Как менялась застройка в российских городах
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/2f3abc9e/3bde9d2c6d147979f836827b.jpg)
По современной жилой застройке городов можно проследить историю развития жилищного строительства: где и что строили, какие архитектурные стили преобладали, как менялись высотные характеристики домов и площади квартир в них. Всю существующую ныне застройку российских городов можно разделить на несколько периодов, критериями выделения которых являются важнейшие исторические события и нововведения в строительной отрасли.
- Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода - средняя площадь ~80 кв. м. Это на 10% больше, чем по всей жилой застройке. Наиболее “тесные” - в хрущевках (48 кв.м.)
- Средняя этажность домов до середины XX в. росла медленно. Резкий прирост пришелся на 1970-е гг., когда началось строительство 9-12-этажных микрорайонов. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
- По числу дореволюционных домов выделяются старые центры регионов европейской части страны и курортные южные города. Домов 1920-1930 гг. больше всего там, где тогда строились рабочие поселки при заводах. В первые послевоенные годы активно застраивались крупнейшие города европейской части страны, сильно пострадавшие в годы войны. С 1950-х гг. больше всего домов строится в нынешних городах-миллионниках. В настоящее время в лидерах, по-прежнему, миллионники, а также некоторые другие крупные города с высоким спросом на жилье и миграционным притоком (Тюмень и Краснодар).
Данные по числу и метражам построенных домов получены из обработки открытых данных Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, по средним площадям жилых помещений в них - из объявлений, опубликованных в Циан в 2017-2021 гг.
1. Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода, самые “тесные” - в хрущевках.
Сохранившиеся к настоящему времени жилые дома дореволюционного периода составляют в среднем 1.5% от современной застройки. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве - компактно внутри Садового кольца), а там, где большую роль играли железные дороги, - вдоль железнодорожных путей (в первую очередь, в городах Сибири). Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счет их расположения в центре, так и за счет большой средней площади помещений. Квартиры в домах этого периода самые просторные - в среднем 80 кв. м, причем жилая площадь достигает 50 кв. м, площадь кухни - 11 кв. м. Это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке (см. рисунок ниже).
В дальнейшем площадные характеристики сокращались, достигнув минимума в 1960-е гг., когда главной целью было предоставить жилье как можно большему числу людей. Квартиры в этих домах на 30% меньше, чем в среднем по всей застройке (48 кв. м), а жилая площадь меньше на 22% (36 кв. м). Качество хрущевок оставляет желать лучшего, поэтому в настоящее время эти дома активно включаются в программу реновации. С 1990-х гг. площадные характеристики квартир возросли по сравнению с предыдущими этапами.
Динамика среднего метража квартир в жилых домах разных периодов
Источник: Аналитический центр Циан
2. Этажность растет
Средняя этажность дореволюционных домов в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5 этажей, в других городах преобладают 2-3-этажные дома. Низкая этажность была связана с финансовыми ограничениями на строительство. Кроме того, высотное строительство тогда ограничивалось недостатком и дороговизной лифтового оборудования.
В последующие годы этажность росла, но медленно. В 1917-1930 гг. в крупнейших городах преобладали, как правило, 4-5 этажные дома, построенные из не самых качественных материалов на скорую руку (в других городах этажность меньше - 3-4 этажа). Для домов этого периода характерны нестандартные планировки (например, Дом-корабль в Иваново и Дом Наркомфина в Москве), сейчас многие из них в аварийном состоянии.
Средняя этажность зданий, построенных в 1930-1950-е гг. сильно не возросла, несмотря на увеличение высоты домов в Москве и других крупных городах европейской части. С одной стороны, это объясняется низкой этажностью пригородов этих городов, которые позже стали их районами, например Тушино, Бабушкин, Люблино, Кунцево в Москве. С другой стороны, большой вклад в застройку страны давали рабочие поселки при заводах за Уралом с низкой этажностью.
В 1958-1971 гг. средняя этажность по-прежнему составляла 5 этажей за счет массового строительства микрорайонов из 5-этажных хрущевок. Такие ограничения по этажности связаны с тем, что это максимальная высота дома, в котором по стандарту не требуется лифт, а значит строить его дешевле.
В 1970-е гг. этажность возросла почти в 2 раза
В 197-1980-е гг. высота застройки существенно возросла и достигла 9 этажей. Это связано с началом строительства 9-12-этажных микрорайонов на окраинах городов. В постсоветский период (за 1992-2008 гг.) средняя этажность домов увеличилась еще больше и составила 13 этажей. На увеличение высоты повлияли низкая эффективность градостроительного регулирования и желание застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
Динамика средней этажности жилых домов разных периодов
Источник: Аналитический центр Циан
3. Города - лидеры по количеству домов каждого периода различаются
Больше всего домов дореволюционного периода сохранилось в центрах регионов европейской части страны и в курортных южных городах (Ялта, Феодосия, Пятигорск), которые активно осваивались в этот период и меньше подвергались перестройке в будущем. Также выделяются города на Волге и отдельные старые города Сибири (Иркутск и Томск, основанные еще в XVII в.). Лидеры по количеству дореволюционных домов - две “столицы” - Санкт-Петербург (почти 6 тыс. зданий с общей площадью квартир в 14 млн. кв. м) и Москва (1.6 тыс. домов с площадью квартир 2.9 млн. кв. м).
С установления советской власти в 1917 г. началось массовое строительство жилья согласно государственным планам. В это время строились отдельные кварталы (например, в Москве - Усачевка, Хавско-Шабаловский жилмассив), в том числе, рабочие кварталы рядом с промышленными зонами и студенческие городки. Лидером по количеству домов этого периода является Москва. Много жилых домов сохранилось в Нижнем Новгороде, Иваново, Таганроге и Ростове-на-Дону, где тогда активно строились рабочие поселки при заводах.
В годы Великой Отечественной войны объемы жилищного строительства в европейской части страны существенно сократились, зато за Уралом, напротив, прирост жилой площади происходил очень интенсивно. В это время почти две трети капитальных вложений на строительство приходилось на восточные районы страны. Причиной стала эвакуация туда заводов с территорий, охваченных военными действиями. Ускоренное введение в эксплуатацию эвакуированных из центральных районов и вновь сооружаемых предприятий на новых местах требовало большого количества рабочих, а, следовательно, и жилья для них. Особенно это было характерно для наиболее развитых городов - Красноярска, Новосибирска, Омска. Помимо них по количеству сохранившихся домов данного периода в Сибири выделяются Иркутск и Томск, на Дальнем Востоке - Хабаровск. Дома строились быстро, с минимальными затратами и, зачастую, представляли собой бараки без коммунальных удобств.
С окончанием Великой Отечественной войны массовое строительство рабочих поселков при заводах и фабриках стало заменяться возведением архитектурных ансамблей вдоль основных улиц. Лидером по количеству таких домов является Москва, где в это время шла фасадная застройка крупных магистралей - Ленинского, Кутузовского, Ленинградского проспектов, частично проспекта Мира. Для этой застройки характерны небольшие кварталы, редкая посадка зданий и густая внутренняя улично-дорожная сеть. Также по количеству домов послевоенного времени выделяются другие крупнейшие города европейской части страны: Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, Волгоград. Многие из них были сильно разрушены в годы войны и требовали скорейшего восстановления застройки, некоторые строились практически с нуля (Волгоград).
В конце 1950-х гг. одной из главных проблем оставалась нехватка жилья, усугубленная войной. В городах европейской части страны многие дома были разрушены, за Уралом их качество из-за ускоренного строительства было крайне низким, они быстро ветшали. Поэтому в эти годы развернулось массовое жилищное строительство. Руководством страны был взят курс на устранение архитектурных излишеств и внедрение типовых проектов недорогого благоустроенного жилья. Больше всего домов данного периода (и последующих) строилось в крупнейших городах - миллионниках, где спрос на жилье был максимальным.
С точки зрения характеристик вводимого жилья данный этап можно подразделить на два: типовое 5-ти этажное строительство «хрущевок» и строительство в годы перестройки с преобладанием более высотной (9+ этажей) застройки. Вклад домов этих двух периодов максимален - суммарно более 50%. Период 1958 - 1971 гг. ознаменовался появлением панельных и блочных домов. Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья. Для ускорения и удешевления строительства жилищное строительство велось по микрорайонному принципу. Строились микрорайоны на удалении от центра. Для периода 1972 - 1991 гг. было характерно еще меньше нового строительства в центре. В основном это микрорайоны, расположенные ближе к окраинам. Например, в Москве активное строительство в этот период наблюдалось во всех направлениях по периферии на всех свободных земельных участках до МКАД.
В 1990 - 2000-х гг. активное строительство шло в городах-миллионниках. Впервые выделяется Воронеж и Краснодар, численность населения которых в 1990-2000-е гг. резко возросла (Воронеж стал миллионником в 2013 г., Краснодар близок к отметке в 1 млн. чел) и Тюмень (не является миллионником) за счет повышенного спроса, связанного с быстрыми темпами миграционного прироста и с высокими доходами населения. В эти годы застройка осуществлялась по принципу уплотнения существующих кварталов и комплексного освоения территории на окраинах. Например, В Москве в этот период застраивались территории за МКАД - Митино, Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. В 2010-е гг. новой тенденцией стало строительство жилья на месте бывших промышленных зон.
Города - лидеры по количеству домов каждого периода
до 1917 г. |
1920-е гг. |
1930-1950-е |
1960-1970-е |
1970-1980-е |
1990-2000-е |
2010-е гг. |
Санкт-Петербург |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Нижний Новгород |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Ростов-на-Дону |
Иваново |
Нижний Новгород |
Нижний Новгород |
Самара |
Казань |
Краснодар |
Самара |
Санкт-Петербург |
Самара |
Новосибирск |
Нижний Новгород |
Челябинск |
Новосибирск |
Саратов |
Таганрог |
Новосибирск |
Самара |
Уфа |
Тюмень |
Иркутск |
Нижний Новгород |
Ростов-на-Дону |
Челябинск |
Пермь |
Омск |
Уфа |
Тюмень |
Ялта |
Ялта |
Волгоград |
Екатеринбург |
Казань |
Нижний Новгород |
Челябинск |
Оренбург |
Тверь |
Пермь |
Челябинск |
Новосибирск |
Воронеж |
Воронеж |
Иркутск |
Ногинск |
Иркутск |
Казань |
Челябинск |
Новосибирск |
Казань |
Кострома |
Керчь |
Екатеринбург |
Красноярск |
Пермь |
Калининград |
Красноярск |
Источник: Аналитический центр Циан
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 635,5 тыс. кв. м и 8,7 тыс. лотов, который за год сократился на 12,6% площади и 7,7% лотов.
Две трети предложения бизнес-класса приходится на 4 округа: ЮАО - 20,3% (+2,2% за месяц, +3,6% за год), СВАО – 17% (-2,3%, +8,6%), ЗАО - 15,9% (+0,7%, -4,5%) и СЗАО -14% (-0,1%, +3,6%).
Большая доля предложения жилья бизнес-класса приходится на начальную стадию строительства – 53,4% площади (43,6% - на нулевом цикле, 9,8% - на стадии монтажа первых этажей). На заключительной стадии строительной готовности находится 40,4% площади: фасадно-отделочные работы (ФОР) - 20,1%, на стадии благоустройства – 4,9% и введены в эксплуатацию 15,5%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 64,7% лотов (-2,1% за месяц, -11,3% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 26,6% (+4%, +8,9%), с отделкой – 8,8% (-1,9%, +2,4%).
По типу квартир больше 67% предложения лотов приходится на 3 типа квартир: 3е – 29,1% (+1,1% за месяц, +3,3% за год), 2е – 19% (-0,1%, +4,7%) и 4е -19% (+0,8%, +1%). Средняя площадь предложения составила 72,7 кв.м., которая за месяц не изменилась, а за год сократилась на 5,2%.
