составляет 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в I квартале 2021 года*
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
733 |
12,7% |
278,5 |
2 |
▲ |
Событие |
Раменки |
263 |
4,6% |
344,2 |
3 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
226 |
3,9% |
320 |
4 |
▲ |
Достижение |
Останкинский |
220 |
3,8% |
308,7 |
5 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
209 |
3,6% |
251,6 |
6 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
187 |
3,2% |
392,5 |
7 |
▼ |
Headliner |
Пресненский |
159 |
2,8% |
255,9 |
8 |
▼ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
144 |
2,5% |
261,4 |
9 |
▼ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
137 |
2,4% |
375 |
10 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
137 |
2,4% |
363,3 |
11 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
134 |
2,3% |
312,6 |
12 |
▲ |
Sydney City |
Хорошево-Мневники |
134 |
2,3% |
383,5 |
13 |
▲ |
Архитектор |
Обручевский |
128 |
2,2% |
313,0 |
14 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
115 |
2,0% |
351,8 |
15 |
▲ |
Режиссер |
Ростокино |
111 |
1,9% |
344,0 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 4 и 5, которые соответствуют бизнес-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса премиум-класса (1, 2, 3).
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» отмечают, что за три месяца 2021 года количество ЖК, в которых средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночный показатель (321,8 тыс. рублей) увеличилась практически в два раза – с 4 до 7. Это обусловлено появлением новых проектов с высокой относительно рынка стартовой ценой, а также увеличением покупательского интереса к новинкам. Дороже всего «квадрат» обойдется в ЖК «Остров» (392,5 тыс. рублей), далее следуют ЖК Sydney City (383,5 тыс. рублей) и ЖК «ЗИЛАРТ» (375 тыс. рублей). Самая низкая стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Фестиваль Парк-2» (251,6 тыс. рублей), ЖК Headliner (255,9 тыс. рублей) и ЖК «Селигер Сити» (261,4 тыс. рублей).
«Спрос на новостройки бизнес-класса продолжает расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в 2020 году, самыми востребованными за первые три месяца стали проекты с умеренной стоимостью квадратного метра (ниже или сопоставимой со среднерыночным показателем). Спрос на них стимулируется пока еще доступными ставками по ипотеке, а также относительно низкой доходностью таких видов консервативных инвестиций, как банковские вклады и облигации. Вполне вероятно, что подобная тенденция продолжится и во II квартале 2021 года. Пока не завершилась программа льготной ипотеки и ЦБ РФ не начал активно поднимать ключевую ставку, спрос, вероятнее всего, будет сохранятся на рынке высоким».