Итоги I квартала на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.
Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215»* |
ООО «Доходный дом» |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
ООО «СЗ «Универсаль» |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частный девелопер |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности
(количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции
Снижение объема предложения
«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».
Рост цен
В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».
Снижение спроса
«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».
Прогноз
«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.
В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.
Предложение
К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.
До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:
Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.
Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.
Спрос и рыночные условия
Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.
Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).
Прогноз
В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,
“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.