Итоги I квартала на рынке апартаментов


27.04.2021 23:02

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%.  Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).


По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.

Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.

Название

Девелопер

Сегмент

Округ

1

МФК «3215»*

ООО «Доходный дом»

бизнес

ЦАО

2

Клубный дом Рублево*

ООО «СЗ «Универсаль»

бизнес

ЗАО

3

Измайловский парк

ГК Новая Жизнь Недвижимость

бизнес

ВАО

4

Лофт на Подъемной, 14

Частный девелопер

массовый

ЮВАО

5

Турист

Алтай

массовый

СВАО

* бронирование

Источник: «Метриум»

Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).

Источник: «Метриум»

Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.

Структура предложения по классам

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности

(количество лотов)

 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:

– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;

– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;

– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.

Основные тенденции

Снижение объема предложения

«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».

Рост цен

В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».

Снижение спроса

«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».

Прогноз

«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».

 

[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 [2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.frommillion.ru

Подписывайтесь на нас:


29.10.2020 09:14

В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.


По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.

Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).

«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.

На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.

«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».

Источник: «Метриум»


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»

Подписывайтесь на нас:


28.10.2020 08:00

На кризисном рынке сегмент апарт-отелей оказался более устойчивым в сравнении с классическими гостиницами и отелями, чьи показатели загрузки и средние тарифы существенно снизились. Однако в перспективе рынок ждут очередные изменения, считают аналитики Becar Asset Management.


Темпы падения цен на гостиничном рынке Санкт Петербурга замедлялись, начиная с июля. Так например, если спад средней цены размеения во втором квартале составил -45% относительно аналогичного периода прошлого года, то падение средней цены в третьем квартале 2020 составило -19%. Всего же за первые три квартала текущего года снижение средней цены относительно I-III квартала 2019 составило -25%. На конец третьего квартала на гостиничном рынке Петербурга работает 400 отелей на 28,4 тыс. номеров (+4% с начала года). С июля по сентябрь вышло 5 отелей на 290 номеров. 10 отелей уровня 3-5* на 250 номеров не открылись после пандемии.

Эксперты считают, что из-за отсутствия корпоративного и группового спроса и MICE лучше себя чувствует сегмент экономичного размещения - апарт-отели, отели уровня 3*. «Все дело в том, что отелям с полным спектром услуг сложнее, чем отелям с ограниченным набором услуг - из-за зависимости от групповых туристов , - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, - также сложнее международным сетевым отелям, поскольку они всегда больше ориентированы на иностранных туристов».

Спрос на апарт-отели среди покупателей инвестиционных проектов восстановился до докризисного уровня (продано 673 юн., +17% ко II кв. 2020, +24% к III кв. 2019). За первые три квартала 2020 рост спроса на апарт-отели составил +57% к I-III кв. 2019. Спрос на сервисные апартаменты и апартаменты для жизни в III кв. вырос на +6,4% и +27% ко II кв. 2020 года соответственно. «Покупатели видят в апартаментах инструмент страхования от кризиса, - считает Ольга Шарыгина, - поскольку ключевая ставка на минимуме, ставки по депозитам снижены, а рубль ослаблен».

Средняя цена на апарт-отели уровня 3* зафиксировалась на максимумах конца марта с колебаниями около +1% - на конец III кв. она составила 171,8 тыс. (+0,5% ко II кв. 2020, +18% к III кв. 2019). Девелоперы ждут удобного момента для старта, чтобы вывести проекты по максимальным ценам. Эксперты уверены, что это скажется на рынке в сторону повышения цен, так как предложение вымывается, а новые проекты выйдут по максимальным ценам. Однако дефицита пока не предвидится, благодаря тому что в 2019 году был выведен рекордный объем. Девелоперы рассчитывают на восстановительный рост турпотока после снятия ограничений, поэтому планируемую доходность проектов не снижают.

«Другой вопрос, что рынок уже действующих проектов растет, вторичный рынок продаж апартаментов растет. И проблема реальной доходности (которую пандемия усугубила, а не создала - тут надо почувствовать разницу) тоже растет. На мой взгляд, мы скоро столкнемся с последствиями неоправданных обещаний и завышенных ожиданий. На рынке апартаментов останутся только те девелоперы, которые подкрепляют реальные доходности существующими проектами. Можно ожидать некоторое падение доверия со стороны покупателей, и дело не в пандемии, хотя на нее всё спишут. Дело в том, что при всей привлекательности сегмента апартаментов - эффективно работать в нем вдолгую, смогут не многие», - рассуждает Ольга Шарыгина.

Активизация внутреннего индивидуального туризма в третьем квартале текущего года на гостиничном рынке привела к средней загрузке проектов уровня 3-5* в границах 53-54% (-24-25 пп. к III кв. 2019). Максимальных показателей загрузка достигла в августе - 64% (-28 пп. к августу 2019). Эксперты считают, что если границы откроют в марте, то показатели рынка восстановятся к осени 2021 года на 80-90% от докризисных. Если же международные туристы вернутся только следующим летом, то срок сдвигается на конец 2021 года. Окончательный 100%-ный возврат на гостиничном рынке планируется в течение 2-3 лет.


ИСТОЧНИК ФОТО: tophotelsales.ru

Подписывайтесь на нас: