Итоги I квартала на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.
Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215»* |
ООО «Доходный дом» |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
ООО «СЗ «Универсаль» |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частный девелопер |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности
(количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции
Снижение объема предложения
«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».
Рост цен
В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».
Снижение спроса
«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».
Прогноз
«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».