По итогам марта 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 327 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 24%. Самым доступным округом по СВЦ стал ВАО – 260 тыс. рублей (-0,6% за месяц, +22% за год) самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 362,3 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +30,6% за год) и ЮАО на уровне 358,9 тыс. руб. (+1% за месяц, + 28,5% за год).
По итогам марта средняя цена квартиры бизнес-класса достигла 23,9 млн руб. (+3,7% за месяц, +17,3% за год). ЗАО по-прежнему остаётся в лидерах: 30,1 млн руб. (+5,3% за месяц, +35,6% за год). В аутсайдерах - ЮВАО со средней ценой 19,4 млн. руб. (+4,7% за месяц, +11,5% за год). Рейтинг по росту средней цены в марте 2021 года возглавили САО с ценой лота 26,3 млн руб. (+5,4% за месяц, +37,1% за год) и СЗАО - 22,3 млн руб. (+5,6% за месяц, +19,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/ca1726bc/abd68e15e6aa2579e57a8ec3.jpg)
Проведенное департаментом аналитики сервиса «Синица» исследование показало, что в марте на рынке новостроек ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) продолжился тренд на вымывание объемов предложения, который фиксировался на протяжении всего 2020 года. По сравнению с февралем 2021 года, общий объем предложения по количеству квартир снизился на 5,1%, а на фоне снижения средней площади предлагаемой квартиры до 51,7 кв. м (–2,3%) объем предложения в «квадратах» потерял еще больше – 7,2%.
Таким образом, по итогам марта 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья Московской области составил 665,58 тыс. кв. м или порядка 12,88 тыс. квартир. Больше всего объектов на реализации было зафиксировано в юго-восточной части Подмосковья – в районе г. Люберцы (23%), на втором месте – Видное (16,9%), на третьем – Котельники (12,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,7%) и в Долгопрудном (2,3%).
Средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области по итогам марта выросла на 3,1% (по сравнению с февралем 2021 года) и составила 142 тыс. рублей. За год рост цены составил 26,3%.
Увеличение цен продемонстрировали все сегменты жилья: экономкласс прибавил +1,6% до 137 тыс. рублей/кв. м, комфорткласс за месяц вырос на +4,5% до 146,1 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал минимально – на 0,1% до уровня 188,4 тыс. рублей/кв. м.
Наиболее заметно поднялись цены в районе Балашихи (+7,0%) и Долгопрудного (+6,9%), минимальный рост цен отмечался в Котельниках (+0,8%) и Реутове (+0,4%). Небольшое снижение отмечено только в Люберцах (–0,5%) – на фоне более широкого объема предложения, чем в других районах.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Интенсивнее всего вымывание квартир происходило в новостройках Балашихи (–20,2%) и Реутова (–19,0%), а основной прирост объемов отмечен в Люберцах (+5,2%) и Долгопрудном (+3,9%). Самыми дорогими локациями в марте были Красногорск (168,9 тыс. рублей/кв. м), Одинцово (165,6 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (158,6 тыс. рублей/кв. м), наиболее доступные средние цены в Балашихе (111,6 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (130,3 тыс. рублей/кв. м). Также март показал дальнейший рост объемов предложения квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – по сравнению с февралем их доля подросла на 2,6% и составила 45,1%, что также сказалось на росте цен».
Структура предложения по классам жилья на рынке Московской области, март 2021 года |
|
Экономкласс |
47,2% (–0,7 п/п) |
Комфорткласс |
52,3% (+0,7 п/п) |
Бизнес-класс |
0,5% (+0,1 п/п) |
Структура предложения по количеству комнат на рынке Московской области, март 2021 года |
|
Однокомнатные квартиры и студии |
40,5% (–0,6 п/п) |
Двухкомнатные квартиры |
41,8% (+1,2 п/п) |
Трехкомнатные квартиры |
16,3% (–0,8 п/п) |
Квартиры с четырьмя и более комнатами |
1,5% (+0,2 п/п) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.